建筑类企业转型升级背景下的境外园区开发策略浅析
朱延刚
[摘 要] 随着“一带一路”倡议走深、走实，国内“走出去”的建筑类企业业务转型升级如火如荼，从事境外园区和产业投资的企业如雨后春笋，文章通过研究建筑类企业从事境外园区和产业投资的现状，存在的问题和瓶颈，分析优势和不足，结合实际案例，探索应对的措施和出路。
[关键词] 建筑企业 转型升级 境外园区 产业投资
中图分类号：F251 文献标志码：A
一、研究背景
国际产能合作是“一带一路”倡议的重要实施路径，为各国企业合作提供了新的机遇，对促进“一带一路”沿线国家经济发展和民生改善具有重要的意义。随着“一带一路”倡议持续走深、走实，尤其是中非合作论坛北京峰会提出中非共建“一带一路”和“八大行动”，要减少非洲国家的债务负担，增加非洲国家的造血功能，帮助非洲国家建立完善的以工业化和工业体系为核心的自我发展的能力，中国企业参与“一带一路”倡议和国际产能合作迎来了新的重要机遇。
近年来，国内外基础设施建设市场发生了深刻的变化。随着基础设施日趋完善，国内市场趋于饱和，基建行业从增量竞争步入存量竞争时代，建筑业发展增速放缓。在国外，非洲等“一带一路”沿线国家财政负担和债务风险日渐加大，政府框架类项目严重萎缩，现汇项目竞争日趋白热化，依靠投资拉动海外业务迫在眉睫。
这些变化都在倒逼基建类国企尤其是中央企业调整经营思路，主动适应“一带一路”倡议由基建主导向产业主导变化的形式，抓住机遇，深化改革，转型升级，提质增效。发展境外产业园区及相关产业是围绕国际产能合作，构建国际产业互通平台，加快形成具有承载功能、产业功能、辐射功能、服务功能的集约式发展新路径。从事产业投资，从产业链下游向上游延伸，也是基建类建筑企业转型升级的重要路径，本课题重点结合笔者从事境内外产业园区及产业投资开发的实践经验，研究建筑类企业，尤其是长期在海外经营的建筑类央企在转型升级进行园区和产业投资过程中的商业模式和管理模式创新，进而实现以产业投资拉动主业，实现增量发展，为企业发展提供助力。
二、建筑类企业从事境外园区开发的态势分析
根据公开资料，截至目前，建筑类企业尤其是建筑类央企在境外开发的园区总数超过20个，但是总体来看，除了少数园区已完成全部开发并投产运营外，大部分园区或刚开始运营，或尚未开工建设，或在建尚未正式运营。
总的来说，境外园区发展过程中，大多都面临一系列共性问题，如缺乏市场支撑、基础设施配套滞后、员工签证限制问题、融资难度大、园区运营的能力不足等情况。整体上看，境外园区发展仍然处于初期阶段，虽然对“走出去”中国企业参与国际产能合作做出了一定贡献，但尚未出现取得重大成功的园区案例，也未形成典型的园区盈利模式。
建筑类企业尤其是建筑央企从事境外产业园区开发有一定的优势，主要体现在：对于建设阶段的实施风险掌控力较强；多年积累的全球化业务网络以及建筑产业全产业链优势，在全球众多国家深耕多年，有深厚的政府关系和谈判能力；建筑类央企作为“一带一路”倡议的积极响应者和深度参与者，其品牌价值得到国内外的高度认可，奠定了其在国际产能合作中的平台地位。
劣势主要体现在建筑类企业作为建筑服务类企业，自身缺乏产业优势；园区规划、园区招商、运营管理能力有待进一步培育；园区业务起步较晚，面临同类企业的竞争等。
中非合作论坛“八大行动”计划为境外园区开发带来了新机遇，建筑类央企也面临深化改革及业务转型升级，此外传统工程承包业务市场萎缩，未来将越来越依赖于投资拉动，这些因素都为境外园区发展提供了广阔的空间。
三、建筑类企业境外园区发展存在的普遍问题
纵观国内众多建筑类企业境外园区发展历程及现状，从内因来分析，主要面临的共性问题大致有以下几个方面：
1.企业转型初期，境外园区大多是工程承包业务的派生产物，主要服务于国别市场的业务开发，应东道国政府要求投资，作为换取其他基础设施建设项目的条件，园区本身的可行性、必要性不够充分，项目质量参差不齐。
2.境外产业园区收入来源相对单一，仅靠园区运营难以平衡前期较大的配套基础设施及公共服务设施投入，商业模式难以突破，仅通过园区运营管理难以实现园区盈利。
3.建筑类企业普遍从事园区业务的时间较短，园区策划、产业规划、招商能力、运营管理能力等尚待进一步培育。
4.现有境外产业园区招商对象主要是國内中小规模民营企业，海外抗风险能力弱，融资能力和履约能力不足，严重影响园区招商成功率。
5.建筑服务企业，自身没有产业基础，境外园区缺乏产业依托。
6.国有企业在园区相关的产业投资受制于非主业投资限制。
7.境外产业园区项目投资收益水平较差，融资难度大，很难实现项目融资。
从外因来说，制约境外园区发展的主要因素有：
1.目前布局的境外园区目前主要布局在非洲等欠发达国家，多数园区所在国缺乏必要的配套政治、经济、法律等环境。
2.园区东道国基础设施配套，政府更替，安全形势，政策多变等因素对园区发展影响很大。如某建筑央企投资的埃塞某建材产业园2017年即开工建设，而政府承诺的市政电网至今不能落实，导致园区招商受到严重影响，已入园企业也不得不建自备电站解决生产用电问题，预期收益率受到很大影响。
3.国外土地私有，征地难度大，土地主哄抬征地价格，政府对用地缺乏总体规划，不利于园区土地落实及滚动开发。如印尼某园区，按照规划分两期开发，一期土地落实后，周边私有土地坐地起价，极大推高征地费用，最终导致总体规划难以按计划落地。
4.园区东道国通常外汇短缺且严格管制，利润难以回流，如上述埃塞俄比亚园区，园区内企业大多从事出口替代相关产业，产品主要服务于当地市场，收入全部是当地货币，而埃塞外汇极度短缺且严格管制，导致企业持有大量当地币无法变现，不仅投资收益难以回流，也存在巨大汇率风险。
四、建筑类企业从事境外园区开发策略分析
受企业资源禀赋，经营理念等因素的制约，建筑类企业在进行转型升级从事境外园区及相关产业过程中存在诸多困难，但只要认清自身的优劣势，扬长避短，创新思维，仍然可以破解境外园区发展的困境，在实践中走出一条适合自身特点的产业园区发展之路。
（一）创新模式，创造园区发展新模式
1.围绕资源打造园区。境外资源开发一般伴随着港口、公路、铁路等大规模基础设施开发，不仅可以拉动建筑企业主业，也充分发挥了建筑企业在基础设施建设方面的优势；依托资源进行上下游产业链开发，形成集资源开采、物流运输、冶炼、加工、商贸等功能于一体的资源类产业园区水到渠成。如某建筑央企开发的吉布提化工产业园，依托吉布提ASSAL盐湖相关资源，规划建设依托盐和溴等资源的上下游产业链，打造集基础化工、能源、海水淡化和港口物流等基础设施配套的临港综合化工产业园。几内亚铝土资源丰富，国内多家企业依托几内亚丰富的铝土矿资源，打造集矿山、公路、港口、氧化铝厂、氯碱厂、自备电厂、商贸物流中心等为一体的临港资源开发园区。
总之，建筑企业可发挥基础设施建设能力的优势，围绕相关资源打造产业链和价值链，获取中国社会经济发展所需资源的同时，为东道国带来基础设施升级，产业基础，税收及就业，实现造血功能，这也正是“一带一路”倡议共商、共建、共享原则的集中体现。
2.因产设园、聚产成园。传统的园区规划、土地收储、基础设施建设、招商引资的园区开发模式存在前期投入大，投资回收慢，招商引资不确定性大等弊端，因此需要改变思路，以结果为导向，主动布局，从产业导入入手，从国内产业“走出去”的需求入手，紧紧围绕产业需求，从实际需求出发，并做好产能与配套的匹配性分析和规划，因产设园，因地制宜，科学合理进行园区产业定位和产业规划，合理确定园区规模，滚动开发才是控制招商引资风险的根本出路。
3.产园结合、产城融合。鉴于境外园区开发运营周期长，风险大，盈利模式单一，园区运营企业通常很难单纯通过境外园区的投资运营实现盈利。因此，园区企业通过控股或参股园区中市场前景好，回报较高，具有产业引领作用的产业，并以产业投资收益反哺园区运营，从而达到总体收益要求。产业园区开发还要和城市开发相结合，在有条件的园区进行商业地产开发，引入医疗、教育、金融服务等配套，一方面提升园区综合服务水平和价值，另一方面通过提供配套增值服务带来额外收益，还可以分享土地升值带来的红利。
4.轻资产运营，重资产投资结合。境外园区及相关产业的投资开发通常伴随着大量基础设施投入，投资金额大，回报周期长，长此以往企业负债压力大，而国内有实力的建筑企业大多长期在海外经营，一般都具有较强的高端对接能力，资源获得能力，品牌认可度较高。因此，充分发挥上述优势，以获取“特许经营权”为抓手，探索重资产投资和轻资产运营相结合的模式能保持企业持续健康发展。以上述吉布提化工产业园为例，由于企业长期在吉布提从事工程承包，与政府建立了良好的互信，获得了吉布提ASSAL盐湖特许经营权，通过招商吸引国内专业企业投资建厂，以收取资源费的方式获得稳定收益，从而探索出一条以企业为平台，以园区为载体，依托当地资源，带动国内产业“走出去”的发展道路，提升了当地基础设施水平，带来了就业和税收，成为“一带一路”倡议在非洲的成功实践。
此外，建筑类企业还需要补齐短板，培育和提升产业园区的咨询、规划、招商和运营管理等能力，在产业园区的开发与运营，重点发展的产业领域打造自身的运营模式和团队，形成核心竞争力。
（二）境内外联动发展
境外园区的开发离不开国内产能、技术、资金和市场等要素，境内园区的开发同样需要境外的原材料和资源，境内境外园区联动发展，可以嫁接国内外资源、补全产业链。根据不同的国别情况，区分建立产业链上下游园区，充分利用并嫁接境内外优势资源，实现境内外产业互相支撑、双向联动、上下游紧密衔接、全产业链发展。
此外，境内外园区和产业的联动还能解决资金的回收，境外园区或相关产业主要用于满足当地市场需求，投资收益绝大部分是当地币，由于非洲等项目所在国外汇短缺且管制严格，投资收益难以变现，因此在当地购买矿产资源、木材、农产品等国内需要的优质资源，在当地进行初加工后运回国内进行深加工，生产满足国内市场需求的产品，是突破投资收益回流瓶颈的重要手段。
（三）投资和贸易相结合
投资类项目通常回收周期长，而贸易可以作为产业投资的有效补充手段，一方面为入园企业建设和运营提供设备或原材料等，可以提前锁定项目投资收益，合理避税，另一方面通过贸易从园区东道国购买优质矿产及农林牧渔等大宗商品，还可以实现投资收益回国。
（四）产业投资和融资手段有效互补
支持境外园区发展常用的金融手段包括：金融机构为产业园区建设提供低息中长期资金，支持园区长期发展；建立产业担保基金，为入园企业投资企业解决债券融资，融资；园区开发企业与金融机构、地方政府设立产业基金或“走出去”引导基金，为入园企业解决融资，分担风险等。在园区开发和运营成熟后，对接资本市場，尽快将资产打包上市，实现园区的快速滚动发展。
五、结语
随着“一带一路”倡议走深走实，在新形势下，“走出去”的建筑企业业务转型升级逐步深入，很多由建筑企业开发的境外园区已经开花结果，取得了不菲的成绩。虽然受制于企业资源禀赋，经营理念等因素的制约，从“承包商”到“投资商”“运营商”“发展商”的转变还有很长的路要走。但是，相信在不远的将来，在“一带一路”倡议下，建筑企业一定能找到符合自身特点的境外园区发展之路。
