地下停车位会计成本核算的合理对策
张团结
摘要：近年来经济快速发展，房地产行业作为经济的重要支柱也在迅猛发展，房地产项目配套设施也越来越完善，地下车位已成为房地产项目的重要建设内容之一。不同权属的地下车位核算对企业的经济利益也有一定的影响，本文通过对地下车位成本核算的不同方式展开分析，针对不同方式的核算提出合理的核算对策，帮助企业规范成本核算行为，提高财务信息的准确性。
关键词：地下车位;会计;成本核算
一、地下车位分类
房地产配套的地下车位核算分为两类，第一类是属于民防工程的停车位，第二类是房地产公司在立项设计时就作为地下车位，并具有建筑面积测绘报告和产权初始登记证明，可以根据面积进行出售的地下产权车位。不同权属的车位对于房地产企业核算成本也有着较大的差异，房地产企业需要针对车位的类型，对车位成本加强核算。
二、“人防车位”的相关问题
（一）“人防车位”定义
人防车位主要指使用人防工程投资的车位，是按照《中华人民共和国人民防空法》等法规进行修建的，且所有权属国家，无法办理独立的产权登记，开发企业是车位的投资主体，有享受收益的权利。
（二）“人防车位”成本核算相关问题
1.成本确认原则
当房地产企业将车位竣工之后，交给人防工程管理部门，并向政府缴纳10-20年的使用费，之后返租给居民作为车库使用，出租10-20年给业主，或将70年使用权交给业主。人防车位无法办理产权登记，但是销售人防车位构成的所有权行为视同销售建筑物，人防车位的所有权转让属于房地产企业的销售活动，因此也要计算收入，按照收入成本配比的原则对人防车位的成本进行核算。
2.成本核算方法
2.1土地征用及拆迁补偿费
开发商为了取得开发权而发生的各项费用属于土地成本，地下车位建筑面积若属于计容面积，则应该分摊土地成本，地下车位如果不属于计容面积，则不需要对土地成本进行分摊。目前大部分人防车位不属于计容面积，不需要进行成本分摊。
2.2建筑安装工程费
企业在房地产开发过程中，进行施工安装项目内的各项费用属于建筑安装工程费，包括土地工程费、安装工程费、装修工程费等一系列费用。地下车库按照建设部门的规定可以清晰计算的，不需要分配计入，可以直接计入建筑安装成本。
2.3其他费用
人防车位的其他费用主要包括：项目总开发成本剔除土地成本和建筑成本之后的基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、前期工程费。这四项费用需要计入人防车位成本，按照车位面积占总可售面积的比例进行分摊，这一方法在操作中较为普遍，但是没有将地下车位不相关的费用考虑进去。按照面积对这四项费用分摊时，可能虚增了车位的成本，拉低了商品房的成本，造成收入成本倒挂的问题。在实际操作中，企业需要考虑四项费用中明确归属于地下车位的部分，将该部分合理核算，或者将该该部分费用在商品房与车位之间进行合理分配。
三、地下产权车位的相关问题
房地产建设项目中有单独立项设计的产权车位，产权车位也是配套设施的一部分，但是与人防车位有着本质性的区别。产权车位与商品房共同构成房地产项目的可售面积，产权车位与人防车位两者之间的差异在于，人防车位没有土地使用权分割证明，不能像产权车位一样领取土地使用证明，不能进行抵押与质押。
（一）不单独核算的成本
地下车位的成本不单独核算则分配至商品房面积。部分房地产企业将地下车位作为公共配套设施进行成本分摊，混淆了配套设施的概念。通常而言公共配套设施是房产住宅的所有业主共同拥有，且是开发商免费提供给业主使用的。产权车位不具备这样的性质，其作为盈利性的产品，销售前产权属于开发商，作为可售面积的一部分，应该按照相关规定对地下车位成本进行核算，否则会加大商品房的成本，对利润的准确性有较大的影响。
（二）项目总成本在产权车位与商品房之间分配
项目总成本在产权车位与商品房之间分配，这样的方式虽然较为简单，但是忽略了产权车位与商品房之间的差异较大。这样的分摊方式降低了商品房的成本，导致地下车位成本的增加。地下车位面积分摊越多，成本增加的就越多，尤其是当今土地价格日益升高，若土地面積较高，可能导致车位收入与成本倒挂的现象，形成销售亏损。如果房地产的商品房销售速度超过车位销售速度，特别是出现商品房已经售空，但是车位却还有剩余的情况下，会导致企业盈利提前亏损在后，导致企业多缴纳税金。同时企业后续项目也没有开展，无法弥补亏损，导致企业所得税税负的不公平与不合理。
（三）项目总成本扣除土地成本后在商品房与产权车位之间分配
部分房地产企业将项目总开发成本扣除土地成本后，在商品房与产权车位之间进行分配，商品房承担土地成本部分。这一方法考虑了车位与商品房两者之间在成本方面的差异，处理成本之间的差异相对较为合理，因此在实际工作中，项目审计时往往采用这一方法，不对地下车位进行土地成本的归集。但是这一方法也有其缺点，利用这一方法与第一种方法一样，没有考虑与地下车位不相关的基础设施与公共配套设施等对车位成本的影响剔除，导致出现成本虚增的情况，使商品房成本降低。这一方式虽然改善了收入成本倒挂的现象，但是还存在一定的不合理之处。另一方面，如何判断哪些设施与地下车位有关也没有统一的标准，主观因素的影响较大，影响了成本的核算。
（四）按照审核报告成本分摊
部分房地产企业按照竣工结算时审核报告的总成本，在商品房与地下车位之间进行分配，车位仅仅归集土建成本和贷款利息，对于公共配套、基础设施、间接费用、前期工程等费用与地下车位没有密切的联系，因此不对这几项成本进行分摊。大部分房地产项目的贷款周期较长，贯穿于整个开发的周期，作为公共成本费用由总可售面积分摊，通过这样的方式有效避免了收入与成本倒挂的现象，提高了成本的核算的合理性。
四、地下车位成本核算的涉税问题
（一）增值税
《营改增试点通知》与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定房地产企业在缴纳增值税时，按销售不动产纳税，作为一般纳税人的房地产企业，采用一般计税方法增值税税率为9%，房地产企业为一般纳税人时采用差额计税方法纳税，应纳税额为差额扣减收房时3%预征率预缴的增值税额。如果房地产企业采用简易征收的方式，增值税税率为5%，一般纳税人企业开发的房地产老项目可以选择5%的征收率进行征收，选择了简易征收方式的在三年内不得改变计税方式，简易征收方式不得抵扣进项税额。
如果房地产开发企业是小规模纳税人，且由其自行开发房地产项目，则采用5%的增值税征收率征收增值税，应纳税额为销售额乘以5%并抵减预缴税额。
（二）企业所得税
《房地产企业所得税处理办法》规定，房地产企业利用地下设施建立停车场所，如果是属于非营利性且产权归属全体业主共有的，那么則属于公共配套设施，否则应对车位的成本进行单独核算，并按照建筑开发产品处理所得税。文中所述的车位，房地产企业进行出租或销售都会导致经济利益的流入，具有盈利性，因此要对资金流入计算收入，并在扣除成本后缴纳企业所得税。
（三）土地增值税
土地增值税是转让国有土地使用权及建筑物和其他附着物产权需要缴纳的税种，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的规定，房地产企业建造的配套停车场所等公共设施，在建设完成后进行有偿转让的，应该计算收入，并准予扣除成本与费用。
结语
近年来房地产行业迅猛发展，房地产的配套设施也越来越完善，如何加强地下车位的成本核算也成为房地产企业关注的重点内容之一。不同权属的地下车位的成本核算方式也有不同，企业要根据人防车位与产权车位的差异对地下车位进行核算。对于产权车位而言有较多的核算方式，本文认为按照审核报告进行成本分摊，仅归集土建成本和贷款利息的核算较为合理。企业在开展地下车位成本核算过程中，需要加强对核算方式的思考，以不断提高成本核算的合理性。
参考文献：
[1] 朱纯文 . 房地产公司的车库和地下停车位财务处理 [J]. 财务与会计 ，2015
[2] 王玉红 . 土地增值税制度与会计准则的差异分析及协调 [J]. 税务研究 ，2012.
[3] 蔡昌 ， 黄洁瑾 . 房地产企业全程会计核算与税务处理 [M]. 北京：中国市场出版社 ，2018.
[4]《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税 [2016]36 号）.
[5]《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）
