基于“互联网+”构建房地产交易监管平台研究
刁玮
摘 要：随着互联网的普及，人们在日常的生活、工作中已经越来越离不开网络，同时网络也深深影响并改变着我国的房地产业。传统的房地产业中，人们对房屋的要求和房地产市场都比较简单。然而随着时代的发展与变迁，购房人的需求变得个性和差异化，房地产市场也更加多样和复杂化。为了更好的解决房地产市场出现的诸多弊端，房地产监管也应适应时代潮流，用互联网思维来实现自身的迭代升级。本文通过分析辽宁省丹东市房地产交易监管的现状，提出如何运用互联网构建房地产交易监管平台以及阐述了建立“互联网+”房地产交易监管平台对丹东市房地产市场发展所产生的积极作用。
关键词：互联网+ ;房地产交易;监管;平台模块
2016年，提出发展“互联网+政务服务”战略行动，主要是计划运用互联网将政府信息联合起来，将工作效率切实提高。为深化“互联网+政务服务”的改革进度，陆续出台了《国务院关于加快推进“互联网+政务服务”工作的指导意见》等文件，明确引入第三方平台，建立一站式便民综合服务平台等服务，提高为民服务的能力。随着互联网技术的便捷化和智能化，包括政务服务在内的所有产业都将与“互联网+”时代接轨，各地政府也在积极尝试，以新的方式为群众提供服务，“互联网+”网络化平台服务凭借信息传播的透明、方便、高效等优势将成为主流互联网服务。
我国的房地产市场，开发企业与购房人所掌握的资源信息严重不对等。由于交易程序及相关信息并不是完全透明，也就无法很好的保障购房人的利益。为了防止销售人员、中介机构故意隐瞒购房人员相关信息、开发企业私自挪用预售购房款等行为，研究通过互联网信息技术创新房地产交易监管平台已十分必要。
本文依據辽宁省丹东市房地产监管当前情况，分析了构建“互联网+”房地产交易监管平台的必要性，提出了监管平台建立的模块分类以及平台建成后所产生的积极作用，通过服务理念的转变和管理方式的创新，为进一步提升房地产管理水平提供了支持。
一、丹东市房地产交易监管现状
丹东市作为中国最大的边境城市，气候冬暖夏凉，适宜居住，这是丹东市房地产市场的优势。因自然环境优越，交易量和房价受朝鲜半岛局势影响较大，外地人来丹东购房仍有较强的吸引力。在房地产成交量方面：2019年，受丹东市房地产调控政策影响，商品房交易量同比降幅较大，全地区累计完成商品房销售面积96.8万平方米，同比分别下降35%。二手房全地区累计交易面积46.3万平方米，同比分别下降22%。在销售价格方面：商品房价格总体比较平稳，但上涨压力较大，市区商品住房平均销售价格6307元/平方米，同比增长16.4%，在辽宁省14个城市排名第三。二手房中学区房、位置较好的区域均价每平方米7000-10000元之间，老旧小区二手房均价每平方米4000元左右，二手房市场总体基本平稳。
虽丹东市房地产市场运行总体较为平稳，但也存在诸多问题，特别是在房地产交易监管方面的问题较为突出。一是房地产监管职能分散。房地产市场所涉及到的监管部门众多，如住建、规划等部门，各个部门之间独立监管，信息不畅通，监管职能分散。二是缺少房地产交易监管平台。2018年以前，购房人员通过丹东市房产交易网可以查询房屋预售、备案、抵押等信息，但2018年因机构整合，原丹东市房产交易网已经取消，购房人员不能自主查询相关信息。并且原丹东市房产交易网信息内容较少，影响购房人员的知情权，不利于房产交易的监管。
综上所述，丹东市房地产监管部门应充分利用信息化手段强化房地产交易监管，基于互联网构建房地产交易监管平台，形成信息畅通、查询方便、监管全面的房地产交易监管模式，构建“互联网+”房地产监管新模式。
二、“互联网+”房地产交易监管平台的模块功能
（一）商品房预售资金监管模块
政府部门、房地产开发商与银行签署预售资金监管合同，要求房地产开发商预售时收取的购房款要在房地产交易监管平台上进行统一支付，存入指定银行账户。开发商使用预售资金时必须向政府部门提交用款计划申请，政府部门审批同意后，开发商根据审批凭证到银行柜台申请使用资金，以防止预售款项被转移、挪用。通过商品房预售资金监管平台，政府部门可以具体查看到每一开发楼盘的银行账户中预售资金的使用情况;购房人可以查询到每一房屋交易情况的详细信息防止购房人因信息不畅通而购买到已经出售或抵押的房屋，从而产生资金损失。
（二）二手房交易资金托管模块
建立二手房信息管理系统，通过二手房交易资金托管平台开发商及房地产经纪机构实名注册发布真实有效的房源内容，对已出售的房屋即时撤销，保证可查看的房源均可以上市买卖。同时，买卖双方可以实行类似支付宝模式，通过注册账号，在交易时将购房款通过平台支付进行临时托管，等待二手房过户手续办理完成后，平台再将买家托管的购房款支付给卖家，从而避免交易的风险，使购房款既能如约支付给卖家，又能避免买家遭受财产损失，保障买卖双方的利益。
（三）房地产经纪机构管理模块
将全市房地产经纪机构和房地产经纪人的基本情况、诚信状况通过监管平台在网上进行公开。购房人可以扫描二维码查看经纪机构和经纪人的基本信息和信用等级，包括累计成交单数、接受行政处罚、行业检查等。同时，购房人还可以通过实名注册后可以进行网上评价，平台对信用等级低和网上评价差的经纪机构和经纪人划入重点监管名单，监管部门可以考虑启动相应的惩戒机制，严重的可以限制行业准入。通过平台公开信息和信用管理等手段，可以进一步提高房地产经纪机构和经纪人的诚信经营意识，促进丹东市二手房交易市场的健康发展。
（四）房地产监测预警模块
将商品房网签系统与房地产监测平台结合，利用网签备案数据，做好房地产市场的监测分析，在房屋交易量增加、房价上行时期，加强对房地产市场的日常巡检。在网上实行房地产市场信息日报制度，开辟商品房建设项目行政审批绿色通道，与物价部门联合执行房屋价格申报，严格价格公示、明确一房一价。通过监管平台显示的数据依据，动态、及时的反映房地产市场运行状况并进行监测预警，可以及时发现和解决丹东市房地产市场交易中存在的问题，保持房地产行业健康有序发展。
三、“互联网+”房地产交易监管平台的作用
（一）确保预售资金专款专用
商品房预售是房屋建成前购房人先交付一定数额购房款预购房屋，从而缓解开发商建设资金不足的困难。但因为预售的特殊性，由此会出现许多问题，诸如在当前房地产调控政策的影响下，因房屋交易数量减少，开发企业资金链紧张，从而将预售房款挪作他用，导致项目风险增大。商品房预售资金监管平台可以与银行账户流水数据无缝衔接，增加政府审核步骤，有效防止预售资金被挪用，确保项目按期建设和交付，进而实现商品房预售资金专款专用，是保障广大购房人员合法权益的重要手段。
（二）强化房地产交易过程监管
通过建立二手房交易资金托管平台，统一发布二手房源信息，公开标明房屋价格，可以有效避免各种渠道房屋信息重复发布、市場报价虚高的现象，整顿市场乱象。开设二手房交易资金托管模式，可以发挥政府机构的监管责任，做到事中事后交易全程监管，避免新手买家因被蒙蔽而损失大量购房款，进一步提高房地产市场监管和服务水平。
（三）规范房地产经纪机构诚信经营
通过发布可靠二手房源信息，可以有效避免虚假房源、重复发布、房价虚高、无法保障买卖双方合法权益以及经纪机构吃差价等行为。建立经纪机构诚信档案，实行信用等级考核和网上评价制度，可以使经纪机构和经纪人开展良性竞争，规范经纪机构诚信经营服务和市场行为，鼓励经纪机构争优争先，警示经纪机构的不规范行为，不断提升房地产经纪机构自身的诚信经营水平。
（四）注重房地产市场动态监测
通过房地产监测平台，将分散的商品房交易备案、二手房买卖等信息整合起来，进行实时动态监测。通过对房产交易大数据进行信息共享，进一步丰富数据源，可以为政府监管和公众购房提供更好的数据支持和参考依据。全面汇总每一套新建商品房信息、销售情况、权利限制、成交价格、库存总量等内容，抑制房价过快上涨，稳定市场房价，促进房地产市场持续健康发展。
四、总结
互联网时代对信息的共享，使购房人的行为较为理性，同时也促使政府部门需要肩负起更多的监管职能。随着经济的快速发展，房地产市场面临越来越多的新风险和挑战，但以互联网为依托，结合网络优势建立全新的房地产交易监管模式，又可以使这些新风险和挑战转变为促进房地产市场发展的动力。对互联网和房地产交易监管进行融合和创新，是现阶段房地产监管的主要发展趋势。在将来的工作中，应将重点放在以“互联网+”为基础的房地产交易监管创新方面，不断推进技术创新，打破旧思维，跟随发展的步调，创造更为高效的房地产监管新模式。
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