房地产项目转让中股权转让方式的法律风险防控
关键词 房地产项目转让 股权转让 法律风险 防控
作者简介：柳士荷，北京市京师（无锡）律师事务所律师，创始合伙人，房地产法律事务部主任，研究方向：房地产法律事务。
中图分类号：D922.29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.029
通过股权转让是使得房地产企业获取较多的土地使用权，此类转让方式中存有较多风险。法律对此类问题未能进行明确规定，导致案例处理结果存有较大差异。所以当前要注重基于实务层面上拟定针对性的法律风险防控对策，做好执法监管以及市场监督，保障房地产项目转让股权转让方式更趋向合理。一、 股权交易在实务操作中存有的风险分析
（一） 股权交易当事人的风险
当前房地产市场发展处于发展初期，多项法律体系建设不完善，存有的漏洞问题较多。在房地产股权转让中，参与的当事人通过签署合同约定合同方权益与义务，导致股权转让过程中存有较多隐性问题，后续诱发的诉讼案件较多。加上多项要素影响，导致股权转让中具有较大的不确定性。多数项目涉及到的金额数值较大，要面对的市场风险系数较大。基于受让方角度来看，成功收购股权之后，参照实际出资额担负相应的责任。在公司净资产衡量中，主要是参照受让方支付给出让方的股权转让价款，当公司资产中存有较多隐性风险，股权成功受让之后公司资产也会减少，对股东利益具有较大影响[1]。
目前企业股权在转让中，风险集中体现在以下方面。部分公司要担负对外担保、合同违约、常规债务问题，会导致受让方股东多方面利益受到较大影响。其次，关系到被收购权合法性以及实效性，在公司法中明确提出相应规定，对股权转让进行了限制性规定。不满足法律规定要求实施转让，在后续产生纠纷会导致无效性。其中受让财产存有较多财产风险，股权转让设计内容较多。多数财产在目标公司名下登记，也许会被原股东多次进行抵押。在房地产市场外资准入规范过程中，要注重拟定多项规定，在规定内容中对收购主体、行政审批等合理限定。当其中某项流程不满足国家强制规定要求，项目合同会实效[2]。
（二） 股权转让对房地产市场的影响
近年来我国社会经济快速发展，房地产企业全面崛起，国家对房地产市场发展调控力度在扩大。对房地产企业自身发展提出了更多更高的要求。近年来市场竞争日益扩大，房地产公司基于股权转让退出市场现象较多。有房地产市场发展中，股权转让会成为市场主体避开国家监管、房地产炒作的重要方式，房地产企业股权转让行为产生的各项影响将对房地产市场稳定运行产生较大负面影响。二、 房地产项目转让中股权转让方式的法律风险防控探析
（一） 做好尽职调查
当前拟定完善的股权转让协议以及对应的意向书之后，要及时聘请更多会计人员对目标企业各项财务情况进行全面调查，要提出完善的资产评估报告、审计报告，做好收益风险、债权债务分析等。律师要对参与的目标公司展开法律尽职情况调查，整合具体情况，建立完善的调查报告。针对法律尽职调查就是掌握公司在成立之后，多项手续审批过程中的完整性、抵押情况。依照尽职调查结果，从市场预期、财务现状、法律情况等各个角度对目标企业做好专业化、可信性分析，便于完善的投资决策拟定[3]。
（二）把控关键节点，拟定股权转让实施方案
在交易活动组织安排中，要注重对完整的交易过程进行分析，梳理交易中的各个关键节点，强化公司章程修改、工商部门变更登记、债务偿还、文件资料对接等。拟订完善的股权转让操作方案，在不同方案实施中，要对目标公司具体操作情况进行分析，做好各项实施步骤调配。
（三） 陈述申明与保证
在股权转让协议签署过程中，要注重对各项条款进行陈述，对交易风险合理控制，提高交易活动安全性。收购方交易风险转让风险较高，收购方要注重基于各项要求做好相应证明。转让方要提供多项文件、资料，对数据资料真实性进行检测。对已经披露的多项情况深入分析，保障参与转让方不存在负债现象，能有效担负起对应的法律责任，保障轉让方能基于法律程序交付企业注册过程中的各项资本，出资在法律层面上没有问题[4]。
其次，股权转让方确定持有企业股权，并且此股权并不处于质押、冻结范围内。转让方不存在未披露对外担保事项，转让方没有偷税漏税以及债务拖欠行为。股权转让方与市场第三者之间没有任何纠纷问题，股权变更以及企业交接前转让方产生的各项问题均有转让方担负。转让方针对各项资产享有的合法权益，不存有抵押限制以及多项权利限制。
（四） 科学安排过渡交接工作
在财务审计报告基准日拟定中，可以将一般财务审计报告基准日作为股权转让协议基准日。正常情况下，较为规范化的操作就是在过渡期间针对各项经营活动出让方以及受让方要建立完整的过渡期小组，在过渡期阶段，相关管理人员要对多项工作进行审批，审批通过之后及时交接。过渡小组在工作中要整合股权转让协议中的各项内容，对交接活动标准进行分析，提高交接工作成效，参与方要在交接印章以及清单上进行签字，至此完整的交接才结束。
（五）合理利用担保与违约条款
目前，受到多样化的市场发展环境影响，股权实际交易范围较广，较短期限内各项交易风险难以有效展现。所以，当前要注重对担保以及各项违约条款中产生的风险问题集中控制。常规操作方法就是确保受让方基于转让方补充的银行金融机构保函以及选取市场综合信誉度较高、经济发展稳定的企业自然人实施担保。
其次，还要对具体的违约担负责任合理划分，主要包含履行违约责任、根本违约。其中延迟履行付款义务中，要做好公司对接以及工商变更登记，要做好违约金缴纳。在固定时间内，延迟履行超出规定要求将会转为根本违约，比如实际延迟履行超出了一个月至三个月，此时守约方可以提出合同解除要求，要求违约方担负相应的违约责任[5]。
（六） 明確拟交易的股权是否违反国家强制规定
现阶段针对外资收购房地产公司股权，对多项收益分配、市场收购主体、各项义务划分等具有明确限制。在收购主体中，针对部分有着不良记录的境外投资人，在国内要严格限制其参与股权转让，对其各项发展行为严格监管。在付款操作以及各项义务划分中，境外投资人员要基于股权转让或是对境内房地产企业进行并购获取相应股权。要注重对企业职工合理安置，对金融机构多项债务问题合理处理，要注重基于自有资金一次性完成转让金支付。在转让协议签署过程中，要注重拟定职工规范化处置方案，对各项债务合理重组，在外商投资企业营业颁发开始三个月之内收购自有资金一次性全部转让金。在多项收益分配过程中，外商投资房地产企业中的各个投资参与方，不能变换形式在股权转让协议中拟定回报条款[6]。
（七） 强化房地产公司股权转让监管，拟定股权转让申报制度
当前房地产开发企业监管主要是通过建设行政部门进行统一管理，针对房地产股权转让尚未设定对应的监管部门。对于新时期房地产转让股权中各项风险要素，要对房地产市场交易秩序合理规范。确定相关行政管理部门主要职权管理范围。通过立法规定房地产公司股权转让，及时向股权管理机构进行上报申请，监管机构得到申报后，要做好股权调查，判定其能能否满足房地产股权转让多项限定条件要求。房地产公司股权转让中存有突出的盈利性质，所以当前要注重设定更为科学化的税收管理制度。房地产公司应该向相关的行政管理部门提交股权转让备案，行政管理部门与税务部门协调配合，展开深入调查，之后再征收相应税费。三、结语
综合上述，在房地产法律实务中股权转让具有重要作用，在实际操作中有法可依具有淡薄性，当前要注重在操作中完善各项法律理论，做好法律实务专业化引导。从现有的立法以及法律体系来看，要注重完善各项内容，完善理论以及实践层面的认知，推动社会主义现代化建设。
参考文献：
[1]张萌.房地产项目公司股权转让的法律风险及防范[J].中国经贸，2017（22）：123-124.
[2]侯胜乾.试论房地产项目股权收购风险控制及防范[J].中国房地产业，2019（29）：279- 280.
[3]徐曼平.房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别[J].纳税，2014（12）：30-32.
[4]蒋骏玫.房地产开发项目股权转让评估定价案例分析[J].新会计，2011（8）：39-40.
[5]杨俊彦.房地产项目公司股权转让的法律规制[J].法制与社会，2011（16）：118.
