房地产项目公司股权转让的法律风险及防范
关键词 房地产 项目公司 股权转让 法律风险
作者简介：王圣平，江苏石立律师事务所，二级律师，研究方向：公司法领域。
中图分类号：D922.29 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文献标识码：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.05.159
隨着我国社会和经济的快速向前发展，房地产市场呈现出蓬勃推进的良好势头，因此让不同的房地产企业之间，在市场竞争的过程中也越来越激烈[1]。对于房地产企业来讲，在项目的收购和转让方面出现了较多的问题，为了能够让房地产项目的收购和转让安全和有效性增强，相关的工作人员就要对法律风险进行深入的分析，给出相应的防范措施以后，才能够将风险给予全面的降低和消除。房地产公司的股权转让就是公司中的股东将自身的权益转让给其他的股东，或者是转让给公司之外的人员，在转让的过程中与公司法和房地产法等相关的法律相联系，同时还涉及到了土地使用权流转的相关问题，现阶段国内《公司法》中对于股权的转让使用最多，但是在现实操作的过程中，还存在不同类型的问题，造成了房地产公司股权转让存在相应的风险，所以对其进行深入的分析探索具有现实的意义。一、房地产公司股权转让模式
目前房地产公司在股权转让的期间，其主要使用的方式通过股权转让合同签订来实施，以此来对股权转让的问题实践，相应的流程都是在《合同法》《公司法》的基础上来完成的[2]。对于股东之间的股权转让来讲，其流程相对较为便捷，股东向公司外部的人员实施股权的转让则相对较为繁复。首先在股权转让的期间，不同的事物和其他股东都要收到书面的通知，或者是在公司的内部对股权的转让申请提升，进而在股东大会中对问题进行讨论，其他的股东具有优先购买的权利，而后股东和受转让方要对股权转让协议签订，股权转让的双方还需要依照相关的协议，对股权的转让流程履行。在现实的操作过程中，对于股权转让的价格，通常情况下都是在特定的时间周期内对净资产进行测评以后才确定的，股东的原出资额并不是股权转让的价格确定的基础。在具体的操作方面，还要依照《公司法》中第3章的相关规定来细致的操作[3]。二、房地产公司股权转让中存在的法律风险
（一）股权出让方风险
房地产公司的股权转让过程中，在法律的风险方面主要是源自于受让方带来的风险，就是在进行交易的期间，受让方对于对价的义务没有充分的履行，或者是不履行，进而让其出现了资金方面的风险[4]。
（二）股权受让方风险
通过将股权的出让方和受让方的风险进行比较以后发现，股权的受让方在法律风险方面承担较多。首先就是房地产企业股东行使的有限购买权利和产生的局限性。在《公司法》的相关规定中可以看出，股东在对股权进行转让额期间，在股东大会中超过一半的股东同意以后才能够转让股权，在此情况下其他的股东都有着购买的优先权利。股权的出让主体还要出具能够证明转让行为得到了其他股东同意，还有就是其他股东的购买意愿等等方面，不同的因素对于股权的转让行为都会产生最为直接的影响[5];其次就是企业是否有负债的风险存在，此方面也涵盖了没有对外部进行披露的担保和一般性质的债务，还有合同违约等等。如果企业中存在相应的债务，股权的受让主体就要细致的了解有形资产和债务的情况，同时还要对企业提供担保风险和已经出现的合同违约情况进行深入的了解，只有对此类问题全方位的了解以后，才能够将风险的威胁降低到最小的限度。其次就是股权自身也具有一定的风险性。在股权转让的过程中，还要明确股权公司的表决权和分红权，以及质押担保权等等方面，此外还有清算剩余财产分配权力和股权出让主体的股东权力，此类权力在确定的期间都具有相应的困难，所以股权的受让主体要对此方面进行全面的调查和测评。最后就是房地产项目的风险测评。股权出让的主体主要的目的就是让受让主体对公司的项目接管，所以企业的风险也要实施科学的测评。对于房地产项目的合法性测评的期间，不仅仅要对权属的问题有效的了解，同时还要对不用方面的法律隐患进行全面的评估。除此以外，在股权转让交易的过程中，履行的风险也是最为重要的，因此股权的出让主体对于协议义务的履行情况要严格的管控，还要对资金的安全进行加强，以此来让履行能够全面的实施。三、房地产公司股权转让的法律制度规制
（一）房地产公司股权能转让的法律依据
房地产企业在对股权转让的期间，要依照法定股东人数的相关规定，对于具有优先购买权利的股东权益全面的保证，此方面在《公司法》中的第472条已经明确的规定。同时在《物权法》的第9条和17条中，其对于不产物权利的设置和转让，以及变更和消失等等也进行了明确的规定。还有就是股权转让期间，在对土地的使用权利获得以后，在开展房地产开发行为之前，要依照《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》中的第26条和第16条的相关规定来实施[6]。
（二）完善登记制度
房地产股权转让的过程中，其出现的风险和便捷性之间的矛盾要想有效的解决，就要对相关的等级制度给予完善，因此房地产公司的股权转让和一般的股权转让要进行明确的划分。在对房地产项目股权转让的期间，不仅仅要在工商部门进行变更的登记，也就是要对股东的主体进行改变，同时在土地使用权利的登记当中，要将土地所属企业股东改变的情况进行详尽的标注，而后还要对外进行公示，以此来对股权转让当事主体的权益进行全面的保护，同时还能够让购房者的自身利益得到有效的维护。
（三）强化监管制度
房地产公司在股权转让的前期，要对出让主体的情况进行全方位的审核。在房地产企业当中，如果出现较大的股权改变状况，相应的监管部门要对股权合法性进行审查，例如要对土地的来源是否与相关规定的要求符合进行审核。对于股权的价格确定来讲，也要严格的按照评估体系的要求来实施。在股权转让的期间，还要对登记的制度和相关的转让手续等全方位的规范。从这个方面来看，在股权转让的期间要对监管的体系有效的完善，同时对于监管的职责和范围等方面明确以后，让房地产行业能够实现健康的发展，具体的措施应该从下述几个方面来开展：
1.明确监管职能及转让条件
城市房地产企业在运营的过程中，要想对其进行全方位的管理，继而实现其健康可持续的发展，同时对于企业股权交易双方的合法权益给予保障，监管的职能部门要对法律规定的职责进行明确和规范。因此在立法的期间首要的方面就是要对监管单位的管理职责给予清晰的界定，以此来让监管能够受到法律的保护，在现实操作的期间有着法律作为指导[7]。对于监管的具体内容来讲，可以让房地产的管理单位对其进行统一的监督和管控，在监管的期间，不仅要对管理的静安进行丰富，以此来对房地产的股权转让实施监管，还要在此过程中对于手续的办理给予相应的便捷性。此外还要对装让的条件进行明确。在房地产企业股权转让的期间，与其他的股权转让不同，公司的资产有着直接获利的特性，因此会影响房地产市场的流转秩序，所以要对股权转让的条件进行严格的设置，可以依照房地产的转让限制条件来进行拟定。
2.对征税的制度给予有效的确定
房地产企业在对股权转让的期间，有着直接获利的属性，因此就要对税收的制度进行拟定。可以让相关的企业到管控的单位对盈利性进行全面的审查，而后对费用及时的缴纳，上述的程序都是监管的单位实施备案和工商部门进行变更登记的基础。
3.对转让的流程拟定
对于房地产企业的股权装让的流程进行科学的拟定以后，才能够让制度在现实中全面的落实，在转让的期间不仅仅要严格的依照《公司法》规定来实施，双方当事主体还要依照流程逐级的办理。一是股权出让主体和受让主体要对股权转让合同签订;二是就是要在规定的时间内，在房地产监管的单位进行变更信息的更改，其中涵盖了双方的身份证明和企业资产证明等等;三是房地产监管部门针对转让协议进行相关审查、核实等操作，并给予双方答复;四是依照相关规定房地产公司股权转让双方将相关费用缴纳完毕;五是监管机构将股权转让备案意见提出;六是对于满足相关要求及规定的双方当事人需要到工商部门，对其实施股权变更登记[8]。
（四）提高法律意识
房地产企业的股权受让主体在对合同进行签订的期间，要对下述几个方面特别的注意。一是股权转让合同的内容不能够与房地产的法律法规等违背，就算合同的形式能够对要求给予满足，相关的合同内容也要与法律法规的规范相符合。例如开发建设的约定和项目质量等等方面。二是在签订合同过程中，要在《合同法》的基础上保障双发的利益，如果存在恶意的串联，或者是对国家利益出现损害的合同，就要追究其法律的责任。四、结语
总体来讲，房地产企业是国内国民经济的重要构成单元，在住房体制深化改革的背景下，法律的政策环境也在发生着相应的改变，房地产公司的股东在股权转让的期间，不仅仅存在一定的价值，同时也会出现负面的效应，例如对于房价的高低会产生波动，涉及的双方在转让的期间还会面对相应的风险。因此针对房地产企业的法律制度完善的基础上，对风险出现的情况减少或者消除，才能够保护不同主体的利益，促进房地产市场的良好发展。
参考文献：
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