房地产开发成本核算方法及成本控制策略研究
邹立功
摘 要 我国城市的不断扩增，给地产行业带来更多的发展机会，同时人们对住宅质量的要求也在逐步提高，也给地产公司的项目开发建设带来很大的压力。随着地产行业竞争日益激烈，地产公司需要加强成本控制，应用切合地产项目开发现状的核算方法，才能够得出真实的成本数据，并且为运营人员做好成本的管控奠定基础。
关键词 房地产开发 成本核算 成本控制 策略
一、房地产成本核算和成本控制的关系
在地产项目开发建设期间，地产公司要应用恰当的控制方法降低运营成本，以获取更多的项目利润空间，也要有效监控开发资金的使用，使项目的投资成本能够在可控的范围之内，进而降低整体运营成本。在建设地产项目时，要由财务人员做好成本核算，确定各个开发项目环节的成本内容，这对明确各个环节的成本数据信息有较大的帮助作用，可以提高地产公司的综合经济效益。在开展成本核算期间，如何提高地产公司的整体经营效益，就需要公司建立完善的财务管理机制，作出精确核算。从项目开发的各个子环节出发，如项目配套、项目水电成本费用分摊，这时都需要做好细致的核算。
二、房地产成本核算和成本控制中的问题
（一）成本控制意识比较薄弱
地产公司在项目建设期间，往往都是由财务人员来开展成本核算，但企业的高管缺乏成本控制意识，就会忽视外界的环境变化，不重视公司内部的成本管理工作。在项目建设期间，工作人员不能够对每一个环节做好成本核算处理，这也会给后期的项目建设运营带来不良影响。
（二）地产公司缺乏全面的成本控制体系
一些地产公司在项目成本控制期间，在各个阶段不能有效地将项目的成本管控与项目的建设周期相融合。在地产项目开发期间，核算和成本管控都未做好动态管理，这就会造成成本控制等工作管理不够系统，不能够实时地对项目运作中的相关数据做好收集测算，也就不能得出精准的核算数据。在商品房设计期间，商品房的建设成本可以应用单元控制、指标控制、工程量的材料控制和概算指标的控制方法。地产项目的规划设计成本是商品房建设成本的3%，另外还要结合商品房周围的环境，地质勘查的成本，并结合各合作单位的实际运营业务的收费标准来做好成本管控[1]。
（三）成本核算方法不科学
在地产公司项目核算期间，项目运作产生的费用需要归纳到项目成本中。但一些共同费用需要按照一定的比例来分摊，将那些间接费用都归纳到成本科目中。但一些地产公司在核算期间没有规定如何分散这些间接成本，就容易造成后期的核算数据不够精准。
（四）成本的核算周期不明确
地产项目开发时间较长，这容易导致在项目核算期间有一定的数据误差。成本核算能够测算出公司未来的项目经营利润，然而一些地产公司某些项目已经竣工验收，但在成本核算期间，项目的配套设施不够，这就无法进行整体的成本测算，也会给项目的建设带来不良影响。
三、地产开发成本核算方法
在开发地产时，可以应用作业成本法，同时可以根据各个建筑公司项目的完工状况，按照完工的百分比来结转成本。有些项目开发条件、环境比较复杂，公司就可以按照竣工法来结转成本。在日常的核算期间，可以设置开发成本的科目，来实现对住宅商品房的成本核算。例如，在地產项目开发期间，可以根据工程的项目进度，按照预付工程款、设备款、材料款等相关的款项来核算，也可以按照完工百分比，依靠配比性原则以及财会核算的工作要求转接成本。对于土地的征用及拆迁等相关项目的前期费用，此时在商品房开发建设前期，要提交相应的资料，编制出准确的工程测量方案。项目前期的费用包含了项目可行性研究费用、策划费用、规划费用、地质勘查费用等[2]。
四、房地产开发中成本核算和成本控制建议
（一）优化和完善地产成本核算项目
在地产项目开发建设期间，要应用合理的成本核算方法，并且要处理在核算中存在的不良问题，在核算期间，要制定完善的核算管理制度和先进的规章机制，进而使核算工作顺利推进。另外，还应该在核算期间为财会核算人员提供更多的核算方法参考。根据项目开发建设实际状况，罗列核算的科目，尽量细化科目，进一步细分一、二级科目，以便得到更详细的科目列表。
（二）做好地产项目信息的动态监控
随着我国信息技术的发展，地产公司在成本核算期间和成本管控中通过建立动态的信息管理平台，可以及时获得建设成本相关数据信息，而且能够有效地监控项目运作的各个环节。地产公司准确把握成本管理中存在的不良问题，并且有效弥补后期成本管控中的不足之处，来优化调整核算方案和控制制度，保证在项目建设中有充足的资金维持项目的运作。在地产项目投资建设期间，要综合考虑地产项目开发期间所要支付的税金和人工成本。另外，在项目开发建设中，需要支付大量的税务成本，此时就要结合现有税法，实现税收的统筹规划，降低公司的税务成本[3]。
（三）加强房地产开发成本控制
在项目开发建设中，要求地产公司从源头抓起，优化当前房屋建设中的项目预算方案，制定合理的控制机制和管理制度，要做好地产公司内部成本控制策略的研究，以此保证地产公司项目建设顺利开展，为公司带来更多的经济效益。地产公司在建立健全成本管理机制的基础上，还要应用现代的核算方法，才能够提高成本管控的质量。可以应用分层制衡的原则，其中分层的原则要重点表现在地产公司成本控制中的预算编制工作上。内部管理核算制度优化，提升了公司成本控制的制衡性，重点突出了成本管控中的关键内容，制度中包含了核算制度、风险控制制度，监控制度和绩效评估制度。在地产项目开发中，要确保制度中的制衡性能够实现，同时还需要灵活使用多种核算方法，并明确地产项目中的成本结构和成本各个构成的比例关系，清晰地划分成本科目，以及做好资产调拨。
（四）逐步完善成本控制体系
在地产项目开发建设中，应该在单位内部针对成本控制组建独立的核算部门，由专业人员来负责核算工作的开展，并且对那些成本控制执行结果较好的人员给予相应的奖励，激励职工落实成本控制方案，进而最大限度降低公司的运营成本。完善成本管控机制是提升地产公司成本控制能力的基础，在此期间，项目开发人员在设置费用成本期间，要结合商品房的开发成本做好成本数据测算。地产公司应用的成本管控制度要综合分析检验成本的标准，并设置合理的控制手段。通过应用标准成本的设置，使成本设置更加科学合理。要明确成本构成，同时将成本的结构作为成本控制中的关键内容，这会影响到后期成本管控的效果。其中成本的结构可以体现出地产公司项目中的实际成本和标准成本产生的差额，并做好这些成本数据信息的对比。成本管控中如果存在漏洞，就会给后期的控制结果带来一定的影响。地产公司完善成本管理机制，才能够保证项目开发中的资金及时到位，并确保整个资金拨付过程更加合规。制定成本管控机制是降低项目资金的重要环节，要充分利用成本管理制度中的变动成本和增长成本及相应的作业成本法。
五、结语
在地产公司的项目开发建设期间，要加强对运营环节的成本核算和管控，进一步优化成本管理制度。应用恰当的核算方法，提升核算人员的工作能力和职业素养，这样才能够保证项目建设顺利推进，为公司带来更多的利润。
成本控制作为当前地产项目开发中的重要管理工作，要求地产公司在开展成本管理工作前期做好成本构成的分析。在公司内引入全过程成本控制思想，引导全体职工参与到成本控制工作中来，加大对成本控制策略的落实。地产公司要在单位内做好成本管理培训，转变职工的思想观念。
（作者单位为沧州建投城镇化建设开发有限公司）
参考文献
[1] 李涵妮.房地产开发成本核算方法及成本控制对策探究[J].河南建材，2020（01）：64-65.
[2] 倪永.探索房地产开发成本核算方法及成本控制[J].建材与装饰，2019（32）：185-186.
[3] 胡启明. H房地产开发公司成本核算研究[D].西安：西安理工大学，2019：79.
