共有产权,为吉林保障房“找钱”

    王炜 刘文波

    居民先买下一部分房屋产权，入住后再交政府那部分产权的租金，以后有钱再买，最终可拿到房子的产权——通过共有产权，吉林不仅扩大了住房保障的覆盖面，也满足了低收入家庭希望在有条件的情况下拥有住房产权的愿望，增加了保障对象的财产性收入。

    包括共有产权等在内的从建设、资金到管理、分配各种制度的创新，使得吉林这样一个财政实力偏弱的省份，5年内改善了超过1/5人口的住房条件。

    刚刚过去的春节，对吉林市昌邑区9岁的小女孩王名瑶来说，是有记忆以来过得最快乐的大年了，节前，她和爸爸妈妈一起搬进了亮堂堂、暖和和的新房。

    “新房子是我上台抽的号。”王名瑶骄傲地说。就在1月11日上午，昌邑区廉租住房抽签选房大会上，王名瑶上台抽中了选房号161号，她妈妈周伟喜极而泣：“我相信孩子的手气比大人强。这不，孩子真没辜负我！”王名瑶的父亲是残疾人，家中除了低保金外，就靠母亲常年在外打零工过日子，一直居无定所，辗转于各种寒冷简陋的小平房里。那一天，包括王名瑶一家在内的昌邑区418户低保家庭喜获廉租房。尽管房子面积不大，但是前后通透，坐便和洗手池都已安装，墙壁也粉刷一新，把自己的家具搬进去即可入住。

    产权共有，缓解资金压力

    虽然吉林是一个经济欠发达、财政实力偏弱的省份，但在保障性安居工程建设上一直舍得投入。尤其是近3年来，每年财政直接投入都在20亿元以上。

    尽管如此，随着保障性安居工程建設规模不断加大，吉林省面临的资金压力也越来越大。“如果不在产权上尝试探索和突破，保障房建设的资金很难持续到位。”吉林省住房和城乡建设厅副厅长范强告诉记者。

    自2008年起，吉林省在全国率先探索实施廉租房“按份共有产权”，居民先买下一部分房屋产权，入住后再交政府那部分产权的租金，以后有钱再买，最终可拿到房子的产权。如果生活出现困难，急需用钱，也可以将自己那份产权退出变现。

    通过共有产权这种制度创新，为吉林的保障房建设资金提供了关键性的支持。吉林省住建厅住房保障处处长孙贵生表示，共有产权是一种与保障对象共同筹集建设资金的模式，不仅减轻了地方财政压力，迅速扩大了住房保障的覆盖面，也满足了低收入家庭希望在有条件的情况下拥有住房产权的愿望，增加了保障对象的财产性收入，有助于解决保障房的建后管理和退出难题。

    “共有产权的一个大前提是严格的制度保障，确保居民购买产权的资金全部用于廉租房的建设，并且要确保分配廉租房时，无论你是不是要买产权，一律一视同仁，不能因为你出得起钱，就优先分配给你。”范强认为。

    物业介入，从“搬得进”到“住得起”

    廉租房建成，百姓“搬得进”的问题解决了，怎样让这些低收入家庭“住得起”，将成为越来越大的问题。

    刘贵芬一家所居住的莲山新区新居廉租房小区，物业费每月每平方米0.4元。“这是2009年定的价格，这几年不仅人工费在上涨，小区公共设施的维护费也在增加，现在物业成本至少需要1元钱。”小区的物业公司吉林红惠物业负责人于林告诉记者。

    “我们的主要利润来自别的商品房小区，如果靠廉租房小区的物业费早就饿死了。”但于林仍然担心，再过几年房屋进入维修期，公司的资金压力会更大。

    另一方面，莲山新居作为吉林市入住比较早的廉租房小区，入住家庭全部是低保家庭。对他们来说，即便每个月只是20元左右的物业费，也是一笔不小的支出。

    “保障房建后管理之所以难，在于不仅要按市场法则出牌，让物业公司有钱赚，可循环，又不能给低收入家庭增加过多负担，还要避免政府大包大揽以后背上沉重的包袱。”吉林市住建委副主任徐奉春表示。

    为破解建后管理难题，吉林在全国率先出台了廉租房、棚户区改造建后管理的政策措施，探索了一系列政策创新。如按照每5000平方米不少于1人安排物业管理公益性岗位，由政府负担工资；在保障性住房小区中按比例配建经营性用房，收益用于弥补物业管理费用不足等。

    为了提高物业管理费用的收缴率，吉林市制定了相关政策，使入住家庭养成缴费习惯。比如以工代费，利用困难家庭的劳动力资源，将其组织起来从事物业服务，允许其以“工”冲抵物业费；实行缴费补贴，对按时足额缴纳费用的家庭，每年可以到政府申请50%～70%的补贴。“你拿收据来，我就给你报销。”

    “建后管理的模式已经建立起来了，但还是刚刚开始实践，还面临很大的挑战，需要不断地研究探索。”孙贵生表示。

    政策创新，从集中建设到可持续发展

    近年来，吉林省一直没有停下通过政策创新推动保障房可持续发展的步伐。如探索实施了棚户区改造与廉租房建设的有机结合，推广了农村泥草房改造和新式农居建设双推进改造方式，建立了林场搬迁整合与生态环林相结合的林业棚户区改造模式，加快解决城乡住房困难家庭的住房问题。

    通过加大投入和政策创新，2006年以来，通过实施城市棚户区、煤矿棚户区、林业棚户区、国有工矿棚户区、农村泥草房改造、廉租住房保障、公共租赁住房建设和国有垦区危房改造等8个方面的保障性安居工程（简称“八路安居”工程），总投资1402亿元，已实现改造面积1.17亿平方米，211.5万户、630万人受益，全省超过1/5人口住房条件得到改善。

    “保障性安居工程既是重大民生工程，又是重大发展工程。”吉林省委书记孙政才说，“要能多则多，能快则快，好中求快，稳中求进。”

    通过制度创新，把保障房作为改善民生和拉动经济增长的最佳结合点，吉林省所取得的成效，可以说是全国保障性安居工程的缩影。

    2012年，吉林省规划建设保障房125.1万套。今年将是保障房建设挑战最大的一年，信贷可能还是偏紧，在建规模仍然很高，大量房屋将进入交付期，对吉林省来说是很大的考验。

    “保障性安居工程是一项新生事物，经过大规模的集中建设，现在要考虑的是制度的可持续发展。”范强表示，应该结合地方实际情况，不断进行政策创新，并逐步建立起常态的、规范化的工作机制，才能真正实现可持续发展。

    通过制度创新，把保障房作为改善民生和拉动经济增长的最佳结合点，吉林省所取得的成效，可以说是全国保障性安居工程的缩影。