浅析全面预算管理在物业公司的应用
摘 要 随着经济的发展，越来越多的企业开始推行全面预算管理，实现自身的战略经营目标。对物业公司来说，想要管理升级，为业主提供更好的服务，更需要引入全面预算管理。基于此，本文从物业公司的实际特征出发，探析全面预算管理在其中的具体应用，结合本人物业公司财务管理方面的工作经验，介绍物业公司全面预算管理的主要内容，并通过预算编制、预算执行、预算调整、预算分析及预算考核过程，阐述全面预算管理的应用，旨在为全面预算管理在物业公司的应用提供指引。
关键词 全面预算管理 物业公司 预算编制 考核
一、全面预算管理概述
全面预算管理结合企业外部市场环境、内部经营情况、自身发展需求等内容，着眼于企业未来发展战略方针，遵循可执行与可量化的原则，按照闭环管理的企业管理需求，通过专业化的管理方法，对企业内部的各种资源进行合理分配、考核及控制，让企业的财务资源与非财务资源服务于企业日常的经营与管理活动，以便企业更顺利地实现预期的经营管理目标。
全面预算管理应用于企业的作用包括以下三点。一是统筹规划的作用，可以引导企业经营活动的走向，让企业在业务运营过程中及时发现存在的问题与风险，纠正问题与预防风险，更有效地实现预期的战略目标;二是以企业战略目标为总体目标，让企业各部门相互配合，各预算活动有效衔接;三是作为各部门业绩考核的衡量标准，与核算单位、负责人的工作业绩相结合，作为业绩评估、奖罚的重要参照。
二、物业公司全面预算编制原则
随着全面预算对物业公司重要性的不断提升，物业公司在推行全面预算管理的过程中，必须遵循以下原则。一是指导性原则，即预算管理的内容要基于物业公司自身的战略发展目标，与经营目标相契合，时刻服务于物业公司的发展;二是全员性原则，物业公司的预算管理工作要全员进行，每个人都是预算管理的具体执行者;三是严肃性原则，预算管理计划制定后，原则上不可调整，如有特殊情况需要调整，必须经过严格审批;四是闭环管理原则，即预算管理要遵循编制、执行、检查、分析、考核、评价等过程，层层管理执行;五是效益优先原则，即预算管理要以利益为初衷，指导物业公司的各项业务活动;六是平衡稳健原则，即预算管理要实事求是，总量平衡，不可高估或低估各项业务可能产生的费用额度;七是分级负责与归口管理原则，按照权、责、利分明的原则，细化具体的考核内容。
三、物业公司全面预算编制内容
（一）业务预算
按照物业公司的收入、成本及费用等财务要素分模块预算，其中收入预算为依据物业公司年度利润战略目标，提供各种劳务活动产生的收入，并预测收入结构;成本预算为人工成本、物料等消耗的成本预算，主要依据合同约定进行预算;费用预算包括企业资产、管理、职工薪酬等可能产生费用的各项预算内容。
（二）资本预算
主要为根据投资性活动开展的财务预算，包括投资成本预算及债务成本预算。预算应在可行性研究之后进行编制，固定资产在处置过程中会产生现金流入与现金流出，这一部分内容也应该列入资本预算范围。投资成本预算中的权益性资本预算需要依据企业年度资本投资计划进行标志，其中权益性资本转让产生的现金流入与现金流出，同样需要列入资本预算的规划。
（三）筹资预算
物业公司在正常经营活动中，难免会产生短期借款、长期借款、债务等等。同时，物业公司还需要对原有借款资料、发行债务资料等内容进行汇总，而这些内容都屬于筹资预算的范畴。
（四）财务预算
业务预算主要基于现金预算、资产负债表、利润表等形式开展。现金预算是物业公司预算编制的重要内容，资产负债表根据前期分项预算逐项汇总，分析得出企业的经营预测数据。预计利润表是根据企业成本、费用等相关材料形成的，能够反映出物业公司期间内的利润情况。业务预算编制需要根据企业的实际情况，遵循上述编制原则，适度进行预算与预计。
四、物业公司全面预算管理关注重点
（一）全面预算编制方法
物业公司编制全面预算时，有既定的编制费方法。物业公司会结合自身的实际情况，选择适合自身的编制方法，编制方法具体包括以下几种。一是自上而下的编制方法，根据物业公司制定的经营战略目标、生产计划，以及现有的组织形式、分级管理原则开展算编制工作;二是自下而上的编制方法，根据物业公司下达的预算编制通知，从下级部门开始拟定预算方案，汇总部门预算，为下年度预算编制提供依据;三是上下结合的编制方法，物业公司编制预算后，由财务部门、人力资源部门、行政部门、业务运营部门等部门进行审核、汇总，意见达成一致后交由管委会审议，管委会对预算的可行性及其中存在的风险进行评估，并对董事会下达的预算目标进行分析，最后确定最终的预算编制并下发执行。当然，一些物业公司可能无法精准预测项目及自身的情况，此时物业公司需要根据历年来的经营情况，推测并设置一定数额的预备费，并在实际的业务经营活动中严格控制与管理。
（二）全面预算执行
物业公司的预算执行需要遵循刚性原则，严格按照预算编制执行，通常以年度绩效目标责任书的形式下发并实施。在执行过程中，财务部门要加强预算管控，按月对各类项目费用的预算情况、预算进度、与编制的差异数等进行核算，对预算的执行情况进行跟踪监控、定期评估、实时上报，如发现问题需要分析问题，编写预算执行分析表，以此作为企业决策的参照依据。对在日常经营管理过程中的常规性预算，需要由经办人发起流程，交财务部审核。对预算外费用，更要严格遵循审批程序，按照流程进行审批，上交董事长进行审批。
（三）全面预算调整
年度预算编制制定并下达执行后，在原则上需要刚性执行，不可调整与变更。但是如果物业公司内部发生巨大变动，市场环境发生较大变化，政策法规出现重大调整等，原有预算编制不再适合或与企业当前情况存在严重偏差，原有预算编制不再具有指导或引导意义时，可以适当调整和变动。进行预算调整时，需要结合物业公司的利润目标，将其调整成适当的经营目标。由于物业公司在经营发展过程中受不可控因素的影响，对预算进行调整时，需要重点关注其人员结构、经营项目成本、物业设施等因素。对新增的预算项目，经全面分析后确实属于调整项目，可通过物业公司自身的预算流程程序调整。
五、物业公司全面预算考核
（一）全面预算考核原则
物业公司在考核过程中，需要按照既定的考核细则，做到刚柔并济，遵循考核原则。一是目标原则，即预算考核以预算目标为考核依据，根据预算实际完成情况与目标情况的差异进行考核;二是激励原则，预算考核需要与薪酬赏罚机制相结合，超额完成预算目标后需要予以相应奖励，当无特殊可理解原因无法完成预算目标需要接受相应惩罚;三是例外原则，由于物业公司的经营和发展是在大环境中进行的，而这个大环境并非是一成不变的，所以不可预料因素导致的变化，可以酌情处理;四是分级原则，即预算考核需要分级、分结构进行考核，逐级进行绩效考评，这样才能够确保考评的有效性。
（二）全面预算考核内容
物业公司预算考核的内容需要基于考核项目和考核内容确定，考核的内容包括物业收缴完成率情况、清欠款完成率情况、总成本费用占比收入情况、应收账款回收率情况等等。预算考核可以按照收入、利润、成本、费用等模块设置相应的考核参数，按照权重确定最终考核分数，并由预算管委会审核确定。
六、结语
现在，我国已经进入中国特色社会主义发展的全新时代与重要阶段，随着全面小康社会的到来以及社会经济的飞速发展，物业公司将迎来前所未有的发展机会。在此背景下，物业公司更要革新管理理念，在企业管理中引入全面预算管理方式，加强预算管理，根据预算管理推动企业战略目标的实现，努力促進物业公司自身取得健康可持续的发展，并通过物业公司的稳健运营，确保社会的和谐幸福。
（作者单位为华润置地物业管理有限责任公司南京分公司）
[作者简介：徐倩（1985—），女，江苏南京人，本科，研究方向：预算管理。]
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