房地产业将迎来三大调整

    席敏 袁军宝

    最新公布的统计数据显示，2011年12月份我国70个大城市中房价下跌的城市继续增多。有专家认为，在资金短缺、利润缩水等多种因素影响下，今年我国房地产行业将迎来行业内整合、房地产资金“出逃”、地产去投资化等三大变化。而这些变化将使房地产业集中度提高，并倒逼企业精细化经营，提升房地产业产品的性价比，但同时也需警惕房地产投资减少带来的后期房价反弹。

    并购潮愈演愈烈业内资金“外逃”

    在经历了严峻的房地产调控形势后，越来越多的房地产并购事件在近期发生。专家认为一些资金实力相对雄厚、开发资历深的企业正在这一轮并购潮中显现较强的竞争实力，今年的行业并购潮将越演越烈。

    首开股份近日公告称，拟以不高于10532.94万元的代价收购葫芦岛打渔山园区人和投资有限公司持有的葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%的股份。首开股份表示，通过此次股权收购，将进一步提高对葫芦岛宏泰的持股比例，有利于从这家公司开发的房地产项目中获得更大的收益。

    不仅是首开股份，一些长期经营房地产的公司也纷纷向其他涉房企业伸出橄榄枝。近日，招商地产以股权转让的方式，收购了青岛中润德汽车贸易有限公司51%的股权，中润德成为公司控股子公司，后者拥有山东省青岛市城阳区四块使用年限为40年的商业金融用地。

    来自中原集团研究中心的数据显示，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，并购金额超过900亿元。

    在业内整合加剧的情况下，另一明显的变化是，部分房企业开始转营其他业务，业内资金开始“外逃”。1月10日，中珠控股公告称，正在筹划收购矿业公司股权收购的事宜，并从当日起开始停牌。而在1月5日，这家上市公司刚向社会公告，已完成收购隆林捷尧矿业发展有限公司68%股权的过户和工商变更登记。根据约定，这家礦业公司黄金年产品产量不低于1吨。

    不仅是房地产企业转行投资其他领域，一些非房地产主业的公司也在纷纷宣告退出房地产行业。据中原集团研究中心统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。

    中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，部分房地产企业离岸、转行业经营说明，在我国的房地产限购政策下，企业的房地产主营业务经营压力增加，转行业成为部分房地产的选择。

    房价不跌神话打破住房将逐步去投资化

    随着国家调控的持续实施，越来越多的城市房价进入下行通道，而国家已明确提出今年还将坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，部分城市也宣布将继续实施限购等调控政策，房价不跌神话显然已被打破。

    近日，全国一些城市的房价还在继续下降。济南东部一处出售精装修住宅的新建小区调低了销售价格，由原来的每平方米1.1万元左右降至9600元左右，已经和2010年初期开盘的价格相当。有的楼盘在开盘时，甚至把价格和成本进行了详细的说明，证明楼盘的开盘价格已是无利润的“裸价”。

    分析人士认为，在国家限购、限贷及房价下跌的背景下，普通投资者投资房地产收益大大降低，这将迫使投资需求逐步退出，购买群体已基本上以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略，房地产去投资化趋向将越来越明显。

    山东师范大学房地产系主任程道平说：“随着不少城市住宅成交量的持续下滑和资金回笼的急切需求，房地产开发企业需要实时调整自己的产品定位，更加注重市场的居住性需求。”

    政策对房地产向居住性属性回归的导向也越来越明确。今年以来，不少省市新出台的政策要求，房地产市场重点开发中小户型，以更好地加大对刚性需求的供给。

    中原集团研究中心认为，对于市场主要参与者的房地产开发商来说，应积极调整公司战略和策略，使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房地产市场特点，将主动权掌握在自己手中。开发商在不同的城市，应当针对当地市场、客户的特点采取灵活的价格和营销策略来满足需求，争取在这一轮的行业整合中占据优势。

    精细化经营提升性价比需警惕房价反弹

    有专家认为，房地产业内的加速整合将提高产业的集中度，推动房地产业健康发展，并且房地产企业的精细化经营也将大大提升楼盘的品质和性价比。但在大量资金外逃的情况下，也需警惕后期由于住房供给不足带来的房价反弹。

    合富辉煌山东区域市场总监许传明说：“从目前这些趋势和变化来看，房地产行业已经进入整合期，预计今年还将会有更多的并购案例发生，行业集中度将进一步提升。”

    山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，在房地产行业利润不断下降，土地供给偏重中小套型的导向下，过去企业粗犷式经营模式将会有很大的改变。“现在不再是盖好房子就能赚大钱的时代，如何做好策划、管理、营销、资金每个环节，是今后竞争的焦点，这也会推动我国房地产市场向精细化健康发展。”一些专家认为，在房地产业更加精细化经营的背景下，市场将更加细分，楼盘的精致程度、细节的人性化体现、品牌的塑造、后期物业的配套都将成为市场竞争的重点，这将促进我国房地产业的健康发展，民众也将有更多的“高性价比”住宅可供选择。

    但也有业内人士认为，在地产行业不景气的状况下，行业资金的加速“外逃”和市场主体的减少，可能会减少未来的房地产供应量，一旦调控放松，不排除房价快速反弹的可能。

    国家统计局数据显示，2011年，我国房地产投资同比增速已由1至2月份的35.2%，一路下降到1至12月份的27.9%，房屋新开工面积同比增速也从1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。

    韩长吉说，目前房地产行业发展的关键问题正是供需平衡，我国的房地产限购政策制造了房地产行业的假象供需平衡，但是这样的平衡是在政策调控下形成的，如果房地产企业大规模离岸，市场供需最终将趋向供小于求，对房地产行业发展造成阻力。