浅谈威海房地产市场的波动和机制的逐步完善
邹彬 庄光宾
2018年上半年是很有意思的一段时期，地产市场既继承了2017年的火爆，也经历了央视带来的意外，以及现在开始呈现的降温。让威海地产人既有打了鸡血的一群人依然在摇旗呐喊，也有一批人趋于理性，不过更多的人还是比较迷茫。其实这些地产人无论是持有什么观点都有一个共同的特点就是对市场的判断都是没有太多依据支持或者思考问题的逻辑性存在问题，尤其是没有精确全面的数据作为支持。
国内房地产价格持续走高的问题可以说是成了全国学术界近年来比较关注的焦点。地方政府在房地产市场的发展过程中用无形的手对房地产价格进行着影响.近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常.上升的一个系统性因素。影响方式具有多样性，其涉及原因更为复杂。本文将以系统科学的思想为指导来，重视案例研究，深化理论和实际相结合的方法，探寻地方政府影响房地产价格的深层次机理，为在源头上有效揭示地方政府对房地产价格影响的策略提供理论参考。
地方政府在房地产市场的发展过程中是用无形的手对土地市场进行垄断性控制的，近年来地方政府对城市房地产开发进行大力推动.从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。其涉及原因更为复杂。因此对地方政府影响房价的原理进行分析研究，探究影响其价格的机理.对于从某方面或角度分析出地方政府如何尽量减少对房地产价格影响的策略有着决定性的意义。
国内许多专家、学者对地方政府影响房地产价格的机理都做过各个方向的研究，无论何种研究，影响机理大都涉及到了3个方面：土地市场全面控制、城市建设及改造、各种利好政策刺激，这3个方面在房地产影响机理中都是密切相关的，他们之间的关联直接由主体一地方政府控制.且这些影响机理也随着地方政府对经济形势判断的变化而变化。
一、威海房地产转型升级趋于完成
威海的房地产转型升级趋于完成，意味着威海的房地产从“黄金时代”进入“白银时代”。这一时期的地产特点和威海前十年的地产特征截然不同。具体的几个表现为：一是威海目前的房地产产品多元化，别墅、洋房、多层、小高层、高层都有供给，且有不同层次，价差区分比较明显。价格基本反应了产品价值、企业价值、地段价值和城市资源价值;二是客群市场更加分明、中高端客群以本地为主，中低端客群以外地为主。需求目的更加细分，本地居住和投资、外地是度假、养老和投资;三是新开的盘基本上都在6个月内，完成销售工作。开发主体完成规模的大小更替、业态新老更替，功能從单一走向多元、资源从个体走向整合。开发主体已经转变为上市公司、国资地产公司和本地实力公司。
二、威海房地产本地客群购买力透支严重
威海居民因为对2017年房地产发展的恐慌引发的透支消费，已经对日常生活、企业效益和社会发展造成了影响。威海居民出行市民卡频次的上升，表明威海居民消费支出的减少，这一数据直接反应了日常支出能力的降低。
威海高校和事业单位工作人员银行存款的大幅下降反应了居民财富的透支情况以及未来应付危机的能力，这种存款的不足将会导致居民消费信心不足，影响社会整体发展，也侧面反应了威海本地居民在3-5年之内无能力购买住宅这种大宗商品。
威海居民餐饮和出游次数反应了在社交和休闲娱乐方面的支出情况，威海本地居民减少了这两项支出，表明2017年的消费结构发生了重大改变，居住支出已经影响了居民的生活质量。
三、威海房地产外地客群需求强劲
山东省外部市场房价对威海依然有利好趋势。根据山东大学威海市场管理研究中心的研究发现威海的房地产和青岛、济南有很高的相关关系，当青岛房价与威海房价比为2.8，济南房价与威海房价比为1.8时，这两个城市的居民会来威海购房，且能形成规模化。新增市场可持续较好，外部市场乐观。2017-2018年4月，在套数分布上，外地客群购房比例超过本地客群，其中小户型外地客群占比为67%，大户型比例为28.1%。山东省成为威海外部市场最主要的省份，占比超过50%，其中济南、淄博和青岛成为前三位，但青岛增速最快;外部客群中，河北客群增长最快，购买区域主要集中在荣成和南海。山东省四纵四横铁路网，交通便利，将助力威海房地产外部市场。山东的四纵四横交通网的建设，极大缩短了威海与周边地区的距离，提升了威海房地产的竞争力和辐射范围。
四、威海本地换房率高峰期已过，首改和中产改善客群大幅减少
威海人均房屋拥有量已经突破国际最高标准和房地产泡沫最高警戒标准。国际上房地产泡沫的最高标准为人均l套房，但是考虑中国房地产收入比较高，加上是三四线城市，一般认为人均在0.8套房为最高警戒线，威海目前人均已经超过1套房，行业处在高风险运行阶段。
随着我国经济的发展，房地产业取得了长足进步，但在发展的过程中，也出现了一系列问题，如房价上涨过快，开发过程中的腐败，房地产业与周围环境的协调等，这对房地产业的可持续发展产生了严重制约。在工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业必须在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上，与环境相适应，为其他产业和部门乃整个国民经济的发展奠定基础。
房地产业是一个具有高度综合性和关联性的产业，是国民经济中各行业联系的重要枢纽，在经济发展中起着核心作用。在工业化和城市化进程加速推进的背景下，房地产业作为城市化进程的重要标志和经济结构调整的重要环节，怎样才能在保持其自身持续、稳定和健康发展的基础上为其他产业和部门乃至整个国民经济的发展奠定基础，这非常重要。这既是研究房地产业可持续发展的必要性和重要性之所在，也是写作本文的主要目的。
结合前人研究，本文将房地产业的可持续发展定义为：房地产业的可持续发展是指房地产业的开发活动与其所赖以存在和发展的资源、环境和社会等因素的相互协调关系，即既要满足当代人对住房及其经济活动所需要的各种房产产品的需要，又要满足子孙后代发展的需要;同时也意味着既要保持房地产业自身不断增长和健康发展，又要使房地产业的发展与国民经济发展相适应。
因此，房地产业发展在实质上表现为一种经济活动，同时它又与生态环境、社会发展密切相关。它包括土地资源的合理利用、生态环境的维护和改善、房地产业的稳定协调发展、人民生活水平的不断提高、房地产市场机制的逐步完善等多方面内容。
