| 标题 | 信息不对称、羊群行为与房地产市场的居民破产 |
| 范文 | [摘 要]文章通过分析信息不对称，房地产市场中居民购房选择受羊群行为的影响，羊群行为的存在使得房地产市场产生价格泡沫，当经济恶化房地产泡沫破裂时，居民依靠购房所实现的资产增加的梦想破裂。居民掌握的信息和实际房地产发生变化之间出现了严重不对称。国家有必要制定居民个人破产法。 [关键词]信息不对称;羊群行为;个人破产 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.060 羊群的概念指的是无序、混乱的群体特征，群体成员喜欢自由散漫的聚居在一起，一旦其中一只羊躁动起来，其他羊也会随之躁动起来，整个过程毫无目的性，“羊群效应”指的就是人都喜欢跟随大溜，有一种明显的从众心理，从而导致其所做出的结果很盲目、随意，这样往往会导致事件的失败或者人陷入困境。在市场中的普通大众，喜欢凑热闹、人云亦云，往往容易丧失基本判断力。群众的目光还会受到资讯媒体的引导，往往会盲目的跟着媒体导向走，从而失去了自己的判断。但是，媒体人也并不是万能的，他不能够对事件进行准确的评析，在某些结论的宣布时往往具有一些个人观念，从而可能会致使一些垃圾信息影响群众判断。因此，受众收集信息一定要敏锐，对社会中的各种信息准确辨析，尽量减少盲从行为的出现，以理性、科学的态度解决问题。“羊群效应”也有自己的优势。这也符合人们鱼和熊掌不可兼得的办事理念，在未来预期情况无法确定条件下，观察大部分人是如何选择将能降低自己选择的风险。羊群效应能够对受众的行为产生引导、示范作用，指导受众某些行为，这在一定程度上对用户保护和成长是很有帮助的。 房地产市场存在着个体投机和群体投机，及投机的羊群行为，由于“羊群行为”所讲的就是群体之间具有趋同性，因此市场的导向往往不会影响他们的选择。如果“羊群行为”过度发展，其将会引发另一个市场现象——过度反应的出现。换而言之就是指在房地产价格不断增加的情况下，越来越多的人盲目追求房产增值的说法，长此以往将会造成房地产泡沫现象出现。在房地产市场投机的羊群行为的影响下，不少购房能力欠佳的人（进城务工或城市低收入者）通过东拼西凑够首付按揭买房，这种情况跟信息不对称有很大关系。信息不对称理论所指的是社会主义市场经济发展过程中，市场中投资人员所掌握的信息和实际信息情况之间存在着一定的差异，并且每个人所掌握到的信息量大小也有区别。这就使得掌握信息量较多的人往往能够准确把握投资方向，在市场中处于有利地位，而信息量较少的人，往往可能陷入投资失败的困境中。贫乏的人员，则处于比较不利的地位。信息不对称理论认为：市场中卖方比买方对商品信息更为了解，掌握大量信息的人能够通过这些信息获取相应的报酬，而信息匮乏的人想要获得投资成功就需要支付报酬去获取更多信息;买卖双方中拥有信息较少的一方也会采取各种办法去获取信息;信息不对称是目前社会主义市场经济发展过程中出现的问题，要想尽量减少信息不对称的情况出现，最好的办法就是政府对市场体系的宏观调控作用。 所有“羊群行为”的发生基础都是信息的不完全性。房地产市场制造房源紧张，造成人们排队抢房的假象。房地产市场群体投机者或个人投机者，研究政策并利用了信息的不对称，以赚取差价为目的，加上所谓的专家、媒体宣传，炒高房价。处于信息劣势的人们跟风发生羊群行为。因为这个信息不对称，让一些购房人掏空口袋搭上两、三代人的幸福来还房贷，甚至以孩子放弃进一步升学为代价。房地产发展到出现以降低国民素质为代价换取经济增长，可谓得不偿失。2008年至今的这十年，正是房地产的“黄金十年”，房价一路猛涨。房价暴涨的影响因素有：银行竞争下的贷款发放、居民按揭买房。正是由于居民购房大都采用按揭贷款方式，使得近年国内居民的资金杠杆率攀升，个人与家庭负债成为普遍现象。 近年来，我国居民的资金杠杆率越来越高，债务不断攀升，数字显示，至2017年年末国内家庭杠杆率高达110.9%，比过去5年上升了18.7个百分点，已经超越美国的108.1%。究其原因，有专家表示，这是由于2015年以来国内房价猛涨，居民收入跟不上，因此出现了大量借贷方式买房，抬升了杠杆率。近两年，消费金融行业呈现爆发式增长态势，社会人群大量通过信用卡、小额贷款、p2p网贷等各种方式透支、提前消费，还贷逾期风险剧增。就目前而言，居民家庭的绝大部分财产集中在房地产上。2019年1月，广发银行与西南财经大学联合发布了一份《中国城市家庭财富健康报告》，报告显示，国内居民住房资产占比高达77.7%，接近八成，房产作为财产的配比已经远远超过了发达国家居民的比例。 在这样的背景下，家庭及个人破产的风险迅速增大，以下四类人群成为“个人破产”的高危人群。首先，是把房地产作为投资品，利用大量举债、高杠杆供房的“炒房一族”。这类人群，把所有的资金全部投到购房中，手上往往有多套甚至十多套、数十套房子，利用银行贷款加杠杆，首付购房，剩余部分全部采用按揭贷款方式供房，由于手上房子多，每月都要还上一笔巨款。以往，房地产在涨价过程中，这种方式尚有操作的空间，有些人因此挣得盆钵满盈，但是，随着近年房地产政策进入严控状态，楼市开始进入盘整期，部分城市甚至进入了价格下行通道，这批人的兑付风险就开始剧增。其次，是家庭收入少、房贷压力大的人群。这类人群，整个家庭收入少，大部分收入拿去供房，剩余收入往往不够正常家庭消费开支，慢慢进入举债过日子。一旦失业失去收入，或发生生病、就学等大笔开支，家庭很容易陷入困境而无法还贷。除了家庭外，个人也会出现此情况，如果因无力供房而导致最后房屋被拍卖等情况，破产情形就会出现。再次，是经营性亏损导致的个人破产。有些做生意、办企业的人，有贷款买房的情况，只有极少部分是付全款买房。对于那些需要供房的经营者来说，如果供房的压力太大，一旦企业经营不顺利，就很容易出现现金流不足，导致经营、供房两者无法兼顾，也容易出现破产情况。最后，就是那些大批量办理信用卡、小额贷款、网贷的人群。不管是因为个人不理性的消费行为导致，还是为了买房付首付，办理了太多消费金融，最后都有可能因为高额利息，利滾利而导致负债越来越高，成为个人破产的高危人群。 这四类人群都有可能成为“因买房而破产”的高危人群，负债的风险主要来自三个方面：一是经济大环境，如果处在不景气阶段，容易导致收入减少或因通胀导致开支增大;二是房地产进入成熟期，在调控政策砝码加大的情况下，房价出现盘整或下跌;三是个人突发性原因，导致资金问题。那么制定个人破产法，有利于对企业法人和自然人实行同等的法律保护。在美国，个人破产法主要适用于三种债务人：一是消费债务人，指过度超前消费引起破产的个人;二是营业债务人，指在企业经营过程中需要承担债务的个人;三是混合债务人，指前两种情况混合且在程序上适用个人破产程序。在我国台湾，也有类似的个人破产法，名称叫《消费者债务清理条例》，条文规定保护的债务人有因消费借贷、自用住宅借款、信用卡或现金卡契约而负债务的个人。 我国已经成为世界第二大经济体，在市场经济越来越发达的今天，个人破产法的出台意义重大，个人破产法的出现，给那些无力偿还债务的人一个重新来过的机会。但是，“破产”顾名思义，就意味着一无所有，虽然受个人破产法保护的债务人，可以免除无力偿还的债务，但并非所有债务都可以免除，而是视不同情况给予不同程度免除。2006年我国正式公布《企业破产法》，由于没有个人破产法的配合，《企业破产法》一直被称为“半部破产法”。显然，在企业破产法公布十多年后，个人破产法在这个时间点被推上日程，有着特殊的时代背景和现实意义。2018年7月16日，国家发展改革委等13部委印发了《加快完善市场主体退出制度改革方案》，其中就明确提出了要逐步建立起自然人破产制度，根据相关的规章制度确立符合条件的消费负债可依法合理免责，从而完善现有的个人破产制度。这份方案出台，预示着个人破产法或在不久的将来面世。 参考文献： [1] 周咏馨. 有限理性预期理论与房地产投机[J]. 经济学动态， 2007（7）：65-68. [作者简介]周维（1979—），女，汉族，广西博白人，大专，会计中级专业技术职务资格，研究方向：房地产行业会计方向。 |
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