我国短租市场研究与营销策略分析
朴素莹 王君忠
摘要：随着房地产市场的发展与人口流动性的增加，短租逐渐成为人们在外旅游的新型住宿选择。《2015中国住房空置率调查报告》指出，中国平均房屋空置率应在22%～26%之间，这意味着中国约有4500～5000万套房屋处于正在出售、寄售、无人居住等闲置状态，住我佳团队希望在以上闲置房屋中，以闲置房屋按房屋所在地理位置，装修简易程度等因素将房屋进行划分，以求寻找到能作为短租房的资源，旨在促进我国短租市场发展，提高房屋资源利用率。
关键词：短租；闲置房屋；再利用
随着互联网及智能手机的普及，电子商务已经迅速进入人们的日常生活，并被人们接受和熟悉。从用美团外卖订餐到用携程预订机票酒店，电子商务在越来越多的领域为人们提供便利的服务。而当人们在出行旅游、外出出差的时候，却很难享受到电子商务平台带来的差异化服务的便利。人们大多数时候都只是选择传统的酒店服务，而利用待租待售房这种闲置资源为出差旅游一族提供价廉物美且服务优质的短租，显然将会受到人们的欢迎。中国短租市场仍处于萌芽状态，短租市场仍有巨大潜力。
1短租市场的特性
短租在国外已是非常普遍的一件事情，airbnb凭借着超高的国外短租市场占有率而一举成为了全球百强企业。短租由于具有即时性、交流便利等特性，使得短租在国外成为年轻人出行的第一住宿选择，而随着国内外文化交流加深，短租理念逐渐被国人接受，我国短租市场也开始萌芽，并走向蓬勃发展的道路。住我佳团队结合了中国实际情况，分析中国短租市场特性，为制定中国短租市场的营销策略的科学选择提供参考。
1.1短租房屋具有较强的即时性
与传统酒店行业与OTA相比，短租具有即时性更强的特点。由于短租能够使得房东与房客直接交流，且房东同时服务的房客较少，房东能更准确、更及时地更新每个房间的房屋状态，使得房客获取的信息即时性更强。
1.2短租房屋产品具有一定的社交性
与传统酒店房间相比，短租房屋存在一定的共享空间，这就为人们的交流沟通提供了平台，由于共享空间的存在，使得房东与房客、房客与房客的面对面交流成为了可能，短租可以一定程度上地拓宽人们的社交网，这是短租与传统酒店服务相比最大的区别。
1.3短租使得房东可以自己控制房屋状态
短租房的资源由房东自己控制，是否进入短租市场由房东自己控制。短租给了房东很大的自由权，相比于长租，短租使得房东能更自由地控制自己的房屋状态。
2我国短租市场现状
2.1我国短租市场仍处于起步阶段
与国外相比，我国短租市场仍处于起步阶段，人们出行第一住宿选择仍是传统酒店服务，大多房东依然选择让房屋闲置而不是进行长期或短期出租。与国外相比，国内并不具有如Airbnb一样的具有行业绝对领导力的领头企业，国内短租龙头企业如蚂蚁短租、小猪短租、松鸟短租等，其服务类型仍仅仅是提供房屋信息的中介服务，服务类型属于初级、低端阶段。
2.2我国短租潜在需求量极大
随着我国经济不断的发展，我国旅游业每年保持30%的增速稳定发展，然而传统酒店服务业确实面临不断的挑战，一方面面临着急剧增加的住房需求，传统酒店服务业越来越难满足市场需求，而导致旅游旺季时，一房难求的情况屡次出现；另一方面，随着人们对住房品质与服务品质需求的不断提升，服务差、房间简陋的酒店住房正不断面临着被淘汰的境遇。在这种市场环境下，使得短租的潜在需求量极大，一方面中國大量的闲置住房可以被开发出来满足市场对住房量的需求，而另一方面，短租相对于传统酒店服务业，更能提供优质、低价的服务。
2.3我国短租市场各企业品牌意识薄弱
由于短租市场中，各企业提供的服务较为初级，定位模糊，使得我国短租市场具有品牌号召力的短租企业较少，而各企业也没有具体而有力的措施以提高自己的品牌竞争力。即使在短租行业中领先的蚂蚁短租、小猪短租、木鸟短租等，相互之间也存在房源重合、重复登记房屋的现象。中国短租市场没有如Airbnb一般，拥有自己的精品房源，在短租市场上拥有绝对品牌竞争力的企业。由于品牌意识薄弱，使得我国短租市场显得鱼龙混杂，良莠不齐。
3我国短租市场营销策略
住我佳团队在维度为一年的时间内，以学校为中心向周围辐射区域为试点，结合市场情况以及在试运营中所遇到的问题，针对我国短租市场稚嫩，企业品牌意识薄弱等问题，提出了以下短租市场营销策略。
3.1关注品牌铸造策略
品牌差距是我国短租企业与国外短租企业最大差距，要树立短租企业品牌竞争力，就必须从自有房源下手。结合国外成熟的短租模式与住我佳团队在运营中遇见的实际情况，我们认为短租企业树立品牌竞争力的最快速的方式是建立自有房源库，并且按照房屋装修情况划分普通房源与精品房源。杜绝房源重合的情况发生。短租企业必须从消费需求入手，时刻把握消费者需求。短租品牌的铸造核心在于清晰而又独特的市场定位。所谓清晰就是要把握消费者的个性和需求，提供消费者所需要的产品；所谓独特就是要提供其他竞争者没有的服务，形成与其他企业的品牌差异，才能在同类产品竞争中脱颖而出。
自有房源、精品房源策略就是以清晰、独特的市场定位为基础而制定出的营销策略。
3.2丰富服务类型策略
目前我国短租市场中，企业提供的服务大多仅为信息中介服务，与传统OTA相比差异不大，服务较为初级，服务的附加值低。短租企业希望在于传统酒店行业及OTA的竞争中胜出，丰富现有服务类型，提高服务的附加值是必不可少的道路。在服务类型上，短租企业应以消费者的视角出发，探寻消费者可能需要的服务。如指定旅游攻略、24小时寻路服务、出门天气提醒等服务都是消费可能需要的，企业有能力提供的服务；在服务附加值上，对于有需求的消费者来说，可以为其提供高附加值的专享贵宾服务，与一般服务做出差异，满足消费者需求。
短租企业只有从自身出发，提供差异化服务，提供多元化、多层次的服务，从而满足消费者需求，形成与传统酒店服务业的差异，才能使短租企业在行业竞争中取得优势位置。
3.3平台社交策略
短租与传统酒店服务业最大的区别就是短租具有一定的社交能力，短租平台不应只是一个展示房屋信息与价格的平台，随着人们思想的改变，交流与分享成为了人们日常最喜欢做的事之一。短租企业应充分地发挥平台交流职能，方便房东与房客的交流，促进房客与房客之间的交流与分享，在产品与平台建设中找到平衡点，充分发挥短租行业的优势，促进短租企业的发展。
4结语
短租作为我国新兴的出行旅游住宿新模式，需要短租企业在保证房源质量的基础上，对品牌进行积极地建设，不断拓宽服务类型，在提高市场占有率的同时，拉近与国外短租企业的距离。只有这样，我国短租市场才能在纵深方面形成规范化的经营模式，促进产业的发展。
