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千万别又浪费这次机会

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这次新冠肺炎疫情对经济的巨大冲击效应，到目前为止尚未完全显露。其影响范围不仅仅在国内，更波及全球主要经济体，普遍认为这次的全球经济衰退总体上可能会比过往任何一次都要严重。在这种情况下，短期内应该把着眼点放在国内经济体内循环，充分利用好这次的机会，把国民经济转型升级真正落在实处。

最近一些有识之士提出“不要再让房地产绑架中国经济”，这个观点已经有很多人说过很多年。不过，笔者从来不认为房地产“绑架”中国经济。真实的情况应该是：房地产曾经多次被用来作为刺激和拉动宏观经济的工具——在经历了1990年开端的经济下滑之后，1992年的第一次房地产热大幅拉动了当年的经济增长;而在1997年亚洲金融危机发生后，又是1998年的全面住房制度改革和随后的房改房上市启动了房地产市场，进而开启了延续至今的房地产热;2007年美国次贷危机引发全球金融危机，又是保障性安居工程建設完成了大量的新增投资，延续了较长时间的经济持续稳定增长。

但与此同时，一个有目共睹的结果是：居民家庭财富过度沉淀在房地产上，大幅压缩了居民在其他方面的消费、尤其是服务类产品的消费。产业结构理论告诉我们：随着经济的发展、人均国民收入水平的提高，第三产业在国民经济中所占比重越来越高。而当房地产对居民支出产生严重的挤出效应、导致居民在服务业的消费支出无法持续增加，自然就影响到了国民经济产业结构的升级换代。

于是就如这些年大家看到的：不管是那个行业的资金，都在往房地产集聚（通过上市公司财报就能看出，也有很多学术论文做相关的实证研究），因为哪个行业都不如房地产赚钱;另一方面，各个行业都产能过剩。这种表面上的供给过剩，背后的实质是需求不足，而需求不足的原因正是前面所说的房地产对居民支出的挤出效应。

这样就形成了一个“完美的”闭环——居民收入绝大部分都拿去买房，没钱用于其他消费，其他行业的需求就不足、投资就过剩、就不得不转向房地产投资，进一步导致沉淀在房地产的财富越来越多，这种财富效应又让居民的收入进一步投向房地产。并且，这个闭环是一个自我强化的过程：全社会投资向房地产倾斜，倾斜的结果又进一步吸引了全社会投资。这和通常的过量投资最终形成负反馈的情况不同（通常的情况是：一个行业的投资集聚过多会导致投资收益率下降，从而促使一部分投资退出）。

谁都知道这样的闭环发展是不可持续的，但每当经济增长受阻的时候，又都是首先想到增加政府投资，而政府投资又每每通过各种路径汇聚到了房地产领域。

如何打破这个闭环？这些年坚持“房住不炒，租购并举”是一条非常正确的路线。尤其是鼓励居民把购房偏好和由此带来的购房需求转化到租房，是打破这个闭环的有效措施。但要让这个措施真正发挥效应，第一步要破除房地产的财富效应神话，这几年政府着力遏制房价上涨就是希望达到这个目的;第二步还要把已经过度沉淀在房地产的财富逐步平稳释放，转化为居民的其他消费支出。

这次疫情给“租购并举”带来的一个负面示范效应是租房居民不能和自住居民享受同等待遇（各地有很多这方面报道，外地户籍的租客无法进入小区，业主则可以）。一定要有强有力的法规配套来及时解决这个问题，并且大张旗鼓地宣传，才能真正使租房成为一个让人放心的居住形式（这是一个最起码的要求）。

同时还应该让出租房屋的一方能够持续经营，一个重要的配套制度设计就是尽快出台标准化的公开发行上市REITs产品。REITs的一箭双雕作用在于：既使得建设租赁房屋的投资能够尽早回收并再投入，从而保证市场上有足够的租赁住房;又使得居民的购房投资可以转化为REITs投资，适应市场上可售住房减少的状况。

总之，应该抓住这次难得的被动调整机会，打破投资过度向房地产集聚的自我强化闭环。无论如何，不应该再走用房地产刺激经济增长的老路，同时还要着力避免其他领域的投资转向房地产。

而这些措施都还只是上面所说的第一步，更高难度的是第二步：把已经过度沉淀在房地产的财富逐步平稳释放，转化为居民的其他消费支出：完成这一步的一个重要切入点是和养老结合。前些年推行过住房逆抵押，但基本上没有什么结果，原因很多，在此略过。但把一部分居民的住房财富转化成养老支出，如果这个方向是正确的，那么需要做的就是探讨具体的实现方式，不过这是另一个话题了。

作者简介：廖俊平，中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任。

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