《交易费用三维度属性作用机理及交易方式选择意愿》-经济学论文，人口资源与环境论文-论文范文参考-科学狗论文网

标题

交易费用三维度属性作用机理及交易方式选择意愿

范文

张婷++张安录++邓松林++胡越

摘要

基于广东省南海区的问卷调研，采用Tobit模型分析资产专用性、交易的不确定性和交易频率对农村集体建设用地交易费用的影响，采用Probit模型分析交易费用对市场交易方式选择的影响。①集体建设用地市场交易费用的研究结果：资产专用性中承租人不是本地人、受教育程度越高的人力资本资产专用性较高，会产生更高的交易费用；模型中需求方物质资产专用性没有影响；土地资产专用性中的地块离镇中心距离越近的资产专用性更高，因而其交易费用相对较高。交易的不确定性中交易行为的不确定性中交易对象为村集体，其交易费用更低；签订合同可以减少不确定性，降低履约风险，从而达到减少交易费用的目的；没有政府干预更倾向于采用接近市场的形式，交易费用低；交易环境的不确定性中采用竞标方式决定价格其交易费用较低，而采用协议方式其交易费用较高；办理了《房屋产权证》的交易其交易费用更低，产权明晰是市场有效运作的前提。②市场交易方式选择的研究结果：交易费用较高的情况下，承租方倾向于选择出让的交易方式；资产专用性中企业员工人数和产业状态均显著正向影响交易方式的选择，地块更靠近镇中心，企业更愿意选择出让的方式；交易的不确定性中交易行为的不确定性具有正向显著影响的因素包括交易对象、合同年限、合同是否公证；交易环境的不确定性中价格决定方式、是否知道南海区试点及南海区流转政策三个变量都显著正向影响交易方式的选择；交易频率显著正向影响交易费用，二次或多次转租的承租方会更愿意选择出租的方式进行交易。研究结论：交易费用的三个分析维度对交易费用的影响不尽一致，应根据其影响的差异性来制定相关政策，以达到降低市场交易费用的目的。

关键词土地经济；农村集体建设用地市场；交易费用；资产专用性；交易的不确定性

中图分类号F321.1

文献标识码A文章编号1002-2104（2017）07-0089-12DOI：10.12062/cpre.20170331

土地市场形成初期，我国土地市场处于由政府主导型的城乡分割状态，农村集体建设用地要通过国家征收或者征用才能成为国有建设用地[1]。然而随着我国工业化、城镇化对建设用地需求的增加，农村集体建设用地的所有者和使用者在受到国有建设用地市场利益的驱动下，二十世纪80年代、90年代我国开始出现了农村集体建设用地隐形交易市场，自发的集体建设用地交易活动已经相当普遍，并且愈演愈烈[2-3]，而集体建设用地的自发交易造成了很多问题[4]：交易主体的不统一、交易形式的不规范、交易信息发布和搜寻途径不一[2]。为了解决这些问题，并让农村集体建设用地市场规范化，1999年国土资源部批准安徽省芜湖市、浙江省湖州市开展集体建設用地使用权流转试点。2005年广东省出台了《广东省集体建设用地流转办法》，正式允许省内的集体建设用地直接进入市场交易，并批准南海区为试点。2008年，《中共中央十七届三中全会关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提出：“要逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”。2015年初国务院公布了我国农村集体经营性建设用地直接入市的33个县市区试点，广东省佛山市南海区为试点之一。农村集体建设用地市场是中国土地制度改革以及农村土地市场规范的发展方向[3，5-6]。农村集体建设用地市场是指农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租、作价入股等形式，将集体建设用使用权有偿让与其他经济主体使用的行为[7]。

随着各地开展集体建设用地市场试点及学术界对集体建设用地市场研究的关注，取得了一些典型的流转经验及研究成果[8]。学者们分别从农村集体建设用地市场的现状、问题、可行性[9-10]，流转模式及比较分析[11-12]，产权配置及收益分配[13-14]，绩效分析及政策选择[2，15]等方面开展了研究。对于农村集体建设用地市场交易费用的研究主要从理论视角分析，缺乏对农村集体建设用地市场交易费用及影响因素的实证分析：以制度经济学中的交易费用理论为切入点，对现行农村集体建设用地入市机制、隐形非法土地交易以及农村集体建设用地直接入市三种情况的运行成本进行对比分析[16]；从产权视角分析降低农村集体建设用地市场交易费用的产权安排模式[17-18]；从交易费用视角研究集体建设用地市场发展和制度改革[19-20]。而对于交易费用的研究，国际上交易费用的研究主要集中在：①交易费用概念的界定。主要是国外学者从微观和宏观两个视角来定义，微观视角上的交易费用包括签约事先和事后成本的交易费用[21-24]，宏观视角的交易费用将交易费用的定义扩展到整个人类制度的范围，包括长期以来人际交往的所有费用[25-27]。②交易费用的测度。根据交易费用的定义，从微观和宏观两方面来测度，微观的测度主要是不同国家对创办新企业等进入管制带来的交易费用比较，不同国家同一笔中间商品交易的交换费用比较，对单个行业的交易费用测度，针对某项政策实施所引致的交易费用测度[28-30]；宏观视角包括以Wallis and North为代表的直接测度方法与通过构建交易效率指标来间接测度交易费用[31-35]。

农村集体建设用地市场发育初期，小型工业园区和加工型企业主要出现在居民点周围、城镇和乡镇附近，这些企业的规模较分散，呈现出与农地插花分布的状态，在空间上土地细碎化程度较高。此外，早期乡村工业化的发展使得农地在集体经济组织内部转为集体建设用地，导致当农村集体经济组织进行行政区域调整时土地产权的细碎化，从而增加了农村集体建设用地市场交易费用。如果不进行农村集体建设用地市场交易制度创新，其交易费用将很高。因此，对农村集体建设用地市场交易费用进行分析，通过制度创新和改革来提高其交易效率，完善农村集体建设用地市场交易，实现与国有土地的“同地、同权、同价”。与此同时，农村集体建设用地市场的安全性和有效性是市场建立、运行以及与国有建设用地市场对接的重要基础，交易费用是市场安全性和有效性的重要体现，因此，本文以威廉姆森（Williamson）的交易费用经济学理论为基础，选取广东省佛山市南海区作为研究区域，分析农村集体建设用地市场的交易费用及其影响因素，并进一步分析交易费用对承租方交易方式选择意愿的影响，为建设高效率、低成本的农村集体建设用地市场提供意见和建议。

1分析维度与假说的提出

南海区农村集体建设用地市场的交易主要包括以下阶段：首先，交易地块的初步立项，集体经济组织通过农村集体资产联席会议对初步方案进行审定；第二，初审结束后，反馈意见给股东大会进行决议，征询股东是否修改。决议过程需要1/2的股东参会，1/2的会议代表通过；第三，表决。表决书在表决前由交易中心审查、复审，查看是否有篡改、修改的地方。表决在股东、社委（经联社委員会）、全民代表三个级别组织进行。表决后进行公示（公示时间以统筹办为准），公示无异议后交由交易中心处理；第四，交易中心同步在网上（桂城政务信息网等）公示，公示期一般为30天，公示期也是报名期。有意向的竞标人在规定时间内缴纳对应金额的保证金（总标的的10%—20%），少交、多交均没有竞标资格，竞买人没有竞买成功在30天内退还保证金；第五，竞标人在镇（街）级、区级公共资产交易平台通过明标和暗标两种方式进行竞标；第六，成功竞标的用地方与地块所属村集体签订合同。企业在整个交易过程中主要参与的环节是从公示期报名开始，主要包括交易前地块信息的收集，进行投标报名、竞标、签约、合同公证、税费缴纳。在整个交易过程中企业涉及的交易费用包括：交易前信息收集的费用；投标报名的费用；竞标过程的费用；签约的费用；合同公证的费用；交易后税费缴纳的费用以及其他费用（图1）。

集体建设用地价值是整个交易过程中至关重要的影响因素，并决定交易双方之间的价格谈判以及对土地资产未来发展潜力的价值评估，从而影响集体建设用地市场的交易费用，并进一步影响承租方交易方式的选择。根据南海区集体建设用地市场交易程序和规则，研究采用威廉姆森“描述交易的三个方面”——资产专用性、不确定性和交易频率三个维度来分析我国近年来出现的农村集体建设用地市场交易费用。以交易为基本的分析单位，将所有交易还原为契约，不同契约形式根据其属性不同，分别对应不同治理结构，继而通过比较不同治理结构的交易费用进行制度分析[22-23]。主要表现为：资产专用性低、不确定性弱、交易频率低，交易费用低，倾向于采用接近市场的形式进行交易；资产专用性高、不确定性强、交易频率高，交易费用高，倾向于采用科层制的治理结构；当处于中等水平时，倾向于采用除两者以外的混合治理结构[21-22，36]。本文所研究的农村集体建设用地市场是不涉及集体建设用地征收和征用行为[37]，而是市场需求下的交易行为，对其交易费用的分析其实是同一农村集体建设用地市场制度下的研究。从威廉姆森的交易费用三个分析维度构建模型：资产专用性、交易的不确定性和交易频率来看，影响农村集体建设用地市场交易费用的因素主要包括交易过程中交易主体人力资本专用性、交易主体物质资产专用性、交易客体土地资产专用性等资产专用性因子；交易过程中交易行为的不确定性以及交易环境的不确定性因子；交易频率因子。

首先，资产专用性是一项资产的产权束被限定在某种用途上，若要将其调配用于其他用途或者将其中的某项子权利分离出来用于其他地方，资产的使用将带来的使原有生产价值和经济价值不损失的程度。威廉姆森将资产专用性分为地点专用性、物质专用性、人力专用性、专项专用性、商标专用性和临时专用性[38-39]。资产专用性越高，将其调配为其他用途造成价值的减少越多，产生的交易费用也相应越高[40]。农村集体建设用地交易对于承租人的资产专用性主要表现在承租人自身的人力资本专用性、承租企业的物质资产专用性以及土地的专用性和地理位置专用性[38，40]。威廉姆森理论认为人力资本对交易费用的影响主要是因为专业训练和学习，除非可以将这种人力资本的投资以较低成本转向其他可替代的企业，但这往往很少发生[22]。在农村集体建设用地市场中主要表现在需求方（企业）信息收集环节的费用、报名的费用，需求方受教育程度越高，从媒体获得信息的敏感度越高，可能增加需求方（企业）作为“理性”经济人谈判过程的复杂性；其次，需求方（企业）受教育程度越高，对交易客体价值的认识、对潜在竞标者的了解等方面信息收集越多，增加信息收集的费用，同时还会增加需求方（企业）在竞标过程中的费用；物质资产专用性对集体建设用地市场交易费用影响的机理主要是企业投资在一定程度上将被“锁定”在交易中，企业规模体现其用地需求以及在市场上的竞争能力，中大型企业对集体建设用地需求较高，这会增加企业在交易过程中对交易客体（土地）、交易主体（供给方、其他潜在竞标人）等信息收集的成本和竞标成本，带来较高的成本[25，40-41]；土地资产专用性对集体建设用地市场交易费用的影响主要表现在地块规模和地块区位属性，区位取决于周边土地的价值又决定周边土地的价值，同时还受周边基础设施配套的影响，而地块规模对于周边发展有重要影响，对这些影响的认识和掌握会增加需求方（企业）信息收集成本以及竞标过程中“讨价还价”的成本，也是土地资产专用性对交易费用产生影响的因素[41]。

假说一：就承租人的人力资本专用性而言，承租人的人力资本专用性越高（如受教育程度越高），其行业的专用性和对企业投资的专用性越高，对用地需求的专用性增强，因而其交易费用越高；承租企业的物质资产专用性越高，其对用地及选址的专用性就越强，交易费用越高；快速的经济增长、城市化与非农产业的发展，将不断提升土地价值，土地的专用性和地理位置专用性越强，交易过程中花费的时间和人力越多，讨价还价过程越复杂，将带来更高的交易费用。

其次，交易的不确定性。威廉姆森指出不同形式的不确定性，一是环境的不确定性，也就是说由于环境的变化方式无法预测，使得拟定和实施的契约收益变得复杂，主要包括价格决定方式、《集体土地使用证》的办理、《房屋产权证》的办理、对南海区试点的了解。价格决定方式主要是基于竞标环节的费用，如果采用一种较公开、公正、公平的价格决定方式，竞标环节将越透明、越简单，能降低交易环境的不确定性，从而降低交易费用；办理《集体土地使用证》和《房屋产权证》表示交易客体（集体建设用地）的产权越清晰，交易过程将越透明、交易的安全性越高，降低交易环境的不确定性，并降低交易费用，这主要是基于需求方（企业）对客体信息的了解即发生在信息收集环节。此外，交易环境的不确定性还表现在交易双方信息对称性方面，出租方倾向于从好的方面描述土地资产发展潜力以最大化土地资产价值，而承租方倾向于“独享”土地增值收益，信息不对称带来的不确定性导致交易双方的交易费用增加[41]，这主要是基于需求方对供给方信息的了解即信息收集环节；二是行为的不确定性，反映在“个体生产率计量的困难”，主要表现在交易过程中交易对象的选择、合同的签订、合同的公证、政府干预、中介参与等，不确定性越大，交易费用越高[42]。“理性”企业倾向于选择主体信用度高、客体产权清晰、履约成本低的供给方进行交易，以降低交易行为的不确定性，这主要是基于信息收集环节需求方对交易对象的信息收集和掌握；签约环节表现为规范化的缔约行为，而合同公证环节表现为具有法律效应的行为，通过规范化、法律化交易行为来降低交易行为的不确定性，从而减少农村集体建设用地市场交易费用。政府干预和中介参与对交易费用有影响是基于整个交易过程，政府干预可能存在政府的“寻租”行为，“扰乱”原有的市场机制，增加交易行为的不确定性；而中介参与增加了交易过程中的参与者，从而增加交易环节中的不确定性。

假说二：农村集体建设用地交易过程中的交易行为不确定性越强，交易费用越高；交易环境的不确定性越强，交易费用越高。

最后，交易频率指的是交易发生的次数。交易频率不仅会对交易费用有影响，还关乎是否有必要成立一个专门的规制结构，这对于整个交易过程的交易费用都会产生影响。从需求方（企业）的角度来看，企业生命周期越长，倾向于选择长期交易以通过降低交易频率来减少交易费用。此外，交易频率越高，参与的主体越多，导致更高的交易费用，且交易频率越高，参与交易的环节越多，税费缴纳的环节越多，交易费用将越高。按不同的交易频率，将交易分为一次性交易、偶然的交易和重复发生的交易[42]。

假说三：农村集体建设用地交易频率越高，交易费用越高。

2研究区域与数据来源

南海区，广东省佛山市下辖区，位于珠江三角洲腹地，紧连广州市，毗邻香港特别行政区、澳门特别行政区。全区总面积1 073.8 km2，辖1个街道、6个镇。1992年南海区率先在全国实施农村土地股份制改革，通过对农村土地、财产进行评价折股，以股份的形式配置给全区农民并发放股权证书，确认了农民在集体经济中所占的份额。农村土地股份制改革的推动反映农村正经历着经济市场化、土地资本化、城乡一体化、农村现代化的变化。2005年广东省出台了《广东省集体建设用地流转办法》，正式允许省内的集体建设用地直接进入市场交易，并批准南海区为试点。南海区在此基础上制定了《佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法》（南府[2011]308號）和《关于印发〈佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法〉操作指引的通知》（南国土[2011]220号），允许农村集体建设用地在市场上通过出让和出租方式交易，并明晰了集体建设用地的交易程序。从2010年初开始，南海区率先在丹灶镇、西樵镇和狮山镇试点，建立农村集体资产交易平台，将村（居）集体建设用地、农用地、物业等全部集体资产和合同纳入这一平台进行公开交易。为了实现农村集体资产效益最大化，2014年1月8日，南海区集体土地交易中心、南海区集体产权交易中心、南海区集体经济股权管理交易中心正式揭牌成立，集体土地交易中心定位为南海集体建设用地交易场所。

根据南海区农村集体建设用地市场的试点建设，华中农业大学“建设城乡统一建设用地市场”课题组于2015年12月、2016年7月及8月在南海区桂城街道、大沥镇、里水镇、西樵镇、狮山镇进行调研和问卷调查。调查过程中采取了简单随机抽样的方法选择调查样本，通过走访农村集体建设用地使用地址的调查方法，由调查人员在事先不通知的情况下随机选取被调查对象（企业或公司负责人，参与了企业或公司用地的交易过程）进行调查。调查人员向被调查对象根据问卷提问，面对面地与被调研对象解释调研问卷上的内容，协助其完成问卷。调查过程中随机挑选企业完成问卷420份，共收回了400份，最终的有效问卷398份。

3变量设定与模型选择

3.1变量设定

根据前文阐述的理论和提出的研究假说，建立交易费用三个分析维度的模型。影响因素从交易费用的三个分析维度出发，主要包括：①资产专用性：需求方人力资本专用性、需求方物质资产专用性、土地资产专用性；②交易行为的不确定性、交易环境的不确定性；③交易频率（见表1）。

3.2交易费用核算模型

交易费用（Y）主要包括每项交易过程（Y1、Y2……Yn）中产生的人力成本费用（yn1）、时间成本费用（yn2）以及实际花费的费用（yn3）。人力成本和时间成本通过广东省佛山市物价局规定的月最低工资标准1 510元/月（每个月按30天计算，每天则为68.64元/天）来计算一宗地的交易过程中花费的人力（个人）和时间（天）。

3.3交易费用及其影响因素分析的Tobit模型

“交易费用”模型的因变量Y在“0”处是左截尾，为了避免选择性样本偏误，研究采用常用的Tobit模型[43-44]。Tobit模型表示如下：

式中，自变量xi包括资产专用型（需求方人力资本专用性、需求方物质资产专用性、土地资产专用性）、交易的不确定性（交易行为的不确定性、交易环境的不确定性）和交易频率；εi为扰动项。

3.4交易方式选择及其影响因素分析的Probit模型

农村集体建设用地市场交易方式的选择意愿是一个二值变量（1=出租，0=出让），在综合考虑自变量类型的情况下，本文通过建立Probit模型对土地需求方（承租方）交易方式的选择意愿及影响因素进行分析。

Probit二元选择模型的矩阵定义为[45]：

式（1）中，交易方式选择y为二元离散变量，将选择出租的交易方式赋值为1，选择出让的交易方式赋值为0。引入一个与X有关的潜在变量y*，有y*=X β+μ。其中，自变量X为承租方交易方式选择的影响因素，β为待估系数，μ*是相互独立且服从正态分布的残差项。y与y*的对应关系表达式为：

4实证分析

4.1农村集体建设用地市场交易费用及影响因素分析

通过Stata12.0对数据进行Tobit模型估计，得出的结果表明，本研究设计的三个维度的控制变量在不同程度对农村集体建设用地市场的交易费用产生影响（见表2）。

从资产专用性来看，人力资本专用性中，承租人是否本地人在10%的水平上显著负向影响交易费用，即承租人为本地人的交易费用较低，若非本地人其交易费用较高，科斯、威廉姆森的观点认为将土地出租、出让给集体内部人员的专用性比外部人员更低，内部人员的交易更倾向于一体化过程，因而其交易费用更低[22，46]。南海区农村集体建设用地市场的承租方很大部分是南海区和佛山市户籍，外省人占比相对较少，这是因为农村集体建设用地市场发育初期，低租金、低地价“允许”本地人进行乡村工业化的发展。调研样本显示承租方是本地人占总样本的比重为59.80%，即超过一半的承租方为本地人；受教育程度在10%的水平上显著正向影响交易费用，样本中近50%的调研对象接受了高级中学的教育，33.33%的调研对象接受了大专及以上的教育。受教育程度越高的承租方经过长期的培训和锻炼一定程度上被“束缚”在某一行业中，转向其他行业或者领域的成本较高，因而产生更高的交易费用；此外，需求方（企业）受教育程度越高，对集体建设用地市场交易主体、交易客体、交易规则、相关法律等的了解程度越高，这将增加企业作为“理性”经济人在交易谈判过程中的复杂性，从而带来更高的交易费用，验证了假说一中人力资本专用性越高（如受教育程度越高），其交易费用越高。模型中需求方物质资产专用性没有影响，没有验证假说一中的承租企业的物质资产专用性越高，其对用地及选址的专用性就越强，交易费用越高。

土地资产专用性中地块区位属性在10%的水平上负向影响农村集体建设用地市场的交易费用，即地块离镇中心的道路距离越远，区位条件较劣，交易费用越低，反之，离镇中心的道路距离越近，区位条件较好，交易费用越高，样本中70.60%的地块其离镇中心的距离小于10 km。快速的经济增长、城市化与工业的发展不断提升土地价值，土地权利的缺失或转移，会使得土地供给方享受不到土地的价值[47]，交易过程中会发生更多的价格博弈（讨价还价成本），增加交易费用。南海区大沥镇靠近镇中心的一宗地在出让过程中要求承租方为集体经济组织代建物业，集体经济组织再将物业返祖给承租方，集体经济组织可获得集体建设用地价值升值及长期的土地增值收益，这增加了交易过程中讨价还价成本，从而增加了市场交易费用。此外，离镇中心距离越近的区域其发展规划基本成形，地块周边配套相对更完善，这就使得地块的专用性增强，土地转为他用的成本很高，因而其交易费用相对较高[41]，资产专用性的假说一得到了验证。

从交易的不确定性方面来看，交易行为的不确定性中交易对象的选择在1%水平上显著负向影响交易费用，即交易对象为村集体，其交易费用更低，反之，交易对象为个人，其交易费用越高。南海区在1992年率先实行了农村集体土地股份合作制改革，将农村集体改革为集体经济组织，实现集体资产管理和交易的规范化和程序化，与集体经济组织的交易相对而言更规范、不确定性更低，因而其交易费用更低。由于对承租方的调研中大部分是二次或多次转租的行为，样本中只有33.67%的宗地是与集体经济组织进行交易。是否签订合同在5%的水平上顯著负向影响交易费用，签订合同可以减少不确定性，降低履约风险，从而达到减少交易费用的目的，样本中96.73%的交易都签订了合同，这有利于降低市场交易履约的风险，提高市场交易效率。政府是否干预在10%的水平上显著正向影响交易费用，政府干预的交易其交易费用较高，没有政府干预其交易费用较低。没有政府干预更倾向于采用接近市场的形式，交易费用低；而有政府干预更倾向于混合治理结构，交易费用相对较高[21-22，36]。调研数据中只有8.29%的交易有政府的干预，南海区、镇（街）、村级资产交易平台建立以后，政府在交易过程中起到监督和引导的作用，对于整个交易过程的干预程度较低，实现了集体经济组织与行政服务分离的“政经分离”治理模式。这同时也验证了假说二中的交易过程中的交易行为不确定性越强，交易费用越高。

交易环境的不确定性中价格决定方式在5%的水平上显著负向影响交易费用，采用竞标方式进行的交易其交易费用较低，而采用协议方式其交易费用较高。南海区农村集体建设用地市场交易过程中的竞标是各镇、街资产交易中心安排相关人员操作的过程，在这个过程中，集体经济组织及企业均不需要向工作人员支付费用，而且保证了整个竞标过程能够在公平、公正、公开的环境下进行，大大地降低了交易过程中的不确定性；而协议是交易双方一个讨价还价的过程，这个过程中交易双方作为“理性经济人”只会将有利于自己的信息告知对方，可能存在信息不对称的情况发生[21，38]，增加了交易的不确定性，从而增加交易费用，样本数据中31.16%的集体建设用地价格决定方式是通过竞标的方式决定的，大部分是交易双方协议决定，这种现象在转租、转让行为中出现较多。是否办理《房屋产权证》在5%的水平上显著负向影响交易费用，办理了《房屋产权证》的交易其交易费用更低，调研数据中64.32%的集体建设用地交易已对地上物业办理了《房屋产权证》；没有办理《房屋产权证》的交易其交易费用更高。科斯在《社会成本问题》中论述了产权明晰的重要性，并认为产权明晰是市场有效运作的前提[48]，因而，《房屋产权证》的办理是提高农村集体建设用地市场有效运作的关键，办理了《房屋产权证》可以减少交易双方的不确定性以及讨价还价过程，进一步提升市场交易的效率，从而降低交易费用。目前，南海区出台的关于农村集体建设用地市场的政策中规定办理《集体建设用地使用权证》是集体建设用地进入平台交易的前提，然而由于历史的原因，很多集体建设用地、地上物业还没有办理《集体建设用地使用权证》、《房屋产权证》，这不利于降低市场交易费用、提高农村集体建设用地市场交易的有效性。这同时也验证了假说二中交易环境的不确定性越强，交易费用越高。

4.2农村集体建设用地市场交易方式选择及影响因素分析

将交易费用引入农村集体建设用地市场交易方式选择的模型中，采用Probit模型分析其对交易方式选择的影响，结果见表3。从模型结果可知，交易费用在5%的水平上正向显著影响交易方式的选择，即交易费用越高，承租方倾向于选择的交易方式是出让，相反，交易费用越低，承租方愿意选择出租的方式进行交易。调研样本中多达59.80%的承租方倾向于选择出让的交易方式，出让的交易年限一般比出租长，一次性出让即使其交易费用较高，但是可以减少交易的次数、降低交易频率，从而能够更好地节约多次交易带来的交易费用。而倾向于选择出租交易方式的承租方占比为40.20%，出租的交易方式一般周期较短，交易频率相对较高，交易过程中多次交易会产生相对较高的交易费用，因此，一次交易产生的交易费用较低会选择出租的方式。模型结果与前文理论阐述相一致。

资产专用性中企业物质资产专用性中企业员工人数和产业状态均显著正向影响交易方式的选择，企业员工人数越多，企业倾向于选择出让的交易方式，员工人数少的企业倾向于选择出租的交易方式；产业为朝阳产业的承租方更愿意选择出让的方式，而产业状态为夕阳产业的企业更愿意选择出租的方式，朝阳产业中超过半数的企业愿意选择出让的交易方式。企业员工数是衡量一个企业规模的重要指标，企业员工数越多其企业规模越大，员工数越少企业规模越小，因此，企业员工数越多，企业规模越大，企业更容易被“锁定”在某一行业中[38]，这样的企业更有可能进行长期投资，企业员工人数超过50人的承租方倾向于选择出让方式进行交易的占比54.76%；如果企业是朝阳产业，企业发展的周期和寿命会相对较长，而如果企业处于夕阳产业状态下，其企业发展周期和寿命相对较短，因而更愿意选择出让方式进行集体建设用地的交易。对南海区农村集体建设用地市场调研过程中发现，小型加工企业、小作坊型加工企业一般选择短期租赁，这类承租方可能会面临经营不善而倒闭，抑或是搬迁至租金更低的地方进行生产，其搬迁成本相对中、大型企业而言较低；而中、大型企业倾向于选择长期租赁或者出让的交易方式，以降低多次交易过程发生的交易费用、搬迁成本等，提高市场交易效率和企业利润。土地资产专用性中地块区位属性在5%的水平上显著负向影响交易方式选择，地块更靠近镇中心的企业更愿意选择出让方式，样本数据中离镇中心距离少于10 km的企业有63.70%愿意选择出让方式；而远离镇中心的交易企业更愿意选择出租的交易方式。离镇中心距离越近的区域其发展相对较完善，基础设施配套也相对较全面，这些区域的投资受限于城市规划、区域规划等，地块位置的专用性较强，企业选择出让的交易方式可以有效地提高市场交易的效率，避免多次交易带来的经济成本。

交易的不确定性中交易行为的不确定性具有显著影响的因素包括交易对象、合同年限、合同是否公证，且均是正向显著影响交易方式的选择，即交易对象选择农村集体的情况下，承租方倾向于选择出让的交易方式，与个人进行交易的情况下，承租方愿意选择出租方式。南海区村集体属于经济实体的性质，具有相对完善和规范的交易程序，与村集体进行交易的不确定性相对较低，因而企业愿意选择出让的方式与村集体进行交易，然而个体的交易大多数情况下是转租的行为，企业会选择短期出租的交易方式以降低交易的不确定性和未来的可能风险。合同进行了公证承租人会选择出让的方式进行交易，占比67.65%；没有公证的情况下承租人更愿意选择出租的方式进行交易。合同进行公证是对交易的见证，以保障交易的有效性和法律效应，合同进行公证的情况下承租方会认为交易更有保障，因而会倾向于选择出让的方式；而合同没有进行公证，对于承租方的不确定性更强，因而出租是相对较有效和有利的一种市场交易方式。

交易环境的不确定性中价格决定方式、是否知道南海区试点及南海区流转政策三个变量都显著正向影响交易方式的选择。南海区集体建设用地价格以竞标方式决定包括两种方式：明标和暗标，明标需要竞标人缴纳除保证金之外的报名费，以免串标，暗标是为了避免职业竞标人串标、抄标，竞标方式决定价格对于整个交易而言更规范、公平、公开、公正，更有效地减少交易双方信息的不对称性，在这种情况下选择出让的交易方式对于承租方来说相对更可靠，调研数据中采取竞标方式决定集体建设用地价格的情况下，74.19%的承租方会选择出让的方式进行交易；而如果采用协议的方式决定价格，交易双方更愿意将有利于自己的信息告知，可能存在信息失真的情况，以出租的方式进行集体建设用地交易相对更有效。知道南海区是农村集体建设用地市场试点的承租方中63.89%倾向于选择出让的方式进行交易；不知道的承租人会倾向于选择出租的交易方式。承租方对政策的认知可以更全面地了解自己的权利和义务以及市场发展的动向，并增强交易信息的掌握程度以减少企业长期发展过程中交易环境的不确定性，因而会倾向于选择出让的方式进行交易。

交易频率在1%的水平上显著正向影响交易费用，首次交易的承租人可能会更愿意选择出让方式来交易，而二次或多次转租的承租方会更愿意选择出租的方式进行交易。首次交易一般发生在承租方从公共资源信息网站得知的信息，并与经济社或经联社进行交易，因而在这种情况下，承租方可能会相对更趋向于采用出让的交易方式，首次交易过程中84.21%的承租方倾向于选择出让的方式进行交易；然而二次或多次转租的情况下，承租方只能向上一任房东或原始房东进行交易，这种交易方式更趋于选择出租以降低交易双方的不确定性和长期投资的风险。

5结论与建议

5.1结论

本文从威廉姆森交易费用理论出发，从资产专用性、交易的不确定性和交易频率三个分析维度构建了农村集体建设用地市场交易费用及影响因素分析模型，并进一步分析了交易费用对交易方式选择的影响。

第一，从资产专用性来看，承租人为本地人的交易费用较低，若非本地人其交易费用较高，土地出租、出让给集体内部人员的专用性比外部人员更低，内部人员的交易更倾向于一体化的过程，因而其交易费用更低；受教育程度越高的承租方经过长期的培训和锻炼一定程度上被“束缚”在某一行业中，转向其他行业或者领域的成本较高，因而产生更高的交易费用；模型中需求方物质资产专用性没有影响。土地资产专用性的地块区位属性负向影响农村集体建设用地市场的交易费用，离镇中心距离越近的区域其发展规划基本成形，地块周边配套相对更完善，这就使得地块的专用性增强，土地转为他用的成本很高，因而其交易费用相对较高。

第二，从交易的不确定性方面来看，交易行为的不确定性中交易对象为村集体，其交易费用更低，反之，交易对象为个人，其交易费用越高；签订合同可以减少不确定性，降低履约风险，减少交易费用；没有政府干预更倾向于采用接近市场的形式，交易费用低；而有政府干预更倾向于混合治理结构，交易费用相对较高；采用竞标方式决定价格其交易费用较低，竞标保证了整个竞标过程能够在公平、公正、公开的环境下进行，降低了不确定性；办理了《房屋产权证》的交易其交易费用更低，产权明晰是市场有效运作的前提。

第三，交易费用在5%的水平上正向显著影响交易方式的选择，出让的交易年限一般比出租长，一次性出让即使其交易费用较高，但是可以减少交易的次数、降低交易频率，从而能够更好地节约多次交易带来的交易费用。市场交易方式选择的研究结果：交易费用越高，承租方倾向于选择出让方式，以降低多次交易带来的高交易费用。资产专用性中企业物质资产专用性中企业员工人数和企业状态均显著正向影响交易方式的选择，企业员工数越多，企业规模越大，企业是朝阳产业，企业更容易被“锁定”在某一行业中，企业发展的周期和寿命会相对较长，因而更愿意选择出让方式；土地资产专用性中地块更靠近镇中心的交易企业会更愿意选择出让的方式。交易的不确定性中交易行为的不确定性具有显著影响的因素包括交易对象、合同年限、合同是否公证，且均是正向显著影响交易方式的选择。与个体的交易大多数情况下是转租行为，企业会选择短期出租的交易方式以降低交易的不确定性和未来的可能风险；合同进行公证的情况下承租方会认为交易更有保障，因而会倾向于选择出让的方式；交易环境的不确定性中价格决定方式、是否知道南海区试点及南海区流转政策三个变量都显著正向影响交易方式的选择，承租方对政策的认知和了解可以增强交易信息的掌握程度以减少企业长期发展过程中交易环境的不确定性，因而会倾向于选择出让方式进行交易。交易频率显著正向影响交易费用，首次交易的承租人可能会更愿意选择出让方式来交易，而二次或多次轉租的承租方会更愿意选择出租的方式进行交易。

从结论得出以下政策启示以提高农村集体建设用地交易效率：①集体建设用地市场的需求方（企业）对于土地的需求是地块规模较大、区位条件较好，因此，对于政府及相关部门而言，对当下分散的农村集体建设用地开展片区综合整治工作较重要；②随着农村集体建设用地交易逐步公开化、合法化，以及各地区农村集体建设用地交易平台的建立，交易信息也应随之网络化、规范化、公开化，为需求方提供更方便、有效的渠道了解地块信息；③在交易过程中，产权明晰是交易有效性的前提，因此，《集体建设用地使用权证》、《房屋产权证》的办理会影响市场运行效率的提高，并进一步影响市场运行过程中的交易费用；④应规范化交易过程中缔约和履约程序以降低交易费用，并可以通过引入中介机制等第三方规制来减少交易费用。

5.2讨论

从资产专用性角度来看，南海区农村集体建设用地的资产专用性相对于国有建设用地，其土地细碎化、产权细碎化程度较高，土地资产专用性较高，从而增加交易费用；農村集体建设用地市场交易需求方（企业）相对于国有建设用地市场的需求方而言，企业一般为小型企业，企业者超过50%是本地人，受教育程度75%以上为高中水平，人力资本专用性较高，交易费用较高。从交易不确定性方面来看，农村集体建设用地与国有建设用地市场相比，其产权安全性较低，例如，集体建设用地不能用于房地产开发，目前南海区集体建设用地市场没有抵押和融资机制，增加了市场交易的不安全性；而且，南海区农村集体建设用地市场建立不久，没有相应的市场规制，增加了交易的不确定性，这都将带来较高的交易成本。研究结果与威廉姆森提出的接近市场制形式进行交易，资产专用性低、不确定性弱、交易频率低，交易费用低[21.22]理论解释吻合。

农村集体建设用地市场交易方式选择是交易主体双方（供给方与需求方）的博弈过程。从租赁方式来看，南海区农村集体建设用地租赁的契约期限一般较短，需求方（企业）不愿意在资产交易平台进行交易，以减少交易过程中的组织成本。如果交易客体（集体建设用地）产权清晰、交易安全，需求方倾向于选择一对一的交易行为，以降低交易费用。从出让方式来讲，农村集体建设用地出让的契约期限相对较长，生命周期较长的企业倾向于选择长期交易，且倾向于选择与集体经济组织进行交易，避免二次或多次转让增加交易环节及税费缴纳环节，以降低交易费用，获得长期收益。

（编辑：王爱萍）

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