房地产项目投资规模和资金来源配置研究
李夏
Research on the Investment Scale and Capital Sources Allocation of Real Estate Projects
LI Xia
（CCCC Real Estate Group Co.， Ltd.， Beijing 100088， China）
【摘? 要】为巩固和扩大调控成果，确保政策的落地和目标的实现，政府对房地产市场的调控保持从严态势，密集出台各类政策加强调控。即使在2020年受疫情影响，经济出现衰退的环境下，仍多次多方面出台政策、措施对房地产行业进行规范调控。调控的根本目的并非打压房地产行业，而是促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业长远健康发展。论文就房地产项目投资规模和资金来源进行研究和分析，并提出相应的建议。
【Abstract】In order to consolidate and expand the achievements of regulation and control， ensure the implementation of policies and the realization of objectives， the government maintains strict regulation and control over the real estate market， and intensively introduced various policies to strengthen regulation and control. Even in an environment of economic recession affected by the epidemic situation in 2020， the government has introduced many policies and measures to standardise， regulate and control the real estate industry. The fundamental purpose of regulation and control is not to suppress the real estate industry， but to promote the real estate market to return to the rigid residential demand and reasonable investment demand， and promote the long-term and healthy development of the industry. This paper studies and analyzes the investment scale and capital sources of real estate projects， and puts forward corresponding suggestions.
【关键词】房地产行业;资金来源;融资
【Keywords】real estate industry; capital sources; financing
【中图分类号】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文献标志码】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編号】1673-1069（2021）05-0112-02
1 行业发展趋势
房地产企业是资本密集企业，有明显的周期性，房地产业对资本高度依赖，与经济增长呈明显的正相关关系，政府往往通过信贷、货币政策干预经济。在经济处于低谷的时期，房地产业往往也随之处于萧条期，国家一般会通过降低利率、增加信贷、放松融资政策等方式刺激经济增长，较低的利率水平、较低房地产价格和没有更好的投资机会，都会逐步拉动房地产消费需求提升，从而推动整个房地产行业复苏。
近年来，国家明确坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，行业主管部门将全面落实房地产长效机制，推动房地产市场平稳健康发展。融资渠道监管收紧，融资“三条红线”试点或将扩大，监管机构进一步要求对银行房地产贷款集中度进行管理，房地产企业融资环境日益严格。同时，房地产业影响投资和消费，事关民生和发展，带动效应强，发挥其合理作用有助于经济平稳发展。2020年，房地产行业整体合同销售额已达17.2万亿元，比上一年增加约2万亿元，房地产及其关联行业占国内GDP比重达到30%。预计今后一段时间，房地产行业增速将逐步放缓，土地红利降低，平均利润率下降，管理效益将会凸显。同时，从实际情况来看，多数地产企业将会根据自身经验、竞争优势和多元化产业发展前景，聚焦“既促进主业，又适合自身”的多元化发展方向，延伸房地产的产业链和价值链。
2 房地产投资和资金来源情况分析
房地产投资是项目土地获取到竣工验收结算过程中发生的支出。根据国家统计局数据，2019年房地产完成投资13.22万亿元，相较2018年增长10%，2015-2019年，平均每年保持7%的增长幅度。
根据国家统计局对房地产行业资金来源的分类，主要来自几个方面：国内贷款、外资、自筹资金、定金和预付款、个人按揭贷款以及其他。2019年，房地产开发企业全年到位资金17.86万亿元，比2018年增长7.33%。其中，国内贷款2.52万亿元，增长4.54%;利用外资0.01万亿元，增长54.11%;自筹资金5.81万亿元，增长4.31%;定金及预收款6.13万亿元，增长10.06%;个人按揭贷款2.73万亿元，增长15.39%;其他资金0.64万亿元，降低8.68%。
从2015-2019年房地产资金来源的情况看，自筹资金的占比高达34%左右，开发贷款的占比一般在15%左右，定金和预付款以及个人按揭贷款的占比分别达到31%、15%，这四部分资金基本上涵盖了房地产企业的资金流入情况，而外资所占的比重一直都比较小。
根据近五年数据分析，按照统计局资金来源分类情况看，行业整体资金来源及融资呈现如下特点。
2.1 自筹资金比重持续占据高位
受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响，自筹资金比重持续占据房地产项目资金来源的高位，近五年都占据30%以上份额。原因主要有两点：一是土地获取时，特别是从招拍挂中标到取得土地时，土地款来源主要为自有资金;二是前期项目尚未销售，除银行贷款能够提供部分额度外，所需资金来源只能靠自筹。
2.2 国内银行贷款比重明显下降
2016、2018、2019年，开发贷款在房地产资金来源中的比重保持在14%左右。这与近几年对房地产行业信贷紧缩有关，房地产贷款增长趋缓，在整体资金来源占比中小幅下降。2021年，随着“五道红线”的出台，该比例预计将持续下降。
2.3 银行信贷为主的融资格局仍居融资市场主体地位
受宏观调控政策的影响，银行开发贷款增长幅度不大，但由于定金及预收款、个人按揭贷款其实质上最终都来自银行，因此，超过60%的开发資金仍然是直接或间接来自银行体系。
3 房地产企业资金链分析
对于房地产企业的实际经营活动来说，在各项资金来源中，销售回款是最主要的资金来源，最重要的融资来源则是银行贷款。对于房地产企业资金链来说，核心是资金余缺。资金流入扣除最低刚性开支即资金余缺度量，即：资金余缺=现金流入-刚性开支。资金余缺度量为负，即现金流入小于刚性开支，项目将面临资金链断裂的威胁。资金余缺度量为正，即现金流入高于刚性开支，企业在正常生产经营的同时，还可以利用结余的资金扩大规模实现发展。
房地产项目日常经营活动开支（土地款、工程款和期间费用、税费）、借款利息等都是房地产行业的刚性支出。销售回款、银行贷款、信托融资等资金都是房地产行业的资金流入。只有在资金流入大于刚性支出时，企业才能正常经营运转。
4 行业资金来源与负债情况分析
由于房地产公司的投资项目规模巨大，而其自有资本不能够短时间内承受如此巨大的资本支出，所以大多数房地产公司倾向于基于银行贷款进行项目投资。目前，房地产企业基本将杠杆放大到最大，债务偿还风险巨大，资产负债率较高，财务风险较高。
房地产行业本身一直是靠资本运作、靠负债发展的行业，资产负债率一直是衡量房地产企业经营状况、资金情况的重要指标。在大多数房企通过融资扩大投资规模的前提下，据新京报《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》显示，50家上市房企2019年的平均资产负债率为81.1%，其中有30家房企的资产负债率超过80%。经国家统计局数据整理分析，近20年来，房地产行业的资产负债率始终保持在70%以上的高位，房地产行业长期偿债能力较弱、财务风险处于高位。
由于我国特殊的土地政策，房地产企业以快速滚动开发为主要运营模式，这一模式决定了房地产企业运作的核心之一为金融运作，房地产开发企业主要围绕资金配置资源。基于这种模式的财务报表突出反映的是资产负债率高。由于国内资本市场中资本管制束缚过大，房地产企业登陆资本市场受限，因此，所有的房地产企业都处于快周转、高财务杠杆、融资渠道相对单一的境地。
4.1 经营计划是投资规模设定的基础
房地产企业投资规模的设定一般要结合经营规划、投资规划制定资金计划。一般房地产企业通常会制定统一、明确的五年战略规划，以此作为投资布局的基础，并年度修订。在经营计划的指引下编制投资计划，投资计划既考虑损益规划又考虑现金流规划，一般编制期为两年。投资计划是规划和现实的结合，需要在3年规划的指引下，根据企业的资源情况（风险可控的融资情况）进行最终确定。投资计划的核心是年度土地可投资额度，以及公司投资原则及投资策略。
4.2 合作开发，扩大投资规模
根据公司当前发展情况，为扩大投资规模，在降低自有资金投入的同时不增加负债，不降低投资净生产力及解决资金瓶颈问题，可采取合作开发项目的方式。在合作开发前一定要明确合作原则及合作方式。第一，降低项目资金投入比例，最大限度利用股权杠杆融资。例如，与土地方合作、联合竞买时将股权保留至仅满足控制即可。第二，选择以土地入股的项目合作方，可充分减少项目前期资金投入，缓解资金压力。第三，通过节点约束，控制付款节奏，从而降低大额资金支付压力、降低合作风险。第四，操盘项目，拥有并表权，即拥有项目经营管理权，财务报表合并可控。
4.3 将融资管理建立在综合经济效益分析的基础上
结合公司投资计划，在分析评价影响融资的各种因素的基础上，合理确定融资额度、时间。首先，要明确投资方向，实现投融资工作的有效并举的协作模式。投资拓展团队必须提升主动融资意识，将投资计划与融资安排有机结合，在拿地前要制定全程融资方案，尤其要有前端融资方案，拿地后快速以开发贷款资金置换前端拿地资金提高拿地资金的周转次数，有效防止资金过剩造成资本的浪费、资金不足影响正常经营的情形。其次，多渠道途径增加权益，不同渠道下有不同的融资难度、资金成本、财务风险，要综合各方面，选择最优组合，最大限度地降低资金成本。企业除提高盈利水平、增加经营积累外，应在融资方案中优先考虑权益融资。同时，鼓励项目层面的股权合作。增加权益在降低资产负债率和净负债率上作用显著，但应该认识到：永续债等权益融资不享受所得税扣除，将增加公司税务成本和现金流出;引进少数股权，同时，也会将项目的股东借款带入表内，导致带息负债增加。唯有通过增加自身经营积累对权益的提升才是百利而无一害的，才是长久发展之道。
【参考文献】
【1】韩斌.中国房地产融资模式创新研究——基于REITs的理论与实践[D].北京：对外经济贸易大学，2013.
【2】刘翰林.房地产上市公司融资风险预警研究[D].武汉：武汉理工大学，2017.
