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浙江地区养老地产发展现状及对策分析

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俞爱平

[摘要]2014年年末的统计资料表明，浙江地区60岁及以上老年人口已达到945.08万人，占地区总人口的19.44%，远远超过人口老龄化标准，浙江省人口老龄化问题日趋严重。人口老龄化给地区经济、社会等方面的发展带来不同程度的影响。老年群体的养老保障、医疗、养老等各项需求压力渐大。养老地产应运而生，发展过程中迎来了诸多机会，也面临着各种困境。通过对以绍兴地区为代表的浙江地区养老地产发展现状进行调查研究，发现养老地产产业存在的问题，为养老地产发展提供切实可行的建议，帮助该产业更好发展。

[关键词]人口老龄化；养老地产；养老保障

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.173

养老地产，通常是指在人口老龄化日趋严重的社会背景下，由房地产开发商、政府相关机构向市场推出的符合老年人心理生理特点，能满足老年人社会活动需求，适宜老年人居住，能为老年群体的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品（孙秀娟，2011）。养老地产形式多样，主要有老年公寓、老年社区、养老院、居家养老服务站、旅游养老地产等，其涵盖普通住宅中专供老年人居住和使用的部分。养老地产，是指在人口老龄化日益严重的社会背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构向市场推出的符合老年人心理生理特点，并能够满足老年人社会活动需求，适宜老年人居住，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品（孙秀娟，2011）。形式多样，包括老年公寓、老年社区、养老院、托老所（居家养老服务站）和旅游养老地产等，还涵盖了普通住宅中专供老年人居住和使用的部分。

1养老地产发展的重要意义

1.1从历史发展角度分析

社會在进步，观念在转变，各项事实表明，“银发浪潮”来袭，养老布局正当时。人口老龄化的加剧、城乡分布的变化、老年人口消费潜力的增长、老年人口抚养比的上升等都对养老现状产生了挑战，提出了新的要求。从当前我国养老产业的供应面来衡量，市场上绝大部分养老机构不管从机构的配套设施还是从管理方式来看，都已经跟不上老年社会的需要。从供应角度看，目前市场上多数养老机构配套设施比较落后，管理方式不科学；而地产商在进入养老产业时又倾向于选择“高端”产品，致使90%以上真正对养老地产有需求的中等收入人群被忽略。必须有符合社会发展，适合老年人居住以及养老的新型养老地产出现，解决当前存在的各项问题。

1.2从国家和社会的角度分析

银发地产——养老地产是中国人口老龄化趋势加重局面发展必然出现的产物，既能够缓解政府社会保障压力，也可以满足老年人特殊要求，改善老年人居住环境。养老地产逐渐成为刚需。同时，具有良好的护理服务、帮助老年人生活质量提高，延长老年族寿命的作用，优秀的养老地产对社会稳定和进步都具有极好的作用。因此，积极探索适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式，是房地产发展过程中的必经之路。

1.3从企业发展需求的角度分析

从养老需求角度看，养老地产是老年化商品经济时代出现的房地产业和养老产业整合发展的产物。从房企角度看，也是房地产企业转型，追求可持续发展市场细分的结果。老年地产的发展能进一步推进地产市场的完整。我国房地产发展到目前为止，存量房规模日渐趋大，产生各种“空城”，多地房产亟待寻找出路，在养老地产相关政策不明确的情况下，如何有效开发使用存量房，如何为社会提供适合市场需求的老年地产等问题，将存量房盘活供给养老事业就成为解决目前双方面困境的途径之一。

2绍兴地区养老地产存在的问题及原因分析

制度和观念的影响使得“以房养老”在绍兴地区推广存在较大的难度。绍兴历史悠久，地区传统氛围浓厚，养儿防老观念深入人心。2014年5月起，浙江重磅推出各项养老新政，提出“以宅基地换养老”“养老用地定位为商服用地”“出资财产可属出资人所有”，刷新中国养老政策新尺度。但在具体执行过程中，虽一定程度上促进机构和企业养老房产开发，但与发达地区和国家相比，仍然存在着诸如项目定位不准确、规划建设、项目管理与具体运营脱节等问题。

2.1市场整体发育不完善

我国从1999年开始进入人口老龄化，是较早步入老龄社会的发展中国家之一。2001年到2020年是快速老龄化阶段。相较于老龄化速度，养老地产等老年专项市场发展缓慢且不完善不成熟。主要体现在两方面：一是养老地产业定位不准确。很多项目中规划建设初期存在着很大的盲目性，没有针对老年群体的需求进行市场细分，未多加考虑老年人的护理需求、精神需求等因素，仍以传统建筑开发模式为主。二是产业链不完整不成熟。当前各大市场已开发养老地产项目，很多开发商项目运作前期考虑不周全运作操之过急，盲目跟风现象时有发生，缺少与后期经营管理的良好衔接，导致项目前后期脱节。

2.2配套政策制度不健全

作为一个相对新生的产业，养老地产的发展极度需要国家在土地、金融等方面的政策措施予以配套。目前，政府在这些方面的对应措施及制度颁布仍比较少，加大了养老地产在用地、融资等方面的难度和力度，也一定程度上增加了养老地产的风险。结构图见下图。

2.3产品参差不齐差距大

当前，浙江地区养老地产服务项目主要集中于住宅产品，且占比主要为高端养老地产，如绍兴地区目前在建项目之一——柯桥区平水镇仙人谷养老养生服务项目。该项目总投资达7亿多元，以高端消费老年人为目标人群，欲打造集养老旅游医疗和保健于一体的养老养生高端项目。与此同时，浙江地区养老地产中存在大量层次较低，以住房建设为主、配套设施为辅的民办养老机构、老年人康复训练中心、老年公寓等低端地产产品。未能很好地对老年群体社会需求进行真正的调研和市场细分，找到符合专项市场的个性化需求，未能进行量身定做，开发养老地产项目的企业缺乏全过程开发的理念。但养老地产发展的本意是根据老年群体特殊社会需求，满足住宅、医疗、教育、娱乐等全方位服务需求而开发的地产。其核心不是单纯的住宅，而应该是完善的配套产品及其增值服务，老年群体中的主流客户需求被忽略，而有限的高端老年客户需求有限，容易造成现有市场高端项目入住率低、销售弱现象，易造成企业亏损而放弃养老地产项目等问题。

3绍兴地区养老地产发展的对策建议

3.1加强政策保障

首先，有效发挥市场机制的作用，加强政策保障机制。提高政府在用地、税收、融资等方面的保障措施和优惠力度，重视养老地产发展，明确养老地产用地属性，制定和实施适合地方特色的财政税收及信贷融资具体措施，提高养老地产在规划、建设及后期管理运营过程中的有效性。

其次，制定养老地产业的行业标准，让养老地产相关企业机构有法可依。明确市场准入机制以及服务标准，只有符合条件企业才可以进入市场，并且鼓励和吸引国内外社会资金、先进技术及管理理念，通过有章可循的政策制度进入养老地产行业。同时要做好养老地产业的退出及监管机制，严格执法，保障养老地产整个行业的有序发展。

最后，制定养老地产的各项扶持政策。做好政府层面的用地规划保障政策。与一般商业用地相比有较大区别，具有较大的社会保障性质，对地区社会的稳定发展有很大作用，政府在用地规划及征地价格等方面均应有所区别。做好规划和用地优惠政策的同时，做好政府在养老地产的财政及税收制度，做好融资层面的保障。通过统一方针政策的引导和扶持，以良好的发展态势吸引民间资本、保险资金等进入养老地产领域，培育和扶持地区养老服务机构及企业的发展。做好行业规范制度及保障制度，对服务要求、行业细则等制定严格规范措施。

3.2转变社会观念

中国数千年来一直笃行“养儿防老”的传统观念，由此延伸的“重男轻女”等错误观念也为数不少。在家养老、孩子养老“儿孙满堂、子女绕膝的快乐”观念根深蒂固。近年来虽有所改观，但真正以专业机构养老的方式仍然较少。以养老为主的地产业在推开过程中就会遭遇很多观念上的障碍。需要通过政府引导、企业宣传、社会个体学习的方式来提高对养老地产这件顺应社会发展的新生事物增加认可，并最终接受和参与。

3.3打造完整产业链

一方面，养老地产的发展，不能仅停留于“地产”，地产的开发和建设，更应该关注的是“养老”，养老产业的特点及老年群体的真正需求。需要从前期规划建设，后期养老医疗服务、教育娱乐、学习生活保障等多方面予以配套发展，形成养老产业投资、运营、建设实践、养老产品和服务提供及维护的全产业链构造。

另一方面，养老地产发展完整的产业链还包括相关多方机构。从养老地产供给双方及政府三方而言，涵盖政府机构、地产开发建设公司、保险机构、养老服务机构、民间投资方、最终消费群体等多方机构部门及个人。只有这些相关方的利益、权责形成良性发展，政府发挥宏观监督调控作用，企业权责利对等运作，居民改变观念有效入住，才能形成真正的养老地产的完整产业链。

4结论

中国的养老地产业发展是社会经济发展的必然趋势，目前发展过程中仍存在较多困难和问题，但未来发展潜力巨大。需要各政府及企业机构和社会共同探讨，总结出适合中国特色的“中国式养老地产”发展模式。

参考文献：

[1]陈子萍.国外养老地产发展现状及主要模式及借鉴意义[EB/OL].（2016-04-10）.http：//www.qianzhan.com/analyst/detail/220/160408-511a679c.html.

[2]行业频道.2015年中国养老地产市场发展现状及未来发展趋势[EB/OL].（2015-10-19）.http：//www.chyxx.com/industry/201510/350452.html.

[3]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2013（11）.

[4]徐瑜陽.我国养老地产开发中存在的问题与对策[J].黑龙江对外经贸，2011（8）.

[5]中国房地产报.养老地产模式存三大问题虽热度不减但盈利难解[N].中国房地产报，2013-11-12.

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