商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成分析
周记南
摘要 近年来，在房地产市场不断变化发展的影响下，我国的商品房的销售政策、销售模式以及销售价格等都发生了巨大的变化。房地产行业新政策的实施对于商品房的买卖交易进行规范，进一步优化了商品房买卖合同纠纷的审理标准。但是，由于商品房销售模式、房屋价格的变动，使得商品房的买卖合同纠纷呈现出新的发展态势。本文主要围绕商品房买卖合同纠纷疑难问题及审判观点展开分析，旨在探寻商品房交易良性发展的有效途径。
关键词 商品房 商品房买卖合同 审判观点 疑难问题 有效途径
中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.193 87/j.cnki.1009-05 92.2020.01.267
中国市场中的商品房兴起于八十年代，是由政府有关部门批准的，一般的商品房土地使用期限包括40年、50年、70年。商品房主要是指在市场中可自由交易用于出售出租的房屋，具体涵盖了住宅、商业用房以及其他的建筑物。随着时代的发展，市场上涌现了不同形式的商品房，商品房的质量也从原来的单一形态，逐渐扩展到美观和安全，这种变化在一定程度上难以保证商品房的交付标准和质量。因此，为促进商品房买房交易的合理化、规范化发展，必须对其存在的买卖合同纠纷疑难问题及审判观点集成进行具体的探索讨论。一、商品房买卖合同纠纷疑难问题
（一）房价波动引起的合同纠纷
商品房价格上涨是引发商品房买卖交易合同纠纷及疑难问题的关键因素，在商品房价格持续增长的趋势下，商品房开发商为抓住机遇赚取更多的经济利益，通常会寻找各种理由和不恰当的手段解除或是终止与买受人所签订的房屋买卖交易合同，甚至是主动承担合同違约金来尽快解除商品房的交易合同。另外，商品房价格下调也是引起房屋买卖交易纠纷问题的主要原因，商品房价格下降就会导致已经提前交付房款买受人出现单方面违约的情况，他们要求解除商品房的交易合同、要求商品房开发商补齐中间差价，而商品房开发商则要求买受人依照原来的商品房买卖合同执行或是主动承担违约金。
（二）房地产政策调控导致的合同纠纷
房地产行业政策调控是影响商品房买卖合同履行效果的一大因素，在国家限购令以及相关的限贷政策实施作用下，使得已经签订商品房买卖合同的买受人要求解除或是终止合同，同时并要求商品房出售人主动承担违约责任，进而造成已经签订的商品房买卖合同得不到有效的履行。部分买受人为规避国家限制购房政策的影响，通常会采取借名购房的手段，借由他人的名义进行商品房的购买，这种行为会出现真实权利人与名义权利人不相符合的情况;还有部分买受人会采取假离婚等手段规避国家限制购房政策的影响，但这样做的后果对社会的不稳定和不和谐造成一定的影响。再者，由于房地产调控政策的变化，一定程度上增加了房地产经纪服务合同纠纷问题。集中体现在房地产调控政策的实施，商品房的买卖交易无法顺利完成，买受人未能如愿获得金融机构贷款支持或拒绝付款后要求商品房开发商退还已经交付的购房房款或佣金。而有些房地产经纪机构为了增加企业的经营业务谋求更多的经济利益，一般会给买受人提供虚假离婚、提供虚假银行流水、伪造社会保险费用凭证的建议，这种不正当的规避国家限购令的行为增加了商品房买卖合同纠纷等疑难问题的出现。
（三）商品房预售合同效力问题
《商品房买卖合同司法解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，若是在起诉前取得相应的许可证明则认定有效。在商品房实际预售过程中也会出现商品房出售人并未取得商品房的预售许可证明、但是在起诉前已经将期房转变成现房的情况;也有些商品房开发商会提前以内部认购、认筹等形式向社会潜在的买受人推售未取得商品房预售许可证等情形。而另一方面，在政府去库存压力下，商品房开发商为了完成库存指标，也会在商品房销售过程默许或容忍部分参与销售环节的房地产经纪机构采取某些夸大宣传、欺诈或隐瞒行为进行销售，导致买受人对此存有诸多争议。
（四）房屋质量问题
房屋质量问题是商品房买卖合同纠纷中老生常谈的话题，在买受人收楼后发现商品房存在质量问题的情况，在商品房保修期内，商品房开发商一般都会承担相应的商品房修复责任。但对于某些比较复杂的质量问题，商品房开发商通常都会认为其出售的建筑房屋已经经过有关部门的审批以及工程竣工的全面验收，商品房的质量已经符合商品房买卖合同的约定标准，所以不应当需要承担任何的责任。在笔者经办的某件商品房买卖合同纠纷中，买受人收楼后不久就发现涉案房屋出现外墙和地板漏水、墙体拉裂等质量问题，商品房开发商也对所发现的质量问题作过多次修复包括，但基本上都是治标不治本的修复方案;对于涉案房屋可能存在的设计缺陷、施工缺陷等复杂质量问题却避而不谈;经法院审理并委托鉴定机构进行鉴定，鉴定报告评定涉案房屋为质量不及格（案件在发稿时仍在审理中）。
（五）商品房面积存在误差
房屋测量标准的变化会造成商品房实测面积与商品房买卖合同中约定的面积出现不一致的情况。在商品房实际测量过程中，由于国家工程建筑物测量标准的调整，使得购房合同中预定的商品房结算面积与房屋的测量面积不相符的现象。商品房买受人认为其购买的商品房面积与合同中约定的面积不一致，自己的合法权益没有得到保证，不应当交付过多的购房房款，进而买受人会提出解除商品房合同或是补齐相应的房屋面积差价。二、商品房买卖合同纠纷的审判观点集成分析
（一）房地产新政对商品房的影响
面对房地产行业的限购令和限贷令等政策的实施，对于已经签订商品房买卖交易合同或是预约签订相关的购房合同的买受人，在国家宏观政策的影响下，无法办理商品房所有权转移登记以及不能办理按揭贷款的买受人是否可以解除相应的商品房买卖合同。这种商品房买卖合同纠纷应当根据房屋合同的实际履行情况进行细致划分，在合同正常履行过程中，假如是因为合同一方故意拖延不及时履行合同义务而遇到房地产行业的政策调整，这时应当由违约方承担相应的责任。笔者在实务操作中，也遇到过不少炒房客因房地产市场不景气的情况下，主动要求贷款机构不要审批其贷款业务的情形。
（二）商品房买卖行为认定
1.借名买房，购房人为规避国家的限购、限贷政策，假借他人名义购买房屋，而导致名义购房人和实施购房人争夺商品房所有权的纠纷，或是因拖欠银行房屋贷款名义购房人被要求偿还贷款的疑难问题。为有效解决这一纠纷问题，应当保护善意交易方的既得利益，将商品房所有权归还给实际购房人，同时严厉打击采用不正当手段规避国建宏观调控政策的行为，以维护房地产行业的健康稳定发展。
2.以房抵债，对于签订虚假借贷合同，实际上进行不合法的商品房买卖，并以此实现逃避限购政策以及漏税目的，这种情况导致的商品房纠纷问题，法院应当经过严格的审查，按照原债权关系采取相应的处理措施，从而有效避免虚假诉讼出现的情况。
3.签订“阴阳合同”。在實际的商品房买卖交易过程中，房屋出售人为了赚取更多的经济利益，一般会将商品房买卖中产生的营业税等一系列相关的税费都约定给买房人承担，准备两份买卖交易合同，在真实的商品房买卖合同基础上签订一份虚假的网签合同，以此达到避税、漏税的目的。因这种行为导致的纠纷，应当认为商品房网约合同无效，以实际的履行的商品房买卖交易合同为准，并针对买房人不合法的避税行为给予严厉的惩处。而另一方面，因政府限价的原因。房屋出售人更多的选择“双合同”模式交易，即将购房总价拆分为房价和装修款，在交易时，买受人会被要求签订一份商品房买卖合同以及一份装修合同，以规避地方政府限价，因这种行为而导致的纠纷，则应视其交易中的具体情形加以区分。
（三）商品房回购性质认定及商品房回购价格
商品房的回购担保是指多方以房屋交易合同条款中详细约定的具有关联性的担保，需要债权人与回购人共同约定房屋债务人无法按照合同约定的内容履行相应的义务时所用进行的权利转移。在实际的商品房回购过程中，应当根据债务人未履行房屋合同约定的具体情况，以及商品房回购人具备的自身回购资格等等确定相关的回购责任。对于商品房回购价格的确定，需要按照商品房相关合同中约定的价格进行回购，而合同中没有进行房屋回购价格约定的，在房屋价格上涨的情况下，可以根据是房产市场价格进行回购，这种商品房回购方式是符合相关法律规定的。
（四）商品房使用转让
对于经营者将商品房的产期使用权视为与其所取得的土地使用期限，以优惠的价格出售转让给他人出租管理，使得商品房所用权与使用权相分离，这种商品房的使用转让行为法律上是允许的，但是，最长的租赁期限不得超过二十年，超出使用期限的部分则视为无效。三、结论
总之，要想妥善解决商品房买卖交易过程中存在的合同纠纷等疑难问题，就需要对房地产行业试产进行规范，对房屋出售人和房屋购买人的购房行为进行约束，并严格依照相关法律政策的规定开展购房活动，从而实现房地产行业的积极健康发展。
