宏观经济政策对房价影响的实证分析
徐璐 徐敏丽
摘要：本文利用回归分析和H-P滤波，计算了房地产均衡价格水平，以及房价偏离均衡价格的波动状态，得出结论：近年来无锡市房地产市场存在泡沫量少。为进一步了解宏观经济政策对房价的影响，本文建立了向量自回归模型，结果表明：宏观经济政策对无锡房价会产生影响，但影响存在滞后性且不显著，其中贷款利率政策对房价影响大于房地产税负信贷政策。
关键词：宏观经济政策；房价；税负信贷政策；机理；均衡
0引言
房地产业是我国经济发展的基础性产业，是国民经济发展中的重要经济增长点。一方面房地产业发展促进了经济增长；另一方面，国民经济持续快速增长也会促进房地产业发展。2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，房地产开发投资对经济增长贡献率达14.18%。这表明我国房地产业的发展在国民经济发展中起到了重要作用。
房价作为房地产经济运行中的重要变量，房价稳定是市场经济发展的现实之需。房价的形成与变化受多种因素共同作用，其中宏观经济政策对房价有着指引性作用。本文以无锡市房价作为研究对象，系统定性地分析了宏观经济政策对房价的影响，对进一步改进和加强房地产宏观调控，促进房地产业持续健康发展，具有重要的理论意义和现实意义。
1文献综述
房地产虽已发展三十多年，但房地产经济学领域的理论研究起步较晚，且多侧重于定性研究，而用经济模型分析宏观经济政策对房价影响的定量研究不多。针对这方面的研究，比较有代表性的主要有：
谭政勋、王聪（2015）利用后顾型结构模型，得出货币供应量对通货膨胀、产出缺口波动作出充分反应，但对房价的反应不充分，利率对三个变量的反应均不充分的结论；谢太峰、赵树佼（2013）利用格兰杰因果检验对我国房价和人民币汇率以及汇率预期之间内在关系进行实证分析，认为三者之间存在联系；安辉、王瑞东（2013）采用向量自回归模型，研究了房地产宏观调控政策对房价的影响，表明房地产调控政策成为影响我国房价的重要因素；郑冰（2011）运用脉冲响应函数等计量方法，对我国货币政策利率传导渠道进行实证分析，认为我国货币政策利率传导渠道存在一定梗阻；柳明花、李虹墨（2008）利用单位根检验等方法发现1998-2007年货币政策传导机制的货币渠道与信贷渠道都作用于经济，且货币政策传导机制的信贷渠道效果更显著；王金明、高铁梅（2004）利用可变参数模型对我国房地产市场需求供给进行了动态定量分析，发现在影响需求的因素中，收入弹性最大，在影响供给的因素中，价格和利率弹性都较大。
2房地产均衡价格及其波动分析
2.1影响房价各因素的理论分析
（一）微观角度影响因素
（1）收入。根据恩格尔定律，居民收入水平提高时，用于食品方面的消费支出占消费总支出比例减小，而用于改善居住条件的支出增加。随着居民可支配收入提高，居民支付能力提高，没有住房的居民对住房需求增加，原有住房的居民改善居住条件以及投资的需求增加，带来房产交易量增加。
（2）人口。房地产需求的主体是人，居民住宅是人们生活的基本所需，人口因素是决定房地产需求量的最基本因素之一。随着人口不断增加，房地产需求量增加。
（3）物价水平。整体物价水平提高，房价也会顺势提高。房地产业作为市场中的一部分，价格受上游行业影响，上游行业价格上升时，房地产业成本上升，房价随之上升。
（二）宏观角度影响因素
（1）地区生产总值。地区生产总值反映地区经济发展水平，地区生产总值提高表明地区经济实力增强，房地产投资会随之增加。在宏观经济持续增长的推动下，房地产需求上升。由于房地产供给短期刚性，以及保值增值的影响，房价上升。
（2）货币政策。当购房者在购房时受到自身资金状况约束，需要通过贷款弥补资金空缺时，贷款利率将对购房者产生影响。贷款利率提高，购房成本增加，房地产需求量减少。当房地产作为投资和投机产品时，贷款利率上升使得投资投机成本增加，预期收益减少，因此投资投机需求减少，在供求关系推动下房价下降。
此外，存款准备金率提高，表明中央银行实行紧缩的货币政策。在短期内，提高存款准备金率不会对流动性产生很大影响，但长期内会通过货币乘数作用，大幅降低流动性，减少房地产市场投资资金量，抑制房价上涨。
（3）税收政策。房地产税收是指房地产开发经营中涉及的税，我国现行房地产税制涉及的税种主要有营业税、土地增值税、契税、个人所得税、房地产税等。房地产税收政策调整有助于调节房地产市场，遏制投机，稳定房地产市场发展。通常，有利于降低房地产税负的房地产税制政策将抑制房价上涨，而为了遏制房地产投机、增加房地产持有成本的房地产税收政策会导致房价下跌。
2.2建立房价回归方程
本文综合考虑各种影响房价的因素，逐步剔除明显不显著变量，将模型约化为一个节俭的模型，最后对模型进行检验。数据来源为无锡市统计年鉴、无锡市统计局。选择无锡市商品房销售价格（P，元/平方米）代表房价作为被解释变量，国内生产总值（GDP）、城镇居民可支配收入（INCOM）、长期贷款额（LOAN）、五年期贷款利率（RATE）、税负信贷政策（POLICY）、存款准备金率（RR）等指标作为解释变量（无锡市人口变化及物价水平波动小，对房价产生的影响小，不纳入模型），利用2005年1季度—2015年4季度数据建立如下方程：
从（1）式可以看出，GDP、城镇居民收入、贷款额、存款准备金率每增加1%，房价分别上升0.35%、0.37%、0.34%和1.93倍。利率对房价的影响为负向，利率每提高1%，房价下降7.08倍。
2.3房地产均衡价格及其波动分析
为了得到房地产均衡价格，需要利用经济基本面各因素的长期趋势来刻画。本文采用HP滤波得到各指标长期趋势（用上标hD表示），重新构造房地产均衡价格方程：
根据方程（2）右端的经济基本面变量可以得到房地产均衡价格，并与实际房价相比较。
从图二可以看出，2007-2008年、2013-2014年无锡房价较接近均衡水平，房地产市场泡沫较少。2005-2015年期间房价经历了两次高于均衡价格和两次低于均衡价格的阶段。高于均衡价格的阶段为：2005年-2006年3季度和2010年2季度-2012年3季度。在第一阶段，无锡整体经济发展良好，居民收入稳步上升，对未来收入和前景预期乐观，使得房地产市场需求增加，又受到房地产市场供给滞后性影响，房价高于均衡价格。从偏离程度趋势看，这一阶段偏离程度逐渐下降，这是由于05年政府对房地产市场进行宏观调控，出台了提高个人房贷首付比例等政策，使得房地产市场需求降低，房价回落，但仍高于均衡价格。
在2008-2010年1季度，房价低于均衡价格，这主要是受全球金融危机的影响，全球经济发展缓慢，无锡市经济也难以独善其身。另外美国房地产市场泡沫破裂，使得多国房地产市场出现恐慌现象。
3税负信贷政策对房价的滞后影响
根据国家宏观政策指导，将无锡市2005年-2015年期间实行的房地产税负信贷政策按宽松程度分为5个层次：
本文利用无锡市2005年1季度—2015年4季度数据，建立关于房价（P）、GDP、房地产开发投资中的国内贷款（L）、五年期贷款利率（R）和税负信贷政策（POLICY）的模型，具体形式如下：
3.1税负信贷政策
从（3）式可以看出，税负信贷政策每收紧一个层次，房价下降5%，但税负信贷政策并不是当期对房价产生影响，而是存在滞后期。2008年4季度国家出台了下调首套房契税税率政策，使得购房成本下降，购房需求增加，在供应滞后性影响下，房价上升。从无锡市来看，2008年4季度房价较3季度没有上升反而下降，2009年1季度房价继续下行，到2009年2季度房价才小幅上升，从2009年3季度往后开始，房价才有明显增幅。
3.2贷款利率政策
在贷款利率方面，利率每增加1%，房价降低0.39%。同样，利率政策变化对房价产生滞后性影响。2014年4季度央行下调五年期贷款利率，但本期房价涨幅微小，从2015年2季度开始房价涨幅明显，从0.07%J2涨到0.87%。
从无锡市房地产市场数据来看，贷款利率政策对房价的影响大于税负信贷政策，且都存在滞后性。
4结论
本文通过向量自回归模型、房价均衡模型，从不同角度分析了宏观经济政策对房价的影响，实证分析表明：宏观经济政策会对房价产生影响，但由于房价受多种因素综合影响，宏观经济政策对房价的影响有限。宽松的宏观经济政策会刺激房地产市场需求增加，提高房价；收紧的宏观经济政策会抑制房地产市场的投机行为，使房地产市场需求减少，导致房价降低。
