浅析大型房企质量控制方法的缺陷及改进
黄莹 李从文
摘 要：房地产行业走过黄金时代，进入白银时代，随着越来越多的商品房的建成，各种质量问题也频频爆出。文章通过分析房企的质量控制模式和方法，对存在的问题和漏洞进行了简述，并针对相关问题提出了部分可行的建议，以求促进工程质量的进步，保障人民群众的利益。
关键词：质量控制;质量巡检;样板引路
文章编号：2095-4085（2020）10-0138-02
0 引言
2020年因新冠病毒疫情的影响，于7月16日延期播出的“315晚会”点名万科、招商、远洋三家房企，万科旗下开发的个别楼盘大部分卫生间漏水严重，精装房变“惊”装房，招商蛇口独立操盘远洋财务入股的项目“强制收房”后发现的质量问题越来越多……随着房地产的不断开发，房价过度上涨，质量问题也频频爆出。本文基于商品房频频曝出的质量问题，探讨一般大型房企作为项目管理核心管理方在施工过程中都有哪些质量控制办法与手段，并进一步分析质量问题产生的原因。
1 加强质量控制的重要性
大型房企是综合实力较强，企业规模较大，营业收入等排名靠前的房地产企业，例如由由国务院发展研究中心企业研究所等机构进行排名的房地产企业100强均属于大型房企。因为其资金优势明显，建设规模大，涉及用户较多，社会影响力较大，大型房企应该更加重视自身的品牌效应，加强住宅项目的质量控制，以更好的产品质量换取社会信誉的提高。
2 大型房企的质量控制方法
2.1 样板先行
在施工阶段，一般在项目规划区域或主要通道处设置样板展示区，并配备详细说明，对各施工工艺、工序流程、施工控制重点要点等进行展示与说明[1，2]，样板展示区根据分项工程内容主要有主体结构样板、砌体抹灰样板、楼梯样板、厨卫样板、给排水样板、屋面样板、电器预埋样板、砌体样板、钢筋样板、剪力墙样板等。
此外，在建设过程中，同一分项在大体量施工开始前，会要求施工单位对首个施工区域进行优先施工，完成后项目管理人员对其进行检查验收，验收通过后再进行大面积施工。主要目的是为了给后续大体量施工树立相关的标准要求，同一分项工程的工作内容通常由同一批施工队伍进行施工，在首次施工时及时发现问题并进行纠偏，可以有效避免后期出现较大的偏差。
2.2 联合验收
住宅项目为了保证工程项目顺利的验收通过，减少存在的质量问题，会提前组织企业内部多部门的联合验收。验收部门及人员主要包含现场项目部直接管理人员、集团工程管理部、营销部门、维保服务部门等，因不同部门面对工程项目有不同的视角与要求，故通过多部门的联合检查与验收，可以发现一些现场管理人员容易忽视的质量问题，并提出质量管理漏洞，为施工方提供整改方向与提升目标，避免户主签房验收时发现大量质量问题再进行返工处理。
2.3 质量巡检
大型房企规模发展变大后，一个公司无法对所有项目进行管理，会根据所在地区划分区域，实行战略总部-区域平台-项目公司的三级管理模式。项目公司对项目质量负直接责任，区域公司对所在区域内的建设项目进行监督管管理，总部也会对旗下在建项目的质量进行抽查以保障自身品牌形象。
质量巡检人员为区域公司内工程管理部或者集团总部委托的第三方巡检公司，巡检内容主要分为现场实测实量以及观感质量两个板块。实测实量的内容包含墙面平整垂直度、门窗洞口方正度、混凝土强度、防水层厚度等内容，观感质量包含是否有裂缝、污染、接缝是否严密、填嵌是否饱满等内容。同时巡检人员按照相同的表格对项目存在的质量风险以及项目管理人员管理行为等进行评估与打分，最后根据一定比例计算得出项目巡检评分，然后对检查项目进行排名，排名靠前的承包商进行奖励，靠后的承包商与管理人员会收到处罚等。
3 质量控制中存在的问题
3.1 样板工程形式化严重
样板工程做为公司要求，是固定检查内容，项目开工后一定时间节点需要布置完成。而作为检查项目，一些项目本末倒置，在部分建设工作已经开始施工后才开始着手布置施工样板;还存在现场施工人员施工工艺较差，为了完成检查目标直接“购买”工法样板，仅仅作为展示使用。实际施工采用的工艺工法完全不及展示样板，项目施工人员也达不到展示样板所展示的精度与整洁度。且由于技术交底与岗前培训没有对劳动工进行直观的工艺工序展示和讲解，导致施工时操作工人凭经验施工的现象严重，远远达不到集团品牌的质量标准相关要求。
3.2 遗留问题得不到解决
在联合验收过程中，从公司区域以及项目管理人员中的验收人员较为固定，尽管在验收过程中会发现相关问题并反馈给项目部管理人员，通过人情交际，验收的流程仍会通过，而遗留下来的质量问题却不会全部得到解决。在质量问题整改回复上，也是避重就轻，只是为了完成资料的闭环，没有实际解决质量问题。在工程验收过程中也存在此种情况，致使存在质量问题的住房交付到户主手中。
3.3 巡检结果不能反应实际情况
巡检内容和标准各公司均有自己的一套流程，但上有政策下有对策，以实测实量举例，在模板工程中存在使用破损模板、胀模等情况，导致浇筑出的混凝土墙面垂直平整度较差，而对不平整墙面进行打磨需要消耗大量人工和时间，为了躲避检测采取在问题墙面处堆放过多施工材料如砌块、木方等材料，使测量人员不能测量，巡检结束后也不会严格按照要求对墙面进行处理。另外事先对不合格测量点进行摸查，巡检时使用各种办法有意避开问题区域，减少问题发现率以提高巡检分数等。
4 提升工程质量的相关建议
4.1 强化施工工艺提升标准化
在建筑施工前首先要根据待施工的内容进行合理的施工工艺设计与选择[3]，合理应用工法样板进行工艺工序的指导，杜绝“样子”工程。业主方应要求施工单位在分项工程开始前就按要求布置施工样板，并严格进行检查，要求施工單位按照样板对施工班组进行技术交底与培训，形成视频等资料。此外，房企也可以加快自身住宅产业标准化的建立，特别是大型房企经过大量住宅的设计与施工后，可以对相关经验进行总结，事先规避掉可能发生的质量风险，实行标准化设计、标准化施工。实现建筑施工标准化能够有效保障施工质量及施工安全、有效地指导施工以及有效保障整体施工效率的提升[4]。
4.2 完善质量保障与监管体系
建立一个完善的质量保障与监管体系是保证工程严格按照正式控制相关内容建造的基础。完善的系统需要包含质量问题的跟踪与处理，虽然不能有效避免所有问题的发生，但通过合理的事前预判，事中控制，能够减少质量问题的产生。对于聯合验收后仍存在的质量问题，项目部管理人员需要安排专人即时进行跟踪处理，不然拖到后面又有了新的问题，老问题只能搁置。而且不能只做表面功夫，不能为了回复整改通知而整改，要落到实处，切实把每个问题都处理掉。对于规定时间内没有处理掉的问题对相关责任人员进行处罚，多此检查质量结果较好的进行奖励。
4.3 相邻项目互检
因大型房企建设项目相对较多，除了区域巡检与第三方评估的抽查式质量控制方式，还可以增加相邻或相近项目的管理人员互相检查的检查模式。不同项目管理人员均为一线管理人员，对于施工现场管理现状较为熟悉，对于质量问题的指正比较切于实际。在检查与指正其他项目质量问题时也可以反思自己管理的项目有没有同样的问题，同时自己出现的问题也可以拿来检验其他项目看有没有同样的问题发生，此外还可以学习其他项目的先进管理经验，以减少自身的管理漏洞并提升管理水平。
4.4 提升人员素质与员工积极性
人做为工程建设的组织者与主要执行人，是工程质量影响的核心因素。在房企中，为了开源节流业主方现场管理人员并不多，除了要对施工现场进行一定的监督管理外，还要处理公司内部流程外部沟通等事宜，工作内容较为繁杂，所以选取高素质高能力的管理人员也至关重要。项目管理说到底最重要的还是人的管理，选取高素质及经验丰富的专业人员，能够提升房企质量控制水平，并减少质量问题的产生。同时，建立合理的考核制度，不能仅凭当前结果评判质量的好坏，应涉及到建设全过程以及顾客满意度。严考核下也应有高奖励，质量控制得好，满足相关标准要求的，给予一定金额的绩效奖金，既促进了员工的工作积极性，也保障了公司品牌的口碑。
5 结 语
综上所述，本文以大型房企爆出的质量问题为出发点，提出大型房企应该重视质量控制。介绍了房企在质量控制中使用的手段和方法，分析了存在的问题和不足，针对相关问题结合实际情况，提出了强化施工工艺提升工程标准化、完善质量保障与监管体系、不同项目之间互相检查、提升人员素质与工作积极性等相关建议，希望房企作为逐利者在追逐高周转高利益的同时，也应该注重自身产品的质量，才能塑造更好的品牌形象，从而助力企业的长远发展。
参考文献：
[1]徐郁.房地产集团管控模式的比较研究[D].北京：清华大学，2016.
[2]陶小云.样板引路提升建筑工程质量水平实践探索[J].安徽建筑，2020，27（7）：206-207.
[3]李凯朝.加强建筑工程管理及提升建筑工程质量探究[J].价值工程，2020，39（8）：87-88.
[4]单凯亮.建筑施工标准化的意义以及创新策略研究[J].大众标准化，2020，（09）：149-150.
