论货币政策对房地产价格的影响
谢红
摘 要 我国住房体制进行全面改革之后，房地产市场实现了迅速发展，在优化居住环境、加强城镇化建设以及推动地方GDP增长等方面展现出了不可替代的作用，并逐渐演变成了我国经济快速发展的引擎。现阶段，人们在住房需求方面持续提高，进而拉动了房地产价格的增长。房价非合理性升高造成的各类负面效应，妨碍了我国房地产市场的稳定发展，并与居民可支配收入间差不断增大，使改革开放带来的红利被蚕食，影响我国经济的稳定发展。基于此，我国央行一直致力于优化货币政策，旨在限制不健康的房价增长。所以，厘清货币政策和房地产价格之间存在的关系，促进房地产市场稳定、持续发展，是本文的研究重点。
关键词 货币政策 房地产价格 波动
当前，我国经济发展速度逐渐增快，各行业从无到有实现了飞跃。在此过程中，房地产行业具备极强的代表性，但房价出现的波动却暗含危机。作为推动我国经济发展的支柱产业之一，房地产房屋价格持续升高，进而加剧了市场投机的状况，影响了普通民众的正常生活，同时还对年轻一代的价值观念造成了干扰，不利于国家相关政策效果的发挥。同时，美国出现次贷危机后，人们逐渐加强了对房地产泡沫问题的重视，房价并非代表地区经济发展繁荣，而是危机的代名词。
一、货币政策目标
币值稳定、国际收支平衡、充分就业、经济增长是货币政策的四大目标[1]。其中，经济增长和充分就业相辅相成、相互影响，当经济状况较为理想的时候，社会的产出量也更高，如此对劳动力的需求也就更大，从而促使就业机会增多;而充分就业和币值稳定、经济增长和币值稳定、国际收支平衡和币值稳定之间却存在一定的冲突。四大目标不仅联系密切，且又具有一定的矛盾，同时实现的可能性不大。
二、货币政策对房地产价格的影响
（一）货币的供应量对房地产价格的影响
货币供应量指的是国家以维持经济稳定运转为目的存储的货币量，涉及存款与现金货币两方面。若存在通货紧缩的状况，国家就会立足于扩张性货币政策增加对货币的供给，并且下调存款准备金额，让消费者结合掌握的货币资金进行消费，进而拉动房地产市场的发展，如此一来房地产价格就会产生波动。若产生通货膨胀，政府则会凭借对紧缩性货币政策的实施，推动房地产市场缩减。由此可见，货币供应量与房地产价格之间成正比关系。
（二）利率对房地产价格的影响
利率是讨论货币政策过程中必须重视的一点，对房贷成本的作用是其导致房价波动的主要因素。本文将供需作为对象进行了分析。其中，就供给而言，利率会对房屋建造成本产生直接影响，若利率提高，就会让开发商融资成本升高。对此，开放商会采取降低投资幅度的方式，避免成本增多，进而适当减少房屋供应，当供需之间平衡性不足时，价格就会上涨，引起市场波动。对于需求而言，利率上升会让投资者成本增加，减少其可以利用的资金，缩减房屋需求和投资需求，进而导致供需缺乏平衡性。因为当前相较于人均可支配收入，房地产市场的价格高出很多，这一替代效应产生的作用比收入效应大很多。由此可知，利用率和消费者需求之间的关系呈反比，利用率越低，消费者需求就会越大。综上所述，利率主要立足于需求以及供给影响房屋价格，两者相比之下，需求大于供给。
（三）信贷对房地产价格的影响
房地产市场的资金主要从银行信贷资金而来，主要从银行自有的资产、建设和购房贷款、抵押贷款方面影响房地产工序，进而导致市场波动的情况出现[2]。立足于现实角度展开分析可知，信贷资金主要向建设工程开发者和消费者流动。在宽松贷款政策面前，消费者会认为购房困难降低，进而提升购房热情，需求量也随之增加，受供需理论的影响，进而提高了价格。站在开发商角度进行分析，增多贷款量，开发商会将投资范围扩大，从理论上来说，会改变供需，进而造成价格发生变化，但其实房屋商品本身较为特殊，此商品弹性不大，因此基本上不会出现供需改变的问题。同时，开发商掌握足够贷款的基础上，表明其拥有充足的资金资源，所以会选择高价拿地，让整体开发成本提高，导致价格受到影响。在具体实践过程中，开发商资金充足的基础上，会倾向于级别更高的房产开发，这也会导致房地产市场供需不平衡。立足于长远的角度，房地产商在判断可以获得利益的情况下，会慢慢开发新的房产，如此便会增加供应量，降低房地产价格。
三、政策建议
从国家层面来说，我国房价增长速度快且较高等情况，并不符合实际经济增长，作为人们密切关注的一大重要问题，房价问题需要引起各相关部门的高度重视，有效处理[3]。首先，对流通中的货币量进行科学调控。此因素属于影响房地产价格的重点。现阶段我国房地产市场基本上采用的是贷款买房的方式，因此，银行需要全方位、多层次调整基础货币供应量，同时建立健全货币监管体系，对流通中的货币量和住房贷款数额进行实时监测，防止房价增高。其次，建立利率市场化体系。不仅要把房价方面的利率所发挥的调控作用纳入考虑范围，还应考虑到房价带给利率的影响，借助多样化的方式明确房价方向影响作用系数，同时与多元化利率和货币政策消除影响相结合，以便根据利率精准调控房价。
另外，立足于地区政府角度，最近几年，我国大部分地区的房价增长速度较快，尤其是沿海地区，相较于当地GDP的增长速度来说，房价增长速度要高很多，不仅需要借助当地政府的力量，制定长期合理的货币政策调控，同时和国家宏观调控相比，当地政府还应运用各种各样的政策切实解决房价问题。
（一）加快房地产行业的转型升级
在我国国民经济中，房地产行业占据着极为重要的位置。新形势下，房地产行业的转型十分关键，各地区政府需要建立科学的奖惩制度，给予房地产行业引导，使其积极转型，最大化控制成本，建立品质高且更加环保的住宅。借助政策手段监管房产行业，确保其内部竞争的健康，以免开发商恶意抬高价格[4]。
（二）实行地方差异化货币政策
立足于各地区的实际经济形势，构建与房地产相契合的货币政策。如针对环渤海以及经济发达地区，政府需要制定相应的政策，保证房价增长的合理性，使房地产行业发展与当地经济增长速度相符。对经济较为落后的地区，政府需要结合当地的实际情况，推动房地产发展，进而刺激经济增长，同时划分区域，向当地人民提供廉价的住房，进而实现经济发展和保障居民生活两不误。
（三）强化房地产的立法力度
新形势下，人们开始选择投机性购房，以获得较大的利益，进而促进房地产价格不断升高，同时各地区房地产行业发展缺乏平衡性。针对这一情况，政府要积极立法，抑制投机性需求，为房地产行业的良好发展奠定坚实的基础。
四、结语
货币政策出现任何转变均会对房地产价格产生巨大影响，房地产市场已经成为货币政策的风向标。所以，我们需要给予货币政策更多的关注，结合货币政策对房地产市场进行调控，确保房地产市场稳定、健康发展。同时，需重视对现阶段房地产市场存在的各类缺陷进行弥补，避免房价产生不良上涨的状况，使之保持正常、合理发展。
（作者单位为芦溪县住房和城乡建设局）
参考文献
[1] 杜强.双重属性视角下货币政策对房地产价格的动态影响[J].统计与决策，2018，34（05）：139-142.
[2] 王靜，陈晓杰，王婧怡.货币政策对我国房地产价格的影响——以武汉市房地产为例[J].商情，2018（02）：99-100.
[3] 刘鑫，陈学军.影子银行与货币政策对房地产价格的影响研究[J].中国证券期货，2020（3）：98-99.
[4] 袁野.货币政策对房地产价格的调控的影响分析[J].大众投资指南，2019（06）：75-76.
