房地产企业财务分析存在的问题与对策探讨
邬梦迪
房地产行业的红利逐渐消逝，房地产企业间的竞争愈发激烈，内部和外部的利益相关方通过使用房地产企业财务分析方法，评价和解读企业的经营状况、投资策略以及未来发展趋势。本文通过对房地产企业财务分析存在的问题进行分析，并提出相关对策，使利益相关者了解房地产企业财务分析的局限性和改善方法，帮助提升房地产企业财务分析用于管理和投资的科学性，有助于为管理层及其他利益相关者提供恰当的决策支持和建议。
一、前言
房地产行业竞争激烈，房地产企业围绕提高管理效率、加强科学决策的目的，通过财务分析，定性和定量地了解企业经营本质，解读企业策略得失，为企业的发展提供恰当的决策支持。本文通过房地产财务分析所需要的财务报表信息搜集、财务分析方法使用、财务报表金额真实判断、财务分析人员匹配等要素的问题和对策进行探讨，以期企业对房地产财务分析加深认知和应用，帮助企业提升管理和投资效率。
二、房地产企业的业务特点及进行财务分析的必要性
（一）房地产企业的业务特点
1.房地产项目周期长
房地产项目流程从拿地、施工、预售、竣工、交付需要跨度几年，当其工程投资达到25%以上可以预售回款，但需要交房后进行收入确认，这会导致企业财务报表中的现金流情况与利润情况长期不一致，收入与期间费用也不匹配，难以通过对多项目或者一年期财务报表的分析，解读企业的经营本质。
2.房地产企业资金密集度高
房地产项目包括土地出让金、税费、建造成本等大额支出，导致了房地产企业的资金密集度高，对外融资需求大。受政策和市场环境变化的不断影响，房地产融资途径逐渐多元化，常规的包括银行贷款、信用债、非标和供应链占款，根据资金途径、市场环境和企业资信的不同，融资成本差别巨大。目前受“三条红线”政策影响，促使房地产企业“多销售、少拿地”，调整资本结构确保可持续的资金来源，降低房地产企业的扩张速度。
3.房地产项目拓展模式差异化
受到房地产项目价格瓶颈、政策限制、市场空间减少等因素的影响，房地产企业逐渐进行差异化竞争，发展出“房地产+旅游”、“房地产+养老”、“房地产+综合体”、“房地产+综合圈”、“房地产+自持运营”等多元化业务拓展模式，以及“行业并购”、“联合拿地”、“合作开发”等多元化开发拓展模式。
（二）房地产企业财务分析的必要性
房地产企业财务分析，内部可以解读和分析企业经营成果，为企业经营决策提供依据;外部可以为了收购、并购等交易，或者融资目的，对企业价值进行评估。围绕着管理者或者利益相关方关心的经营活动和财务数据，通过研究财务报表及相关资料中的风险和机会来提供协助，加强对企业的深入了解。
1.有助于解读企业经营成果
企业财务报告承载着企业经营信息，但对于非专业人员来说，缺乏通过现象看到本质的能力。通过进行房地产财务分析，可以提取财务报告项目的数量、比率、发展趋势等重要事项的发生与变化，并找出这些变化的产生原因，搞清楚报表科目背后反映的企业经营活动。
2.可以辅助企业经营决策。
在高地价、限售价、强政策下，房地产企业亟需充分利用有限的自身资源，预先进行策略的规划和计划，排兵布阵、克难攻坚，为企业创造出最好的经济效益。通过房地产财务分析，可以将经营数据的预测和分析反馈给业务部门及决策层，使企业的管理决策更加科学;可以把握业务流程的关键控制点和潜在风险点，并实施有针对性的改进，降低运营风险;可以推测企业或项目未来增长潜力，判断投资战略目标及投资策略的适当性，为投资方案设计、交易谈判等做好准备。房地产财务分析将财务管理前移到业务前端，实现事前分析、事中控制、事后反馈的业务闭环，辅助企业经营决策。
三、房地产企业财务分析存在的现状及存在的问题
（一）财务报表承载的信息不全面
财务分析主要以财务报表为依据，采用专门的分析方法，对企业经营状况进行分析与评价。但是，企业财务报表承载的信息，只反映了部分有价值的经济资源，以此为基础得出的结论，无法为决策提供充分的依据。房地产企业进行项目投资决策，首先，需要梳理自身的核心资源，这些因素无法充分地在报表中反映;其次，需要以企业历史项目的财务分析资料为基础，结合目标项目基本情况，做出目标项目的经济效益分析;再次，企业需要持续对市场进行客观研究和定期分析，辨别房地产行业的上升与下滑的趋势，以此来支持企业的投资决策。
（二）财务报表账面金额不真实公允
有效的财务分析建立在财务报表真实公允的基础之上，基于舞弊或粉饰编制的财务报表质量存在重大风险，得出的财务分析结论也是没有任何意义的。房地产企业投资规模高、投产周期长，对外筹资需求大、对资金渠道要求高，企业为了取得贷款，可能存在伪造或者修改财务报表数据的动机。企业可能存在以虚构利润为目的，进行系统性造假的财务舞弊，或者可能运用准则达到操纵利润目的的财务粉饰，这将导致信息使用者看到的报表信息与企业实际状况相距甚远，从而误导信息使用者做出错误决策。
（三）财务分析方法的使用过于盲目
财务分析方法较为常用的为各种比率分析，即提取财务报表数据，用数据计算流动比率、速动比率、存货周转率、总资产周转率等一系列比率，并阐述每个比率简单的意义。但是，缺乏计划性的盲目计算，不仅缺乏对数据的判断能力，耗费时间，而且难以对企业经营状况做出全面、客观的评价，对实际工作缺乏指导意义。并且比率分析只是涉及财务历史数据的比较，使用具有较大的局限性，房地产行业政策变动频繁、周期明显，如果不结合数据以外的信息进行分析，就会根据财务分析结果过于乐观或者悲观，从而误解企业的实际情况。
（四）财务分析人员素质有待提升
一是缺乏财务分析的意识。很多财务人员的工作重点是记录“过去”，专注于对开发成本、期间费用等进行准确地核算，但这仅仅只是机械地呈现了一个现状，缺少了科目背后驱动的原因和丧失了提升效益的因素。二是缺乏财务分析的底层逻辑。正确选择与计算财务指标是正确判断与评价企业财务状况的关键所在。在不明确财务分析目的、不制定财务分析计划、缺少对信息的敏感性的情況下，用数据套公式，就失去财务分析的科学性，变成为了分析报表数据而分析的体力劳动。三是缺乏财务分析的广度和深度。财务分析不能仅满足于事后分析原因，得出结论，而且要对企业未来发展及价值状况进行分析与评价，做出正确的策略。
四、改善房地产企业财务分析的对策
（一）结合非财务信息进行财务分析
展望未来，房地产企业的竞争将愈发激烈，企业需要提升投资、运营、营销、融资等各个业务环节的决策科学性，促进公司战略落地和项目运营风险的降低，这使财务分析作为“军师”的责任和意义更加重大。而提升财务分析的科学性，仅仅囿于一隅远远不够，要关注财务数据甚至是非财务数据的变化。重视企业目标城市的价值、地产竞品的竞争力、消费者黏性等，还有土地政策和价格、建筑成本、税费政策、金融政策、销售政策等变化趋势，一项变动就可以带动多个报表的多项科目的变化。
（二）对财务信息的质量提高警觉
首先，财务分析过程中，需要保持职业审慎，对财务报告中的异常情况产生警觉;其次，加强房地产业务与财务之间逻辑的了解，提高辨别财务信息质量的敏感度。财务分析是将财务数据和非财务数据互相印证的过程，在这个过程中，如果我们发现无法印证、有违常识或难以理解的财务数据及其背后异常的业务数据，那么就很有可能意味着财务报表中存在财务舞弊或者粉饰报迹象，找出财务报表中存在的舞弊信号，并采用适当的方式应对企业的财务舞弊行为，或者通过替代的方式去进行财务分析。
（三）灵活应用各种分析方法
财务分析的核心，是用财务语言解读业务本质，然后用财务思维引导业务方向。常用的比率分析是对财务报表中的数据进行比较后，发现问题、分析问题、解决问题。比率分析可以衡量资产负债结构的合理性，评价长期和短期偿债能力;可以分析企业盈利能力、现金流，揭示企业的经营风险。比率分析不仅只是为了揭示数字的表象，更需要找到驱动数字的重点业务环节，通过规划、控制、改善业务环节，降低企业的经营风险，提升企业的经济效益。例如进行税务筹划、提前规划融资途径、设计开发成本标准化、控制管理和销售费率、发现舞弊风险等。
除了比率分析，财务分析还包括房地产行业市场分析、企业背景分析、企业优势分析（地域、资源、政策、行业、人才、管理等）、企业发展前景分析等。财务分析需要把握全局视角，对行业、对业务模式需要有深入的理解，才能找出事情背后的驱动因素。
（四）提升房地产企业财务分析人员的能力素养
一是提高财务分析人员的意识。要从以成本费用核算、财务报表出具和合规性申报等工作为主，向战略分析、长期规划等方向转变。进行财务分析时，要建立顶层逻辑，有计划、有目的地寻找企业经营亮点与痛点、分析投资项目可行性的关键因素，对企业未来发展做预测、规划。二是提升财务分析的能力，深入财务与业务之间逻辑的了解，加强对数据的敏感度。财务分析人员不仅需要不断储备会计、税务、经济、成本等方面的知识，为了服务于业务，还要真正要了解企业战略目标及房地产行业环境，通过不断的学习，提升自己的财务分析能力。
五、结语
本文主要对房地产企业财务分析过程中，财务报表信息全面性、财务分析方法的适当性、财务报表金额的真实性、财务分析人员的素质等问题和对策进行探讨，以期企业更好地进行房地产财务分析，取得科学的分析结果，帮助企业正确解读经营情况、精准发現管理痛点、科学判断投资决策，提升管理和投资效率。
（作者单位：宁波市产城生态建设集团有限公司）
