与不动产登记档案有关的几组概念辨析
王伟英
摘 要：随着我国不动产统一登记制度的实施，有关不动产登记档案的管理工作和理论研究日益增多。文章对不动产登记簿、不动产权属证书、不动产登记资料、不动产登记档案、不动产登记信息、不动产登记数据等概念分组进行辨析，为不动产登记档案工作和研究提供参考。
关键词：不动产登记；档案；概念；分析
随着我国不动产统一登记制度的实施，各地不动产登记机构在工作中形成了大量的登记档案，不动产登记档案管理工作亟待规范，有关不动产登记档案的理论研究也日益增多。但是，截至目前，不动产登记档案尚无明确定义，与不动产登记档案相关的几个概念也容易混淆。本文结合工作实际，对不动产登记簿、不动产权属证书、不动产登记资料、不动产登记档案、不动产登记信息、不动产登记数据等概念分组加以辨析，厘清各自指代内容和相互关系，为不动产档案管理工作和理论研究提供参考。
1 不动产登记簿/不动产权属证书
1.1 不动产登记簿。2007年实施的《中华人民共和国物权法》（主席令第62号，以下简称《物权法》）中首次提到“不动产登记簿”这一概念，其中第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。学者程啸认为，“不动产登记簿是指，由不动产登记机构依据法定程序和标准制作的，用以记录不动产标示及其上物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件”。[1]2015年实施的《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，以下简称《条例》）第二条规定，“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”，《条例》第二章全部是关于不动产登记簿的规定，其他章节还有多处与不动产登记簿有关的内容。由此可见，不动产登记簿在不动产登记工作中居于核心地位。同样，它在不动产档案管理工作中的作用和地位也是极其重要的。
《条例》第十二条规定，“不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度”，第十三条规定，“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建”。上述规定说明，不动产登记簿是需要永久保存的重要档案。
不动产登记簿是一种活页式的簿册，以宗地或宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。不动产登记簿上记载的信息分为宗地（宗海）基本信息、权利信息、其他信息三类。其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然属性，权利信息反映不动产的权利状况，其他信息反映不动产权利负担或者限制情况，比如，抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登記等。学者黄为森将宗地、宗海比作“皮”，将房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物比作“毛”，不动产登记簿的主簿页从“皮”的角度登记不动产基本信息，辅簿页从“毛”的角度登记不动产权利信息和其他信息。[2]不动产登记簿就是“皮”“毛”有机结合的整体。
一个不动产登记机构所负责的登记范围内，所有宗地或宗海的登记簿组合在一起，就是该区域统一完整的不动产登记簿。从档案管理的角度看，不动产登记簿就像一套完整的、有机结合的档案目录，不仅可以作为其他不动产登记档案的检索工具使用，而且可以通过不动产登记簿清晰地看到不动产登记档案之间的关联关系。
在实施不动产统一登记、新的不动产登记簿启用之前，不动产登记簿以土地登记卡和归户卡、房屋登记簿、林权登记表册、草原登记表册、海域使用权登记表册、土地承包经营权登记簿等簿册形式存在。统一登记后，这些簿册继续有效，并应该移交给新组建的登记机构统一管理。
1.2 不动产权属证书。不动产权属证书对不动产权利人来说十分重要，大多数的不动产登记就是为了取得不动产权属证书。《物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，是由登记机构按法定程序将不动产有关事项登记于不动产登记簿后颁发给权利人的，由权利人持有。不动产权属证书是各类不动产权利证书、证明的统称，具体包括：实施不动产统一登记前各登记机构依法发放的《集体土地所有证》《国有土地使用证》《集体土地使用证》《房屋所有权证》《房地产权证》《土地承包经营权证》《水域滩涂养殖证》《草原使用证》《林权证》《海域使用权证书》《无居民海岛使用证》，以及《土地他项权利证明书》《房屋他项权证》《房屋预告登记证明》等；实施不动产统一登记后，只有《不动产权证书》《不动产登记证明》两种。
《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）明确，“《不动产权证书》有单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的一种权利或者互相兼容的一组权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项。查封登记不颁发证书或证明”。 各类注销登记也不颁发证书或证明。不动产登记工作中，登记机构依据申请的权利事项内容，确定是否颁发和颁发哪种不动产权属证书。
不动产自然状况和权属状况发生变化时，权利人需要申请不动产变更登记、转移登记等，此时，原不动产权属证书作为必要的申请材料之一，交回不动产登记机构，注销后与其他登记资料一同归档保存。
1.3 不动产登记簿与不动产权属证书的关系。不动产登记机构每办理一宗登记业务，都要在不动产登记簿上作相应的记载，并为权利人颁发证书或证明（不颁发不动产权属证书的业务除外），即俗称的“登记发证”。每一本不动产权属证书，在不动产登记簿上都有其相应的、事项内容一致的记载。
《物权法》第十七条规定，“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。这一规定明确了不动产登记簿高于不动产权属证书的证明效力，改变了长久以来不动产权属证书是不动产权利的唯一合法凭证的观念，可以有效防范伪造、篡改不动产权属证书等违法行为的发生。
当有证据证明，不动产登记簿和不动产权属证书上记载的事项虽然一致，但确实都存在记载错误时，不动产登记机构可以依据权利人的申请办理更正登记，按规定程序将错误记载予以纠正；也可以依职权进行更正。任何人和机构均不能随意修改、涂改不动产登记簿和不动产权属证书。
2 不动产登记资料/不动产登记档案
2.1 不动产登记资料。《物权法》和《条例》中，分别使用了“登记资料”“不动产登记资料”的概念，《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号，以下简称《细则》）第九十四条第一款和《不动产登记资料查询暂行办法》（国土资源部令第80号，以下简称《办法》）对于不动产登记资料有相同的规定，“不动产登记资料包括：（一）不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料”。上述规定明确，不动产登记资料的内容包括两大类：一类是不动产登记簿；另一类是不动产登记原始资料，即办理不动产登记业务过程中所形成的各类资料，每宗业务对应一套完整的纸质资料和电子数据。上述两类均是在不动产登记工作中形成的、具有保存价值的资料。
2.2 不动产登记档案。在现有的与不动产登记有关的法律法规《物权法》《条例》《细则》《办法》中，均没有出现“不动产登记档案”这一概念。部分地市已出台的关于不动产登记档案管理的规范性文件，参照《中华人民共和国档案法》（主席令第71号，以下简称《档案法》）对“档案”的定义，对“不动产登记档案”进行了定义。具有代表性的，如《北京市国土资源局关于印发<北京市不动产登记档案管理暂行办法>的通知》（京国土登记〔2015〕445号）定义为“不动产登记档案是指在登记工作中形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的纸质档案和电子档案，包括登记申请材料、登记机构的内部审核文件以及具有保存价值的其他材料”，《天津市国土房管局关于印发<天津市不动产登记档案管理规范>的通知》（津国土房地权〔2016〕23号）定义为“不动产登记档案是指在不动产登记工作中形成的具有保存和利用价值的文字、图表、声像、电子文件等不同形式和载体的历史记录”。
综合上述两个定义以及《档案法》对“档案”的定义，笔者认为，不动产登记档案应具备两个基本特征：①在不动产登记工作中形成的记录；②具有保存利用价值。不动产登记档案的显著特点是，档案之间具有复杂的关联性，并且形式、载体多样化。另外，鉴于我国不动产登记由分散到统一的制度改革实际情况，不动产登记档案不仅包括不动产统一登记后形成的登记档案，还应该包括实施不動产统一登记前已经形成的土地、房屋、森林、林木、海域等登记档案。按照有关规定，这些档案应该移交给职能整合后新成立的不动产登记机构统一保管。
2.3 不动产登记资料与不动产登记档案的关系。第一，管理方式相同。虽然在《细则》中没有出现过“不动产登记档案”一词，而是一直使用“不动产登记资料”的概念，但是，从《细则》第九十四条第二款“不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所”之规定，以及《细则》第九十七条至一百零二条、《办法》第五章关于不动产登记资料查询、利用、保护的规定来看，完全是按照档案管理的规范来要求不动产登记资料管理工作的。
第二，内容特征相同。通过对照《细则》第九十四条第一款关于不动产登记资料内容的规定和地方规范性文件对不动产登记档案的定义，结合不动产登记工作实际，可以看出，不动产登记资料和不动产登记档案都是指在不动产登记工作中形成的原始记录，具有重要的保存利用价值。
第三，涵盖范围高度重合。据《细则》第九十四条第三款规定，“不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定”，也就是说，不动产登记资料中属于归档范围的，即不动产登记档案。从工作实践中看，绝大部分不动产登记资料都属于归档范围，只有极少量的例外。比如，登记工作中形成的多余的、重复的资料，没有长期或永久保存价值，在归档过程中将会被剔除。不动产登记档案绝大部分是由不动产登记资料转化而来的，但还有少量其他类型的档案。比如，本文3.2部分提到的不动产登记信息元数据。
综上所述，笔者认为，不动产登记资料和不动产登记档案是对同一对象在不同阶段的两种称谓，归档前称其为“资料”，归档后称其为“档案”，类似文件和档案的关系。王红红也认为，“不动产登记资料只有经办结归档后，和形成的登记簿一起，方才进入了档案的管理阶段，即形成不动产登记档案”。[3]
笔者建议，在国土资源部会同国家档案主管部门制定的不动产登记档案管理办法出台之前，不动产登记机构不宜自行制定不动产登记档案归档范围，除了将明显多余的、重复的资料剔除出去，应该将所有不动产登记资料视同不动产登记档案进行管理。
学者程啸认为，“不动产登记资料的收集、整理与保管工作应当依据《档案法》等法律法规的规定进行”。[4]
3 不动产登记信息/不动产登记数据
3.1 不动产登记信息。《现代汉语词典》中，“信息”的释义是：“①音信、消息；②信息论中指用符号传递的报道，报道内容是接收符号者预先不知道的。”[5]笔者认为，不动产登记工作中的信息，使用上述第二个解释更恰当。
《条例》第二十三条规定，“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”，第二十四条规定，“不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享”，显然，这里的“不动产登记信息”，侧重指通过不动产登记信息管理基础平台传递的信息。笔者认为，不动产登记实际工作中，不动产登记信息的范围更广。
从传递信息的载体区分，不动产登记信息可以分为电子信息和纸质信息两类。电子信息是指通过不动产登记信息管理基础平台传递的各类信息，以及尚未纳入不动产登记信息管理基础平台的、暂时存贮于其他电子设备中的有关不动产登记信息；纸质信息是指通过纸质不动产登记资料（档案）传递出来的信息。即使是同一个内容，接收者通過电子载体和通过纸质载体获得信息的质和量也是不一样的。
从传递信息的内容区分，不动产登记信息可以分为狭义的和广义的两种。狭义的不动产登记信息仅指不动产登记簿上记载的事项信息，根据《条例》第八条第三款规定，“不动产登记簿应当记载以下事项：（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；（四）其他相关事项”，上述内容是不动产登记的结果，是基本的不动产登记信息，与相关部门共享的也主要是这些信息。广义的不动产登记信息除了上述信息之外，还包括所有不动产登记原始资料（含纸质版和电子版）所记载和反映的内容。
3.2 不动产登记数据。《现代汉语词典》中，“数据”的释义为：“进行各种统计、计算、科学研究或技术设计等所依据的数值。”[6]在大数据时代，这个释义已不能涵盖数据的全部外延。360百科对“数据（作为计算机术语）”的解释是：“数据是信息的表现形式和载体，可以是符号、文字、数字、语音、图像、视频等。数据和信息是不可分离的，数据是信息的表达，信息是数据的内涵。数据本身没有意义，数据只有对实体行为产生影响时才成为信息”。[7]这一解释更适用于不动产登记工作实际。
《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号，以下简称《通知》）中指出，不动产登记数据整合目标是“通过将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息（笔者认为，此处的‘信息，使用‘数据一词更准确）进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准》（试行）整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑”。上述文件中，明确不动产登记数据整合的内容包括统一登记前的各类土地、房屋、林地、海域等不动产登记图、表、卡、册等纸质资料和电子数据，以及统一登记后、数据整合前新形成的各类登记数据。数据整合完成后，将在不动产登记信息管理基础平台中，建成不动产空间信息数据库、不动产登记电子登记簿、不动产登记历史档案数据库、不动产登记信息元数据。这些数据是动态的，随着不动产登记日常业务办理而实时变化更新，也都是重要的档案。当然，不动产登记信息管理基础平台中，并非所有的数据都是不动产登记数据，也并非所有的数据都是档案。
通俗的说法中，不动产登记数据仅指电子数据，不动产登记档案仅指纸质档案，这是不准确的。笔者认为，纸质版的不动产登记档案也是数据，电子版的不动产登记数据也是档案；今后不动产登记档案工作的重要目标，就是要实现纸质档案的数据化管理和电子数据的档案化管理。
3.3 不动产登记信息与不动产登记数据的关系。根据信息和数据的含义，结合不动产登记工作实际，笔者认为，不动产登记信息是不动产登记数据的内容，不动产登记数据是不动产登记信息的载体。但不动产登记数据的内容不完全是不动产登记信息（此处指广义的不动产登记信息）。比如，不动产登记信息元数据，是在不动产登记数据库建设过程中所产生的有关数据源定义、目标定义、转换规则等相关的关键数据，这些数据所承载的并不是不动产登记信息，但此类数据却是重要的不动产登记档案。
参考文献：
[1][4]程啸.不动产登记簿之研究[J].清华法学，2007（04）：64-81.
[2]黄为森.不动产登记簿编成单位和不动产登记单位[J].中国房地产，2017（04）：44-46.
[3]王红红.登记资料、登记簿和登记档案[J].中国不动产，2017（04）：40-41.
[5]中国社会科学院语言研究所.现代汉语词典（第七版）[M].北京：商务印书馆，2016：1461-1462.
[6]中国社会科学院语言研究所.现代汉语词典（第七版）[M].北京：商务印书馆，2016：1218.
[7]360百科.数据.[2018-03-24].https：//baike.so.com/doc/5387430-7565065.html.
（作者单位：河南省鹤壁市不动产登记中心 来稿日期：2018-09-24）
