房地产企业费用管理探讨
王梦遥
摘要：2020年房地产行业依然坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，且面对突发事件的挑战，使得房地产行业各项经济指标锐减。在此形势严峻的局面下，房地产企业需要改变原先的粗放式管理模式，增加企业的核心竞争力，各项支出务必精打细算，以应对快速变化的市场需要。费用管理不仅是财务管理的重要手段，也代表房地产企业的精细化管理水平。文章从房地产企业费用管理的特点以及重要性入手，阐述了房地产企业普遍存在的费用预算编制不合理、费用支出不合规、费用归属不准确，费用分析不到位四方面的问题，从思想认识、制度流程、信息建设以及控制方法等四方面分析费用管理存在缺陷的原因，并从事前、事中，事后三个层次分别提出了加强房地产企业费用管理的措施，从而构建了一套房地产企业费用管理体系，使房地产企业费用管理变成一个连续的、循环的、动态的过程，以便决策者可以做到事前预测、事中控制、事后分析，对房地产企业的发展和企业管理水平的提升有积极意义。
关键词：费用管理;房地產企业;期间费用
一、引言
随着房地产业竞争愈加激烈，利润空间被逐步压缩，越来越多的企业认识到，为增加企业的竞争力，实现企业的预期目标，需要提升企业管理水平，熟练运用费用管理这一管理工具。
二、房地产企业费用管理的特点及重要性
（一）房地产企业费用管理的特点
企业费用管理指对期间费用的管理，其中主要包括对费用预算、费用执行、费用核算，费用支出分析与监督等方面的管理。
由于房地产行业具有开发周期长、投入大、产业链长，参与方众多等特点，因此，房地产企业的费用管理主要有以下特点。
首先，费用预算方面，费用支出有一定规律性，可预测。在进行费用预算编制时，可根据企业以及项目工作安排，结合工作经验，合理进行费用估计，编制费用预算，为费用管理工作提供依据。
其次，费用执行方面，费用支出参与方众多，管理较复杂。费用管理参与方涵盖企业全部员工，并且其中部分员工兼具管理方与参与方的双重身份。由于费用支出科目繁多，各项费用管理标准也不尽相同，因此在实际执行层面会比较复杂。
再次，费用核算方面，费用支出科目繁多，准确归属有难度。企业发生的费用五花八门，依靠现有科目体系设置，较难做到一一对应。由于项目开发由企业各部门共同参与，某些支出难以确定归属。
最后，费用分析方面，重视程度不够，难以形成管理闭环。由于费用支出相较成本支出在房地产企业成本费用支出中占比较小，因此，企业中从管理层至普通员工普遍重视程度不够，缺乏事后控制，使得费用管理体系并不完整。
（二）房地产企业费用管理的重要性
企业费用管理是财务管理的重要组成部分，也是企业内部控制的关键一环。房地产企业费用管理的重要性主要体现在以下两个方面。
1. 降低企业经营风险，提升企业竞争力
房地产企业面临从粗放式经营管理向精细化管理方式的转变，通过实施费用管理，可以确保企业各项费用支出真实、准确、完整地得到记录并恰当反映于财务报告中，且符合国家有关法律、法规和公司内部各项规章制度的要求，达到既满足企业内部控制的目标，又规避企业经营风险的效果，从而提升企业竞争力。企业在经营过程中，经常需要迎接来自企业内外单位的各项检查工作，其中涉及对企业费用支出的合法、合规检查，如费用支出票据不合规，可能会面临处罚风险;如费用支出不合理，可能存在腐败风险，上述行为都会给企业造成一定经济与名誉损失。
2. 合理节约费用，提高企业利润率
费用管理可以保证费用支出在预算范围内，使得支出有计划，时刻处于可控环境中，有利于费用节约，提升资金使用效率，提高企业利润。
三、房地产企业费用管理存在的问题
（一）费用预算编制不合理
费用预算编制是费用管理的起点，也是费用管理的依据。按照当前大部分房地产企业内控制度的要求，财务部门在每年年底组织各部门，根据下一年度业务需要，分项编制费用年度预算。但在实际工作中，费用预算编制却流于形式。由于公司层面一般重点关注结转、回款指标，企业各部门费用预算数并没有按内控制度要求严格执行，使得费用预算编制缺乏合理性、科学性、准确性，较难对后续费用支出执行层面进行指导，难以成为费用分析层面的参考，无法作为费用管理的依据。
（二）费用支出不合规
房地产企业费用支出种类繁多，为了提高费用管理水平，只有根据不同的费用类型制定相应的管理办法，才能满足内控需要。但是由于大部分房地产企业对于费用支出的管理工作并不重视，费用支出制度不健全，对企业员工缺乏约束力;费用支出标准不完善，存在铺张浪费的行为;费用支出票据不合规，存在以虚假发票报销的情况。如有些房地产公司对于业务招待费、交通费、通讯费的管理仅限于规定每人每月报销总额，并不关注上述费用使用的实际情况，进而被部分员工当做了隐性福利，甚至有的员工用买的发票报销，引发税务风险。
（三）费用归属不准确
在核算过程中，房地产公司各职能部门发生的有关开发项目的费用支出，归属成本科目还是费用科目容易混淆。根据营改增实施办法，房地产公司开发项目划分为简易征收项目以及一般征收项目，费用支出涉及的进项税额需要根据实际情况判断是否可抵扣，以及如何分摊，存在一定难度。在公司财务系统中，通用三级费用科目有70余项，但每年管理费用、销售费用中的“其他”项，即无法归属至现有科目体系的支出项，占两项费用的10%左右，一方面是由于费用支出科目种类繁多，无法准确归属科目类型，另一方面是由于财务人员水平参差不齐。
（四）费用分析不到位
作为费用管理的最后一步，费用分析是费用管理形成闭环的关键环节，但大部分房地产企业却缺失这一重要步骤。根据企业内控制度要求，财务部需要编制预算执行情况统计表，对费用预算支出的执行情况进行统计及分析，并向公司层面进行汇报，但大部分企业却并没有按要求执行。费用分析环节缺失，一方面使得企业无法获取费用预算与费用执行的偏离情况，进而无法对费用预算进行修正，另一方面无法掌握某些费用的费效比，进而无法从中选择最优方案。
四、房地產企业费用管理问题的原因分析
（一）思想认识方面
从管理层的角度看，营业收入、营业成本以及利润总额等重要指标往往是房地产企业管理层关注的重点，而三项费用通常只占营业成本的10%左右，由于所占比例较小，因此会导致管理层忽视费用管理的重要性。从企业普通员工的角度看，费用管理被认为是管理层的职责，并没有认识到费用管理的重要性，从而没有形成节约费用的意识。
（二）制度流程方面
房地产企业费用预算体系的管理是松散型、粗放式的，缺乏整体规划、具体工作指引和制度约束，使得费用预算形同虚设，无法形成对费用管理的指导作用。费用支出标准、审批程序等流程不全面，且没有根据内控要求、组织架构调整实时更新，使得费用执行层面无法满足内控需要。由于费用类型繁多，标准各不相同，参与方众多，因此，费用管理需要以一套科学、合理，全面的制度流程为依据，作为费用管理的工作指引，费用管理者以此作为监督考核标准，费用参与者以此作为行为指导规范。
（三）信息化建设方面
费用管理工作量大且繁杂，缺少现代化信息手段的支撑，大量数据需要手工管理，造成数据的准确性差、效率低，业务与财务部门核对工作量大。没有信息化手段支持，无法实时查看费用预算使用情况，增加了业务经办人员与财务人员的沟通成本;无法实时查看费用审批流转情况，降低工作效率;无法即时生成费用使用分析报告，使得费用管理监督检查工作滞后。
（四）控制方法方面
具体表现为费用管理没有形成完整体系，费用预算仅停留在根据以往年度发生额粗略估计的程度，费用支出标准无法匹配最新内控要求，费用科目归属没有编制详细的使用说明，费用分析工作缺失，考核激励机制不完善，使得费用管理没有达到事前预测、事中控制、事后分析的效果。
五、房地产企业加强费用管理的措施
（一）费用管理事前控制
1. 提升企业员工对费用管理的重视程度
费用管理的第一步是提升企业从管理层到员工对费用管理的重视程度，明确费用管理的定位，即并不能因为费用发生额只占营业成本的一小部分就忽视它的重要程度，而需要认识到费用管理不仅可以节约费用，而且代表着企业的精细化管理水平，是企业运营管理的重要手段。费用管理并不仅是管理层的工作，因为在企业费用管理的实施过程中，每个员工既是参与者也是管理者，只有在费用支出的过程中，时刻将费用管理意识牢记于心，才能真正的做到费用控制。
2. 编制严谨的费用管理相关制度流程
树立企业全员费用管理意识后，需要有科学、合理、全面的费用管理制度流程作为依据。根据企业会计准则以及企业内部管理现状，同时参考同行业的先进管理经验，针对费用预算、费用执行、费用核算，费用支出分析与监督四个方面，编制费用管理制度流程，明确费用管理目标、费用支出标准、费用支出审批程序、费用管理监督与考核等，达到对企业费用支出各项流程控制的全面覆盖，并根据内控要求、组织架构调整实时修正费用管理的相关制度流程。
3. 加强信息化建设
信息化建设是保障费用管理顺利实施的重要手段。根据费用管理制度要求，搭建信息化平台，使得费用预算、费用执行、费用核算、费用支出分析与监督检查都可在线上进行统一操作。企业各部门根据业务需要，在系统中录入年度各项费用预算，经过审批调整后，作为各部门年度费用额度，以此作为年度考核依据。确定额度后，按月编制各项费用支出计划，经过审批调整后，作为月度费用支出计划。当实际发生费用支出时，在部门费用预算控制下，经办人在职务层级费用限额标准内，通过系统发起线上报销审批流程。由此，费用支出的全过程透明地展示在费用管理的参与方以及管理方面前。参与方可以实时查看审批进程，管理方可以随时监控预算执行情况，并通过系统工具对费用支出情况进行分析。
（二）费用管理事中控制
1. 合理编制费用预算
作为费用管理的依据，费用预算需要根据企业整体目标以及实际业务需要编制。预算分为年度预算以及月度预算，年度预算根据全年任务指标以及重点任务编制，月度预算根据实际将要发生的各项业务逐项编制。如销售费用中的广告宣传费，可以根据项目销售排期以及推广计划编制费用预算。销售费用中的代理服务费，可以根据销售计划、销售回款预计编制费用预算。预算不能仅参考去年同期各项费用支出发生额而编制，还应该综合考虑每项费用的平均市场价格以及业务的实际情况。
2. 严格按照费用管理制度要求执行
在费用预算支出执行过程中，严格参照费用管理制度流程，费用管理的参与方各司其职，经办人部门负责人负责审核费用支出的合理性，财务部负责审核费用票据的合规性，确保各项费用支出真实、准确，满足支出事项及费用票据合法、合规的要求，且在费用预算范围内，做到不超支、不浪费。
3. 科学、准确地确定费用归属
提高企业财务人员职业素养，加强专业学习，及时掌握最新的会计和财税政策，根据企业会计准则要求合理划分期间费用和成本的界限，编制费用科目使用说明，对费用进行科学、准确的分配和归集。
（三）费用管理事后控制
1. 及时进行费用支出分析
费用支出分析可以帮助企业费用管理人员修正费用预算，根据费效比选择最优方案以及查找费用管理漏洞。通过对费用实际支出与费用预算进行比较，分析产生差异的原因并总结经验，对今后费用预算工作有指导意义。广告宣传费用占销售费用比重较大，通过分析可知，广告投入与项目销售业绩有正向关系，但仍需要关注广告宣传费用占销售回款的比重，重点关注变动原因，从中找到费效比最优的广告宣传方案，提升资金使用效率。通过分析费用支出情况，还可以查找费用管理中的漏洞，进行查漏补缺。如对业务招待费的使用情况进行分析，将部门业务招待费费用每月发生次数与部门人员人数进行比对分析，可以检查业务招待费费用发生的合理性。
2. 建立考核评价机制
考核评价是费用管理的重要手段，对企业员工在费用管理方面形成约束力，以达到费用节约的目标，有激励鞭策作用。首先，设置考核目标，根据企业整体目标以及各部门实际业务需要设置费用考核目标。其次，为了防止考核结果失真，仅根据年底一次考核结果评价各部门的费用管理水平是不全面的，还需要推进季度考核，对费用管理的管控效果实时监督。除此之外，还需要设置科学、合理的评分标准，根据超预算的程度对应不同的分值。最后，最重要的是要体现考核结果的价值，只有将考核作用落实到企业员工实际的激励奖惩措施上，与工资薪酬挂钩，才能真正提升费用管理水平。
六、结语
本文研究了房地产企业费用管理的特点以及重要性，阐述了房地产企业费用管理的缺陷，分析了产生的原因，并从事前、事中、事后三个方面提出了具体的控制措施。本文认为，只有将费用管理融入到企业日常运营管理中，并在实践中针对企业的发展现状，不断进行优化，才能适应房地产企业新时代高质量发展的要求。
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（作者单位：北京金隅嘉业房地产开发有限公司）
