浅析房地产项目公司资金管理 存在的问题及对策
沈丽娟
摘要：面对政府对房地产行业的层层调控，房地产项目公司实际毛利率普遍较低，有的甚至亏损严重。但项目公司对资金管理仍不够重视，资金管理依然存在着一些问题。文章从加强房地产项目公司资金管理的重要性出发，分析当下项目公司资金管理存在着资金预算管理形式化、融资方式单一、资金使用效率和销售回笼率较低等问题，并从加强资金预算管理，拓宽融资渠道，提高资金使用效率和销售资金回笼率，重视清算工作的角度出发探讨了相关解决方案，以期提升项目公司资金运营能力，保持现金流稳健的同时追求快速、健康的发展。
关键词：房地产项目公司;资金管理问题;对策
楼市调控自2017年始已历时三年有余，在层层调控手段并举的情况，国内大小房企面临巨大压力和挑战。房地产行业土地红利开始消失，行业利润水平逐渐降低，竞争却日趋激烈。而房地产项目建设开发周期长，存在着更多风险和不确定性，企业的经营风险也越来越大，这对项目资金运营水平、流动性提出了更高要求。为了提升项目公司的经营能力，越来越多房企开始注重资金管理效率的提升，在做好投融资管理的同时，向资金管理要效益，通过提升资金管理水平，以保障经营活动获得预期收益。
一、房地产项目公司资金管理概述
（一）房地产项目公司资金管理的概念
房地产项目公司资金管理是以资金为主体，围绕整个开发阶段进行优化资金配置，引导资金合理流动，促进资金营运流动性、安全性和效益性协调统一，从而保证资金的正常运作，实现效益最大化。
（二）资金管理在房地产项目开发中的重要性
1. 有利于提升项目公司经济效益
房地产行业已经逐渐从过去的暴利时代走向微利时代，迫使行业越来越注重通过运营能力的提升来撬动最大的经济效益。而运营模式和现金流有着密切的关系。房地产项目公司随着销售回款，现金流回正以后，项目超额资金反向贡献，股东就可以用这部分超额资金来投资新项目，进行滚动开发，从而实现规模的发展。加快资金周转，减少项目公司沉淀资金，提高资金使用效率，有助于提升项目公司的经济效益。
2. 有助于项目公司规避资金风险
由于房地产项目开发周期长，期间容易受到政治、经济、社会环境、宏观调控政策等不可控制因素影响，具有不确定性。项目公司通过资金预算管理机制，统筹协调各开发阶段的资金需求，做好各环节的资金综合平衡，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，确保资金在公司内部的良性运作。并通过定期和不定期对资金预算执行情况进行综合分析，发现异常情況，及时采取措施妥善处理，避免项目资金冗余或资金链断裂，有助于规避项目公司的资金风险。
二、房地产项目公司资金管理存在的问题
房地产是高度资金密集型行业，占用资金量大、资金周期长、资金成本高。目前，项目公司虽然意识到资金管理工作的重要性，加强了对资金的管控，但在资金筹集、管理、运用等方面仍然存在着一些问题。
（一）资金预算管理流于形式
项目公司经营班子成员很多都是工程、营销出身，对资金管理工作缺乏思考，忽视融资、现金流对企业利润的影响。预算编制随意性大，往往为了保证资金的弹性而多报资金预算，不仅起不到应有的效果，还会严重影响财务人员的资金预算编制，导致资金预算无法发挥正常的作用，最终影响整个项目的资金调度，造成项目资金冗余或盲目贷款，资金使用效率低下。
（二）融资方式单一，资金成本高
房地产行业资金来源主要为企业自有资本、借款、银行贷款、股权融资、销售回款等。股权融资仅仅适用少数大型上市公司，多数房地产企业高度依赖金融机构的贷款，银行开发贷更成了项目公司唯一选择途径。由于房地产行业受金融政策的限制较多，各银行要求项目公司自有资金投入比例高达30%～35%左右，且需《土地规划许可证》、《土地证》、《工程规划许可证》、《施工许可证》“四证”齐全方能发放贷款。项目公司依靠借入资金购买土地和支付前期开发费用，资金成本非常高。
（三）资金受控监管，资金使用效益低下
政府为保护交易双方的合法权益，确保商品房建设顺利进行，加强了商品房预售资金监管。对项目预售阶段的全部购房款直接划入监管项目预售资金专户中，预售资金监管户的资金只能用于监管项目开发建设，项目公司需经监管银行核准后才能支付。该账户只能等项目竣工验收备案后方能撤销解除，闲置资金无法及时回流股东，资金周转缓慢，无形中又加大项目公司资金成本。
（四）销售资金回笼率低
销售回款是项目公司实现资金回笼的主要方式，但集团或项目公司往往将绩效考核放在营销人员的业绩上，视销售业绩占比重于回款。由于该项业绩并不是财务部和工程部的考核重点，而营销人员又将重点工作放在房源的销售和签约上，回款意识不强，重视程度不够。再加上营销人员、银行、客户之间沟通不畅，客户按揭资料提供不及时，各部门之间信息不对称，以至于销售进度与工程进度脱节，导致银行迟迟无法放款，延长了销售回款的时间，资金不能及时到位，严重时甚至影响工程款支付，反过来影响施工进度。
（五）忽视清算阶段工作
房地产项目交付后，还面临着税务稽查风险、客户断供的担保风险和持续经营的管理成本及政策变动的不可预知等风险。但如后续无新的项目拓展，员工逐步分流到其他项目公司，项目清算工作往往无人推进。
三、加强房地产项目公司资金管理的对策
针对上述情况，房地产项目在开发建设中应着重加强以下几方面的管控，以提升资金运营能力。
（一）建立全面预算管理机制，加强对预算资金执行的监控
建立健全全面预算管理机制，实施全面预算管理。要组织有关专业人员对预算进行严格的审查，对重点指标逐项进行测算与分析，将工程进度与支付计划相结合，对巧立名目的预算要予以删除，夯实费用预算。年度预算方案通过审批后要对预算执行情况进行过程监督，并将预算执行结果作为绩效奖惩的依据，这样可避免预算管理流于形式，进一步增强项目公司对资金风险的管控，有效地监督资金的使用。
（二）拓展融资渠道，降低资金成本
项目公司应对各种融资方式的资金成本、融资及归还条件进行综合比较分析，尽量选择偿还周期长、资金成本低的融资渠道，建立多元化的融资模式，最大限度地减少融资风险。
1. 通过资金引入或合作开发
拿地后引入合作方，共同开发建设。因项目土地成本较高，前期投入资金量大，合作开发可以减少前期资金的投入，财务风险比较低，但资金成本相对会高。一般根据项目公司盈余资金情况归还借款，不需要定期偿还债务，面临偿债风险也较低，能够保证项目公司运营稳定的开展。
2. 运用“供应链金融”支付工具
项目公司除了支付土地款外，工程款支付占用资金规模较大，资金主要来源有股东资金、开发贷、销售回款等。其中，开发贷和销售回款存在时间上的滞后，工程款支付安排严重影响到现金流回收时间和利润。项目支付工程款时可采用ABS、浙商银行A+B 、招商银行支付通等多种“供应链金融”支付模式，不但可以解决项目工程款的支付，而且可以有效降低资金成本。
3. 融资方式多元化
项目公司要拓宽融资渠道，除了银行贷款外，积极尝试不同的融资方式。比如可以利用项目开发完成的商业、酒店等存量资产进行融资。另外，资金使用过程中，要尽可能利用好商业承兑汇票、银行承兑汇票等金融工具，有效降低资金成本。
（三）加快预售监管资金的释放
项目公司首先应将银行融资方案与预售监管资金监管力度联动前置。选择融资方案时，应充分了解融资银行对预售监管资金执行的要求，并将此作为融资条件加以考虑，择优选择融资银行。其次，应建立健全工程管理机制，在工程保质保量的基础上，加快项目开发建设，尽早通过政府的竣工验收，取得竣工通知后解除预售资金的监督。最后，还可以与政府相关部门、银行进行沟通，推进银行保函替换同等额度监管资金的监管形式，由项目公司非监管银行出具的银行保函向监管资金银行申请替换同等金额的监管资金，这样既确保了购房人、银行、施工单位、农民工的合法权益，又有利于项目公司资金的有效利用，同时也降低了政府对房地产公司的管理成本。
（四）加强销售回款管理，保证销售资金及时回笼
1. 明确回款考核节点，加大对回款的考核力度
营销部是销售回款的直接责任部门，项目公司不仅要对营销人员销售去化考核，也要对销售回款进行考核，将销售回款的及时性与销售提成、奖励挂钩，设定回款考核具体节点。在涉及银行按揭回款时将财务部同时列入考核奖励范畴。
2. 发挥财务部门的监督作用
财务部门应优化销售回款统计台账，定期统计客户签约、按揭资料齐全、办理预抵押和银行放款时间，及时与营销部门进行沟通，并与营销部门一起进行原因剖析，提出应对措施。
3. 确保客户及时办理房产证，解除连带担保责任
商品房预售时涉及按揭的银行都要求开发商为小业主按揭进行担保，只有客户办理了《不动产登记证》及《房屋他项权证》后才能解除公司的连带担保责任。项目公司应按考核细则先发放90%的销售佣金，剩余10%作为交付提留，待业主办妥房产证并解除连带担保责任后才予发放，确保扫尾工作有人负责，以降低公司的财务风险。
（五）重视清算阶段工作
房地产企业土地增值税和增值税都按预计毛利率或预征率预交税款，如预交大于实际应交税金，税务清算后还面临大额退税的情况。房产项目交付后，要尽快启动税务清算，在做好项目清盘、资产清理、人员调配、工程结算、质保金退回等运营扫尾工作的同时，要围绕项目土地增值税、增值税清算及工商注销展开工作。通过各部门相互配合，顺利完成清算阶段各项工作任务，退回多交税款，从而鎖定项目公司最终收益。
四、结语
随着房地产行业的经营风险加大，对项目资金运营水平、流动性提出了更高要求。为了提升项目公司的经营能力，项目公司只有注重资金管理效率的提升，在做好投融资管理的同时，向内部要效益，加快销售资金的回笼，合理安排资金支出，资金营运使用效率才能不断提升。
参考文献：
[1]杜哲.大连CR房地产公司资金链管理研究[D].大连：大连理工大学，2018.
[2]常晓宁.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经贸实践，2017（23）：104-105.
[3]阮孟牡.房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国市场，2019（30）：103-104.
（作者单位：绿城房地产集团有限公司）
