浅析商业地产出租的法律风险及防范对策
关键词 商业地产 租赁合同 法律风险 续租
作者简介：李平，广东博厚律师事务所，律师，研究方向：不动产租赁和买卖。
中图分类号：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.06.154
良好的合同管理可有效减少纠纷，其也是防范法律风险的重要途径。合同双方当事人可以通过签订权责明晰的合同来对可能出现的纠纷进行责任认定。而一份良好的商业地产租赁合同能更好地维护、明晰双方之间的权利义务。但是，合同签订实际运用场景很复杂，需要专业人士对可能出现的各种情形进行预估，并以合同条款的方式进行明确。本文从出租方视角，介绍了在合同签订前后，需要注意的法律风险，并提出相应的对策。一、商业地产出租的法律风险来源
商业地产主要指的是用于商业行为房产，包括商场、餐饮、娱乐、专业市场等用途。商业地产租赁合同就是以这些商业地产为租赁物，约定出租方和承租方权利义务的合同。这种合同因受承租人履约能力和经营状况的影响较大，所以其风险来源主要在于承租人的履约能力、经营前景以及其信用状况。二、防范对策
为了降低商业地产租赁合同纠纷发生的概率，在签订商业地产租赁合同之前，应对承租人进行全方位考察。不仅审查其履约能力、信用状况等信息，而且需要分析其经营前景，以免其经营风险引发租赁纠纷。而一旦决定签订租赁合同，那么租赁合同条款也就应围绕这些方面进行布局。
（一）承租主体的确定
承租方是未来经营的主体，也应是租赁合同的主体。经营主体和租赁主体两者应统一，不应分离！否则将可能导致合同履约主体有误，从而引发法律纠纷。在保证两者统一的前提下，对租赁主体的各方面进行审查，包括但不限于：审查营业执照、实际经营者的身份证件、经营许可等相关资质、经济能力、经营前景、信用状况等。如果承租人资质、信誉较差，可以引入第三方担保，确保承租人能按照约定履行合同。
（二）租赁物的明确
租赁合同必须对租赁物进行明确。现实中，甚至出现借口租赁面积与实际不符而拒不履行合同的情形。所以租赁面积等重要信息应在合同中明确显示，确保其准确性和客观性，以免日后就租赁面积以及其他方面发生争议。
（三）交付标准的问题
合同中有必要明确租赁物及其附属设施设备的交付标准。其中，租赁物的附属设施是否完整和齐备往往是双方关注的焦点，所以在合同中应对附属设施设备的交付标准进行细化。一般来说，出租人有义务保证交付时各项基础设施符合国家相关标准。而在一些特定行业，如餐饮行业，其抽油烟机管道和设备等特别设施应特别约定其交付标准，因为这些附属设施设备直接关系到租赁物是否符合合同缔结目的。总的来看，交付标准的确定对租赁双方都有好处，能防止或减少发生争议。
（四）费用及其支付问题
具体的租金计算方式较多，其中比较典型的方式有两种：第一种是固定租金，即不论租赁者经营情况，每一个租金给付周期内收取固定的资金作为租金;第二种是扣点租金，即承租人的每月租金和其具体的营业有关，按照约定比例计算租金，这种比较常见于商场内的店面或柜台出租。另外，还要根据租赁市场行情对租金的增减条件进行约定。除租金之外，租赁物的物业管理费、水电等费用，也需要在租赁合同中约定并做好交接。
（五）租赁期限问题
一般来说，商业地产的承租方总是希望签订较长期限的租赁合同，因为其租赁较长时间可以很好地摊薄其装修等方面的投入，承租方也需要较长时间培育客户群;而出租方对经营前景不明，为了保护己方，总是希望租赁期限更为灵活。所以对租赁期限，双方容易产生分歧。另外，由于租金价格会随市场行情的变化，租金也会影响双方的履约，所以预判租金价格变化，也是确定的租赁期限的重要考量因素。我国当前法律法规规定，租赁最长期限不超过二十年。在这个期限内，双方需要结合行业、市场行情、实际情况等因素，综合考虑双方诉求，进而得出比较合适的租赁期限。通常来说，商业地产的租赁期限很少少于三年，多數在三至五年之间。而少部分具有较强实力、经营稳定的承租人能争取到十年或十年以上的租赁期限。
（六）装修改造问题
出租方总是希望装修不要对租赁物造成损害，而装修又不可避免对租赁物造成伤害，只是伤害程度问题。所以装修改造方案也是出租方非常关心的问题。一般来说，出租人要求承租人给出装修方案，装修方案其中涉及承重结构、消防安全的部分尤其重要，往往是出租人最为关心的部分。
在拟订租赁合同过程中，一般对装修问题会有专门约定。首先，合同条款必须保证承重结构不会遭到实质性损害，保证承重能力不受减损。合同条款应对损害承重结构的行为设置惩罚措施，必要时应授予出租人解除合同的权利。其次，对消防设施的配置和标准也应明确约定。有的承租人消防意识淡漠，营业和住宿场所混用。一旦发生火灾，极大可能造成重大人身、财产损失。因此，在合同中应禁止营业和住宿场所混用，明确火灾过错方应承担的责任，这样才能约束合同参与方自觉地担起消防安全责任。再者，装修改造后添附物品的处置也要进行事先约定，避免日后合同终止和解除时发生装修财物的所有权争议。现实中比较通行的处理方法是，一旦承租人违约或过错导致租赁关系终结，其装修的财物所有权将无偿归出租人所有，反之租赁关系终结承租人并无过错，则出租人应参考过错大小、财产剩余价值等因素对承租人进行补偿或赔偿。
（七）转租问题
这里所说的转租一般有两种情形：第一种是承租人将其中部分租赁物进行出租的行为;第二种是房屋的承租权的转让及责任主体的转变。转租行为会给出租人带来不确定的风险，因此在进行合同拟定的过程中，应对转租条款进行明确，避免因规定不明造成纠纷。第一种情形一般是承租人不需要使用全部租赁物，对多出的部分进行有效利用。这种行为一般是为出租人所接受的。但即便是这种情形，也要在合同条款中明确约定和界定。第二种情形则是出租人所不能接受的，这种情況本质上就是承租主体的变更，这将导致出租人需要重新审视新承租人的各方面情况，包括其履约能力、信用状况等信息，而且需要分析其经营前景。这种情况动摇了出租人当初缔结合同目的，在合同中应对此种情形予以明确禁止。
（八）续租和优先权问题
在合同到期后，涉及到优先承租权，即在同等条件下，原租赁房屋的承租人拥有优先权。该项权利由合同期满后的原承租人享有。这是法定优先权，不能随意剥夺，所以出租人在租赁到期前应与承租人沟通，确定承租人是否有意继续承租。对于有意继续承租的，出租人应保证出租人的优先权。如出租人侵害承租的这种优先权，则出租人将承担违约或侵权风险。
而合同规定的出租期限到期后，承租人需要根据自身的经营状况，决定是否续租。如需要续租的，也需要提前和出租人进行沟通协商，以保障自己的优先承租权。如果需要续租的承租人，需要及时和出租人进行沟通，并重新商定合同细节，并签订新的租赁合同。
（九）维修问题
当前法律规定，维修责任可以由缔约双方自行约定。这涉及到双方的实体权利义务。特别是在大面积商业地产租赁中，出租人交付的配电设施、冷气系统、电梯、变压器等配套设施设备的维护维修将产生不少成本。一般来说出租人在租赁期间并不掌握和使用这些设备，所以通常这些设施设备的维护维修和年检等责任应由承租方承担。至于出租人的维修责任，多数商业地产的租赁合同通常约定出租人只负责租赁物主体结构的维修。
（十）合同解除
合同的解除分为法定情形和约定解除情形。法定情形则由《合同法》等法律相关条文进行规定;而约定解除情形，则需要出现合同约定的解除条件，或者双方协商一致解除。无论何种情形下的解除，都会产生相应的后果。特别是一方违约导致对方按约定和法定条件解除合同，将产生比较严重的后果，通常容易发生诉讼。出租方为了降低风险，应特别注意解除权的约定。租金被逾期支付的情况下的处理办法是必备条款，而且逾期时间或金额达到一定程度应赋予出租人解除权。
合同解除会产生租赁物返还问题。如何保证租赁物及其附属设施设备顺利收回，也是出租人需要重点关注的问题。不但要在合同中明确约定租赁物及其附属设施设备返还的办法、时间、逾期责任等事项，而且出租人还需要密切关注交还进展和存在的风险，这样才能保障这个环节出租人的权益。另外，承租人放弃租赁甚至逃逸的情况时有发生，合同中对承租人放弃租赁甚至逃逸的情况应进行特别约定，一旦出现这种情况，应赋予出租人拥有对承租人财物的处分权。三、结语
总之，在商业地产租赁合同的拟定中，要本着实事求是的基本原则，按照《合同法》等相关内容，对双方当事人的权利和义务进行明确。不但要对租赁主体、租赁面积、交付条件以及租金、租赁期限等方面进行规定，还要对可能出现的特定情形进行预判，确定违约责任。对主要风险进行了约定，在纠纷和风险出现后，就能够按照合同规定的方案进行解决。
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