试析房地产工程管理中的资金控制
焦正春
摘要：近几年我国房地产发展迅速，对于房地产企业来说，在工程管理中做好资金的控制有着重要作用，能够对房地产企业的生产经营活动产生重要的直接影响，对企业的生存活动产生着重要的影响。科学的资金管理制度能够在实际的工作当中促进房地产企业的健康发展，因此本文将对房地产工程管理中资金控制的重要意义进行分析，进而针资金控制管理提出有关建议。
关键词：房地产；工程管理；资金控制；财务风险
随着我国经济的不断发展，房地产行业开始兴起并逐渐产生激烈的竞争，房地产工程建设是房地产企业的工作重心，而房地产企业的管理对工程建设的质量又产生着关键的作用，房地产工程的建设需要涉及大量的资金，因此在管理的过程当中，对资金的控制是非常重要的内容。
一、做好房地产工程管理中的资金控制的重要意义
（一）能够提高房地产企业的经济效益
房地产工程的建设涉及到大量的资金，合理地进行工程预算的管理，做好资金的统筹配置工作，从而可以在工程开始就做好成本的控制，在工程的施工阶段，按照预算方案来开展施工工作，使资金能够得到合理的使用与控制，减少不必要的支出，最终提高房地产企业的整体经济效益，增强竞争力，使其在激烈的竞争当中站住脚跟。公司从2006年起在海晟维多利亚、海晟国际大厦、海晟闽江印象等项目及现在正在开展的海晟颐翔湾项目中全面推广工程资金共管账户制度取得了非常好的经济收益，通過制度主动把握工程资金流向确保了每一分钱都实实在在花在了项目上。
（二）能够为资金的效用的发挥提供支持，实现房地产的全面控制
房地产企业的资金应该保持一个合理的量，过多过少都不利于房地产企业的发展，现阶段大多数房企都是轻资产经营模式，依靠融资、委贷、在建工程抵押等方式为项目提供开发资金。企业资金的存量影响着其偿债能力，资金存量多，会失去过多的机会成本，资金存量少，则会使企业的偿债能力降低，给企业带来不利的影响。因此企业合理规划资金的使用，优化资金的结构，能够减少资源的浪费，使房地产企业的资金得到最大的效用，防范企业的财务风险。另外一方面，房地产企业还要加强对销售回款的控制和利用，及时归还开发贷款降低财务风险，让房地产的领导者能够及时了解到企业的财务状况和工程建设状况，对工程建设的事前、事中及结算做到全面把控。
（三）为工程建设提供有效的保障
房地产工程的建设涉及到的项目多，资金投入量特别大，因此需要有足够的后备资金进行支持，只有做好资金的调节工作，才能为房地产工程建设提供有力的保障，近几年房地产行业竞争十分激烈，房地产企业面临的不仅仅是内部管理的问题，其还面对着复杂变化的市场因素，以及国家宏观调控的政策因素等。例如政府、银行对在建工程抵押条件下工程资金支付方面也有一定的限制，因此房地产企业只有做好自身的资金控制工作，对资金进行合理的安排，才能为工程建设提供足够的后备资金，在工程建设过程当中出现问题时，才能够有力地应对这些问题，防止工程项目烂尾。
三、房地产企业工程管理做好资金控制的建议
（一）首先要建立起完善的工程资金管理制度。在工程招投标阶段即在标书中约定中标企业必须按照甲方要求设立工程资金共管资金账户，由甲方和银行对资金款项进行共同的监管，资金必须用于工程建设有关的事项，专款专用，不得擅自更改资金的用途。银行共管账户预留银行签章应该为承包方财务专用章、单位法人印章（或出纳印章）和发包方单位法人专用章，未经发包方书面同意，不得随意更换预留印章。
其次，要建立并完善共管资金的审批制度，资金在使用过程当中应该遵循严格的审批制度。涉及到对工程建设所需的材料、设备、人工费等资金的审核，如材料设备的数量、品牌、规格、进度、有关发票的审核，在项目的施工过程当中，也应该定期进行有效的跟踪分析，一旦发现问题，应立即采取反应，如材料设备等资金的用量超出预算核定总额的10%，企业的工程部和财务部应及时提起预警，有关款项的支出就要向公司项目管委会报告，向总经理提请审批。
最后，建立起完善的资金支付审核流程。资金的支出是一个重要的环节，因此在工程建设资金支付的这一流程当中，应该建立起一个完善的审核流程，有条件的国有单位可以通过内部监察审计机构以此来加强对资金的管控，防止因资金支付审核的缺失，导致有人利用审批权力寻租。那么建立资金支付审核流程，应包括中标承包人根据实际工程形象进度编制《工程资金共管账户支付计划表》，承包单位填写《工程建设项目资金共管账户支付审核表》，并由项目部审核之后逐次递交成本部、财务部和分管领导审批。超过50万以上的款项根据集团 “三重一大”管理制度报公司总经理审批。
（二）加强工程项目的预算管理工作和资金计划
预算管理是企业进行内部管理的一个重要内容，是房地产企业进行资金控制的一个重要方面。首先在进行预算的编制时，要对房地产行业所涉及到的材料设备，人工成本等因素展开深入的调查与研究，制定好有效的预算方案，认真分析国家的有关政策，合理调整房地产企业的资金结构。在预算的执行过程当中，定期召开预算分析会，及时针对与预算产生差距的地方进行分析，找出原因并采取措施进行科学的调整。在后期，对预算的执行效果进行绩效考核。资金的预算管理是一个全面系统的过程，通过对预算的管理能够为房地产企业进行资金的控制打下坚实的基础，为资金使用的有效性与合理性提供有力的支持。
对于资金的使用计划，一个工程项目涉及到众多分项、分部工程，那么资金的使用计划就应该按子项目来进行编制，同时由于房地产工程项目的施工周期长，因此可以按照时间进度来编制资金的使用计划，工程的不同阶段、不同时期的资金投入量不一样，因此在编制资金的使用计划时，可以运用项目节点横道图根据时期的不同来进行合理地安排，从而促进资金的周转与流动，减少资金过多的占用，提高资金的使用效率。在这一过程当中，房地产企业可以利用计算机网络等现代科学技术来进行施工进度的计划，我公司就是运用NC系统和资金监管系统，从而提高资金使用计划的科学性与效益性。
（三）提高房地产企业的财务管理水平
房地产企业在施工阶段需要投入大量资金，这些资金主要来源于企业通过银行或者金融机构所筹集来的，当工程顺利完工并出售之后，就可以收到回款，因此从工程施工开始到竣工，再到项目顺利出售这是一个完整的、漫长的过程，需要房地产企业对资金的收支进行合理的规划，并且在实际的工作当中，及时地跟进资金的使用情况，科学的分析和比较资金的执行情况和预期情况的差距，找出其中的原因并采取措施予以改善。在资金的支出方面：首先，加大对资金支出的控制，保护好工程建设的材料物资，减少不必要的资金支出，如施工所需的钢筋等物资，在入库前由专职材料员核对材料品牌、检查同批次材料检测报告无误入库后再支付相关工程材料款。其次，房地产企业还应建立起资金的预警机制，例如对于工程预付款，应该要有明确规定，防止资金的预支过度，公司通过共管账户制度明确和施工方约定设备采购、材料等预付款不得超过合同价款的50%。最后，合理保持应收账款和应付账款的日期的一致性，避免房地产企业的资金遭到过多的占用。
四、总结
房地产行业在我国的经济发展当中起着重要的作用，眼下我国的房地产企业也面临着激烈的竞争，在市场和宏观政策的影响之下，房地产企业更要做好企业的内部管理工作，提高财务管理水平，尤其是加强对资金的控制，避免企业资金的浪费或是闲置，降低企业的经济效益。因此不论是在施工前、施工过程，还是工程竣工以及之后的项目销售，企业都要做好资金的控制工作，才能促进企业提高经济效益，获得更强的竞争力来应对当下激烈的竞争，推动企业健康稳定地发展。
参考文献：
[1]杜娟.论房地产工程管理中的资金控制[J].现代商业，2013（27）.
[2]李勇威.房地产开发企业资金运作与管理特点[J].上海商业，2009（09）.
[3]解秀丽房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者，2011（02）.
[4]冯秋霞.浅议房地产工程管理中的资金控制[J].基层建设，2015（02）.
（作者单位：厦门海晟房地产开发有限公司）
摘要：近几年我国房地产发展迅速，对于房地产企业来说，在工程管理中做好资金的控制有着重要作用，能够对房地产企业的生产经营活动产生重要的直接影响，对企业的生存活动产生着重要的影响。科学的资金管理制度能够在实际的工作当中促进房地产企业的健康发展，因此本文将对房地产工程管理中资金控制的重要意义进行分析，进而针资金控制管理提出有关建议。
关键词：房地产；工程管理；资金控制；财务风险
随着我国经济的不断发展，房地产行业开始兴起并逐渐产生激烈的竞争，房地产工程建设是房地产企业的工作重心，而房地产企业的管理对工程建设的质量又产生着关键的作用，房地产工程的建设需要涉及大量的资金，因此在管理的过程当中，对资金的控制是非常重要的内容。
一、做好房地产工程管理中的资金控制的重要意义
（一）能够提高房地产企业的经济效益
房地产工程的建设涉及到大量的资金，合理地进行工程预算的管理，做好资金的统筹配置工作，从而可以在工程开始就做好成本的控制，在工程的施工阶段，按照预算方案来开展施工工作，使资金能够得到合理的使用与控制，减少不必要的支出，最终提高房地产企业的整体经济效益，增强竞争力，使其在激烈的竞争当中站住脚跟。公司从2006年起在海晟维多利亚、海晟国际大厦、海晟闽江印象等项目及现在正在开展的海晟颐翔湾项目中全面推广工程资金共管账户制度取得了非常好的经济收益，通過制度主动把握工程资金流向确保了每一分钱都实实在在花在了项目上。
（二）能够为资金的效用的发挥提供支持，实现房地产的全面控制
房地产企业的资金应该保持一个合理的量，过多过少都不利于房地产企业的发展，现阶段大多数房企都是轻资产经营模式，依靠融资、委贷、在建工程抵押等方式为项目提供开发资金。企业资金的存量影响着其偿债能力，资金存量多，会失去过多的机会成本，资金存量少，则会使企业的偿债能力降低，给企业带来不利的影响。因此企业合理规划资金的使用，优化资金的结构，能够减少资源的浪费，使房地产企业的资金得到最大的效用，防范企业的财务风险。另外一方面，房地产企业还要加强对销售回款的控制和利用，及时归还开发贷款降低财务风险，让房地产的领导者能够及时了解到企业的财务状况和工程建设状况，对工程建设的事前、事中及结算做到全面把控。
（三）为工程建设提供有效的保障
房地产工程的建设涉及到的项目多，资金投入量特别大，因此需要有足够的后备资金进行支持，只有做好资金的调节工作，才能为房地产工程建设提供有力的保障，近几年房地产行业竞争十分激烈，房地产企业面临的不仅仅是内部管理的问题，其还面对着复杂变化的市场因素，以及国家宏观调控的政策因素等。例如政府、银行对在建工程抵押条件下工程资金支付方面也有一定的限制，因此房地产企业只有做好自身的资金控制工作，对资金进行合理的安排，才能为工程建设提供足够的后备资金，在工程建设过程当中出现问题时，才能够有力地应对这些问题，防止工程项目烂尾。
三、房地产企业工程管理做好资金控制的建议
（一）首先要建立起完善的工程资金管理制度。在工程招投标阶段即在标书中约定中标企业必须按照甲方要求设立工程资金共管资金账户，由甲方和银行对资金款项进行共同的监管，资金必须用于工程建设有关的事项，专款专用，不得擅自更改资金的用途。银行共管账户预留银行签章应该为承包方财务专用章、单位法人印章（或出纳印章）和发包方单位法人专用章，未经发包方书面同意，不得随意更换预留印章。
其次，要建立并完善共管资金的审批制度，资金在使用过程当中应该遵循严格的审批制度。涉及到对工程建设所需的材料、设备、人工费等资金的审核，如材料设备的数量、品牌、规格、进度、有关发票的审核，在项目的施工过程当中，也应该定期进行有效的跟踪分析，一旦发现问题，应立即采取反应，如材料设备等资金的用量超出预算核定总额的10%，企业的工程部和财务部应及时提起预警，有关款项的支出就要向公司项目管委会报告，向总经理提请审批。
最后，建立起完善的资金支付审核流程。资金的支出是一个重要的环节，因此在工程建设资金支付的这一流程当中，应该建立起一个完善的审核流程，有条件的国有单位可以通过内部监察审计机构以此来加强对资金的管控，防止因资金支付审核的缺失，导致有人利用审批权力寻租。那么建立资金支付审核流程，应包括中标承包人根据实际工程形象进度编制《工程资金共管账户支付计划表》，承包单位填写《工程建设项目资金共管账户支付审核表》，并由项目部审核之后逐次递交成本部、财务部和分管领导审批。超过50万以上的款项根据集团 “三重一大”管理制度报公司总经理审批。
（二）加强工程项目的预算管理工作和资金计划
预算管理是企业进行内部管理的一个重要内容，是房地产企业进行资金控制的一个重要方面。首先在进行预算的编制时，要对房地产行业所涉及到的材料设备，人工成本等因素展开深入的调查与研究，制定好有效的预算方案，认真分析国家的有关政策，合理调整房地产企业的资金结构。在预算的执行过程当中，定期召开预算分析会，及时针对与预算产生差距的地方进行分析，找出原因并采取措施进行科学的调整。在后期，对预算的执行效果进行绩效考核。资金的预算管理是一个全面系统的过程，通过对预算的管理能够为房地产企业进行资金的控制打下坚实的基础，为资金使用的有效性与合理性提供有力的支持。
对于资金的使用计划，一个工程项目涉及到众多分项、分部工程，那么资金的使用计划就应该按子项目来进行编制，同时由于房地产工程项目的施工周期长，因此可以按照时间进度来编制资金的使用计划，工程的不同阶段、不同时期的资金投入量不一样，因此在编制资金的使用计划时，可以运用项目节点横道图根据时期的不同来进行合理地安排，从而促进资金的周转与流动，减少资金过多的占用，提高资金的使用效率。在这一过程当中，房地产企业可以利用计算机网络等现代科学技术来进行施工进度的计划，我公司就是运用NC系统和资金监管系统，从而提高资金使用计划的科学性与效益性。
（三）提高房地产企业的财务管理水平
房地产企业在施工阶段需要投入大量资金，这些资金主要来源于企业通过银行或者金融机构所筹集来的，当工程顺利完工并出售之后，就可以收到回款，因此从工程施工开始到竣工，再到项目顺利出售这是一个完整的、漫长的过程，需要房地产企业对资金的收支进行合理的规划，并且在实际的工作当中，及时地跟进资金的使用情况，科学的分析和比较资金的执行情况和预期情况的差距，找出其中的原因并采取措施予以改善。在资金的支出方面：首先，加大对资金支出的控制，保护好工程建设的材料物资，减少不必要的资金支出，如施工所需的钢筋等物资，在入库前由专职材料员核对材料品牌、检查同批次材料检测报告无误入库后再支付相关工程材料款。其次，房地产企业还应建立起资金的预警机制，例如对于工程预付款，应该要有明确规定，防止资金的预支过度，公司通过共管账户制度明确和施工方约定设备采购、材料等预付款不得超过合同价款的50%。最后，合理保持应收账款和应付账款的日期的一致性，避免房地产企业的资金遭到过多的占用。
四、总结
房地产行业在我国的经济发展当中起着重要的作用，眼下我国的房地产企业也面临着激烈的竞争，在市场和宏观政策的影响之下，房地产企业更要做好企业的内部管理工作，提高财务管理水平，尤其是加强对资金的控制，避免企业资金的浪费或是闲置，降低企业的经济效益。因此不论是在施工前、施工过程，还是工程竣工以及之后的项目销售，企业都要做好资金的控制工作，才能促进企业提高经济效益，获得更强的竞争力来应对当下激烈的竞争，推动企业健康稳定地发展。
参考文献：
[1]杜娟.论房地产工程管理中的资金控制[J].现代商业，2013（27）.
[2]李勇威.房地产开发企业资金运作与管理特点[J].上海商业，2009（09）.
[3]解秀丽房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者，2011（02）.
[4]冯秋霞.浅议房地产工程管理中的资金控制[J].基层建设，2015（02）.
（作者单位：厦门海晟房地产开发有限公司）
