城市土地交易市场内涵与框架分析

    陈刚

    【摘要】本文基于对城市土地交易市场的内涵以及框架的深入研究，分析了城市土地交易市场的特点、内涵以及框架等，并提出了“政府调控、保证制度、价格机制”的城市土地交易框架，仅供相关人士参考和借鉴。

    【关键词】城市土地；交易市场；内涵；框架；分析

    城市土地主要是指市区中建设城市的用地，在此土地上，具有较为齐全的生活设施，密集的居住人口以及稠密的建筑大楼等。国内的城市土地的所有者为国家，而对于城市郊区的土地，除了国家规定所有的之外，则大部分属于集体。本文结合多年的城市土地交易的工作经验，特对城市土地交易市场的内涵以及框架做如下阐述。

    一、城市土地交易市场的内涵

    城市土地交易指的是在土地交易相关制度的约束下，以土地权利作为客体而在土地市场上进行的交易活动，这种活动是土地市场的重要组成内容。从产权所属上来说，土地权利的主要核心就是权利约束下的土地所有权，即包括土地使用权、租赁权、抵押权、地役权以及土地所有权等，从严格上来说，或者是从稀缺资源的角度上来说，这种权力是经济物品所具有的一种非常特殊的、独有的权利。而由于权利的种类不同，其所具有的内涵也不同，因而土地所产生的利益也存在较大的差别。今后土地的收益会由于分离了土地权利而在各种权利所有者之间达到合理分配的目的。例如目前所具有的权利主要是对土地进行征购，并且还能够对土地进行出让，这样就能将土地的用途进行变更，从而促使土地能够实现巨大的收益增值的权利。按照城市土地交易市场中交易的客体以及土地的定义，一般土地交易市场主要可以分成两种：一是一级土地交易市场，二是土地交易市场。其中一级土地交易市场主要是指出让土地使用权的市场，而二级土地交易市场主要是指土地使用者相互之间发生的交易土地使用权的市场。

    一般情况下，土地交易的组成要素主要有三个，一是交易中的主体，即组织土地交易的个人、企业、政府或者单位等；而是交易中的客体，即交易行为中的标的物或者对象，主要表现为外在的土地，而其实质内涵则指的是土地的权利。三是交易行为，即在各个交易主体减所产生的具有实质性土地权利转换的行为活动，通常是以货币作为交易的载体进行的交换，其主要表现为交易土地权利时价格的高低。这三个组成因素之间的构成组合的不同，促使土地交易存在一定的复杂性以及多样性。在土地交易的过程中，交易主体主要包括国家、政府、银行、工商企业、集体以及个人等等。在土地交易活动进行的过程中，这些主体所扮演的角色也会存在较大的区别，例如经纪人、卖方、买方、融资者以及律师等等。而在土地交易中，从交易客体的角度来看，土地或为独有的，或与其相关的建筑物联系在一起的房产地，或者土地相关的信息等。此外，通过对土地交易过程中的权利进行划分，又可以具体的划分为租赁权、使用权以及所有权等各种类型的土地权属。

    二、城市土地交易市场的框架分析

    在城市土地交易市场的框架中，其主要是由“政府调控、保证制度、价格机制”等构成。在土地交易市场中，确保土地交易具有一定的公正性、公平性以及公开性的重要前提就是制度。土地产权制度是否清楚明晰，其直接与分配土地权利所获得经济收益具有根本性的联系，同时这也是确保土地权利所属者获得相应的收益的重要因素，因此具有一定的法律保护。同时土地权利的所有者也会严格的根据市场的规范化的交易规则对土地进行开发和利用，这样就能有效的避免隐形市场的出现和发展，从而达到维护市场秩序的目的。

    在城市土地交易市场中，政府进行适当的调控能够有效地保障相关的土地制度或等更好的贯彻和落实，但是如果政府调控的程度超过了土地交易市场的承受力度，就会对配置土地资源的效率造成不利的影响。在现代化的经济市场中，政府必须参与到其中才能够更好的促进市场的运行。在城市中，土地是确保社会、各项文化活动以及经济活动发展的关键载体，因此政府必须将自身的调控功能充分的发挥出来，严格遵循公正公平公开，确保市场运行能够达到一定的效率，同时不能与人民群众进行利益竞争，这样才能有效的确保城市土地交易市场中，能够获得公正、公平、公开的竞争环境。

    在政府因素以及制度因素中，其外在表现的主要核心就是价格，且在城市土地交易市场中，反映市场化程度的最核心的指标也是价格。通常情况下，在市场均衡下制定出的价格与土地交易的价格相互接近时，土地交易市场化就会达到更高的程度，且配置资源也能获得更高的效率。相反的，政府对土地交易市场的调控力度就会更多，且配置资源也不能获得更高的效率，但是是公平却需要进行细致的分析。因此，怎样按照土地交易市场中所形成的竞争规则，确保土地的交易价格能够与市场价格相适应是非常重要的环节。

    “政府调控、保证制度、价格机制”这三个方面具有非常紧密的联系，且相互之间也能形成良好的影响。价格制度不仅能够有效的维持土地交易市场的秩序，同时还能对政府的行为进行有效的规范。同时政府也能够按照土地交易的价格的外在体现，以及实际市场运行过程中的具体情况对制度环境进行改革以及推进。土地交易的价格不仅反映出了政府因素以及制度因素对土地交易市场的综合影响，同时合理的土地价格也能够帮助政府更好的对当前的制度环境进行有效的维护。

    三、总结

    综上所述，通过对城市交易市场的内涵以及框架的分析，对土地交易的内涵以及市场框架组成的分析，对“政府调控、保证制度、价格机制”三者之间的关系进行了分析，并对城市土地交易市场的框架以及基本的概念做了详细的阐述，从而为土地交易市场的发展提供一些参考的意见和策略。

    参考文献

    [1]邵绘春.城市化进程中农民土地权益变化研究[D].南京农业大学，2010.

    [2]谭文兵.构建城乡统一土地市场的新制度经济学研究[D].中国地质大学（北京），2016.