房企开发间接费用的会计核算与税务处理探讨

    李清财

    摘 要 房地产企业的建设费用总量较大，对间接费用进行会计核算和税务处理，可以为房地产企业提升间接费用管控处理质量，提供更加完整的支持。本文首先对房地产企业开发费用会计核算及税务处理存在的不足进行总结，并制定改进相关问题的具体策略，对确保房地产企业新时期的良性发展，具有十分重要的意义。

    关键词 房地产企业 间接费用 会计核算 税务处理

    一、引言

    房地产企业的开发费用构成情况较为复杂，对间接费用会计核算及税务处理工作进行改进，可以使房地产企业得到更加有利的发展条件。因此，对间接开发费用进行会计核算和税务处理方案的设计，是房地产企业工作人员重点关注的问题。

    二、房地产企业开发间接费用会计核算与税务处理存在的问题

    （一）间接费用会计核算方法缺乏规范性

    部分房地产企业在开发费用分析研究的过程中，对工资福利费的管理规范性重视程度不足，缺乏对企业内部现场管理机构设置情况的关注，导致技术和经济等各方面因素的影响无法得到明确，服务人员薪资福利管理方案设计难以取得进展，工资福利费的突出价值无法明确。部分房地产企业在职工工资管理举措设计的过程中，对房地产企业现有的经费开支情况缺乏足够重视，尤其对于累计折旧性质的费用构成情况缺乏必要关注，无法在固定资产科目核算方案的设计过程中，充分掌握会计核算方法的相关应用信息，难以为会计核算举措的改进提供必要支持[1]。部分修理性质费用的核算，缺乏对房地产企业固定资产构成情况的关注，没有从科目创新的角度出发，制定会计核算范围的管理方案，导致机械设备和仪器仪表的修理费用无法得到规范化管理，难以为间接费用的高质量核算提供必要保障。部分核算工作对日常办公费用的构成考察不够详细，缺乏对日常办公用品实际使用情况的掌握，导致房地产企业各项基础性消耗的构成内容无法得到完整的识别，难以在间接费用核算方法创新方面取得进展。

    （二）建设性支出摊销缺乏合理性

    从当前房地产企业的开发间接费用构成情况来看，售楼处及样板间的建设工作涉及大量的成本支出，相关经费摊销管控方案无法得到成熟有效的设计，不利于建设性支出摊销管控方案的改良。部分房地产企业缺乏对土地增值税清算特点的研究，尤其对间接费用的计入管理情况缺乏有效的价值考察，无法在房地产项目开发成本分析方面取得成效，也使建设性支出的摊销设计方案难以得到有效改进[2]。部分土地增值税清算工作的实施，缺乏对建设性支出构成情况的关注，房地产项目开发成本的作用无法得到明确，导致土地增值税清算方案在构建过程中，无法在费用扣除方面取得进展，难以为建设性支出摊销设计工作的改进提供必要支持。一些建设性支出摊销设计的参考因素总结不够全面，缺乏对《土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税法》构成信息的研究，导致项目营销设施建造等工作的开展无法与售楼处建设等工作实现有效融合，难以在建设性支出摊销管控方面取得积极进展。

    （三）房地产开发间接费用的利用存在不足

    现有的一些房地产企业在税务筹划方案设计的过程中，对间接费用所具备的多方面开发利用价值缺乏有效的关注，企业工作人员没有对间接费用开发所具备的多方面价值进行详细考察，无法在期间费用管控细节建设方面取得进展，也使得土地增值税清算等工作的实施难以在间接费用开发方案的设计方面取得进展。部分房地产企业在处理开发间接费用细节设计工作的过程中，对土地增值税的清算细节缺乏足够关注，尤其对于增值税扣除项目的构成细节重视程度较低，导致增值税暂行条例的具体构建方案无法得到有效的调整优化，难以在税务筹划方案的创新方面积累足够经验[3]。部分房地产企业在处理间接费用开发策略的设计工作过程中，缺乏对土地增值税税款构成细节的关注，没有充分利用税收优惠政策，导致间接费用所具备的多方面应用价值无法得到明确，不利于税收筹划方法的调整创新。

    三、房地产企业开发间接费用会计核算与税务处理的改进策略

    （一）提升间接费用会计核算方法的规范性

    房地产企业需要根据间接费用的特征制定会计核算细节。首先，要对影响房地产企业内部管理机构建设情况的各方面因素加以总结，使满足内部现场管理方案具体建设需求的举措可以得到创新调整，充分满足间接费用管理措施的创新性构建需要，为提高房地产企业间接费用综合性管控水平提供较为完整的支持。例如，W房地产企业受托为客户加工建筑材料，客户已支付全部价款，但是受客观环境因素影响，货物虽发出但还在运输途中。在这种情况下，会计核算工作需要按照新准则制定核算方法，客户虽然已经付款，但是未能使用货物并取得利益，无法确认收入。可见，确认收入时，新的标准更加清晰，更能客观反映业务实质。房地产企业需要加强对修理性质费用构成情况的研究，并对固定资产核算科目的特征进行研究，使房屋器械等因素的作用能够得到明确，更加充分地满足间接费用会计核算方案的构建需求。在处理固定资产核算相关工作的过程中，要强化对房地产企业仪器仪表等物资使用情况的关注，使处在零散状态的费用开支可以得到明确，使会计核算相关举措的实施能够为职工劳动管理体系的改进提供更加有利的条件，并保证会计核算工作的内容可以涵盖房地产企业工作的各个领域。

    （二）提高建设性支出摊销设置的合理性

    在制定建设性支出摊销方案的过程中，要对当前土地增值税法的构成内容加以研究，并对房地产企业间接费用的构成特点进行全面总结，使售楼处等重要设施的建设工作可以得到有效的改良，为摊销设计工作的改进提供必要支持。在建设性支出摊销的管控细节设计过程中，要对房地产项目营销工作的建设性费用构成情况加以考察，并对土地增值税管理相关举措的细节加以分析，使满足房地产行业经营性业务处置需求的举措能够得到调整改进，为间接费用的灵活管控提供必要支持。要强化对土地增值税扣除条件的研究，尤其要对《土地增值税暂行条例》的实施细则加以考察，使满足法学原理和职业判断需求的举措可以得到优化改良。要使用职业判断方法，对售楼处和样板间等重要基础设施的建设情况进行考察研究，并在费用扣除方案的创新过程中，更加完整地实现对间接费用核算细节的创新规划，使满足样板间租赁费用管控需求的举措能够得到调整创新，为纳税调整相关措施的合理推进提供更加完整的支持。摊销设置方案的构建还必须加强对固定资产价值特征的分析，按照计提折旧的方式，实现对折旧费用计入方案的改进，使满足土地增值税清算管理举措的具体实施方案可以得到调整创新，确保建设性支出的摊销管理方案得到优化调整。

    （三）提升开发间接费用的利用水平

    房地产企业一定要对间接费用所具备的多方面利用价值加以总结，并在税收筹划方案的设计过程中，更好地实现税务筹划细节设计工作的创新调整，使满足房地产开发管理战略具体实施需要的举措可以得到改进处置。一定要加强对期间费用多方面使用价值的总结，并对影响土地增值税清算管理体系建设需求的举措进行调整改造，使符合房地产企业开发间接费用调取需求的措施能够得到有效构建，充分适应税务筹划战略的实施需要。例如，税务人员需要按照新准则的要求，通过投入法计算履约义务的完成进度，对与履约义务不匹配及未使用的投入要剔除，第一年的履约进度=（500-20-30×70%）/（1200-20）=38.90%。并在这一过程中灵活应用产出法，反映主体转让给客户的商品的实际价值。在《土地增值税暂行条例》的研究过程中，要加強对暂行条例实施细则的分析，尤其要对项目内容计算基数进行充分应用，使满足税收优惠政策具体运行需求的举措能够得到调整优化，并保证税务筹划方法的创新细节能够得到改进处理。房地产企业还需要对现有的薪资福利支出情况进行分析，使税务筹划工作可以在充分掌握基础性费用支出信息的情况下进行，切实保证间接费用开发利用的举措可以充分凸显出自身价值，使间接费用利用策略的优化调节能够拥有更加理想的基础条件。

    四、结语

    房地产企业开发费用的管理水平受会计核算及税务处理质量的影响较大，在当前房地产企业改革发展的关键时期，实现间接费用管理策略的调整可以使房地产企业具备更强的市场竞争力。因此，对房地产企业间接费用的会计核算与税务处理工作存在的问题加以总结，并制定相应的改进策略，对确保房地产企业的良性发展，具有十分重要的意义。

    （作者单位为美的西南房地产发展有限公司）

    参考文献

    [1] 纪宏奎.开发间接费用的会计核算与税务处理[J].税收征纳，2011（08）：28-29+32.

    [2] 刘小丽.对房地产企业连续审核应注意的问题[J].注册税务师，2013（07）：41-43.

    [3] 葛育春.浅析房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].中国总会计师，2013（09）：68-69.