| 标题 | 财务管理视角下的房地产内部控制探究 |
| 范文 | 朱念 [摘 要]房地产行业高投资、高风险、高收益的行业特点，决定了必须要通过提高财务管理质量和内部控制水平，实现现有资金的最优化配置，将财务风险降到最低，以保证房地产企业既定战略规划的顺利实施。文章列举了现阶段房地产企业面临的主要风险，分别从优化投资决策机制、灵活运用税务筹划等方面，就如何基于财务管理提高内部控制水平展开了分析。 [关键词]房地产企业;财务管理;内部控制;风险防控 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.21.162 1 房地产企业面临的主要风险 1.1 投资风险 房地产企业投资项目具有占用资金多、回报周期长、潜在风险高等特点，特别是随着国家去杠杆、去库存等政策的落实，房地产行业的发展空间进一步被压缩，行业内部的竞争也变得更加激烈。在这种环境下，部分房地产企业为了抢占更多的市场资源，或是获取更多的经济效益，在没有对项目进行充分考察和科学论证的前提下，就盲目进行投资。后期项目实施中很容易产生风险，带来投资损失。此外，很多房地产企业缺乏有效的风险识别与应对能力，一旦遭遇投资风险，将会面临严重损失，甚至破产。 1.2 筹资风险 房地产行业作为资金密集型行业，对资金的需求量十分巨大。早期房地产行业发展迅速，能够从商业银行获取大量贷款，以解决自身的资金流转压力。但是随着近年来银行收缩银根，对贷款审批手续要求更加严格，房地产企业筹资难度增加。此外，房地产企业由于对商业银行贷款形成了依赖，没有形成多元化筹资机制，一旦银行贷款减少，也会增加资金周转压力。加上房地产企业内部财务管理不到位、内部控制水平不高等，也会使房地产企业面临较大的筹资风险。 1.3 资金回笼风险 房地产企业对资金周转效率有着较高的要求，新建楼盘必须在短时间内尽快销售出去，变换成现金回流到房地产企业，才能尽快还清银行贷款，并开展下一项目，实现房地产企业的盈利和发展。资金回笼好坏不仅反映了市场对其开发项目的认同度，也是企业降低资金成本的有效途径。通常，房地产项目在预售时，可能会受到结算方式、信用政策等因素的影响而无法回笼全部或部分资金，从而对企业的财务状况造成不利影响。 2 基于财务管理的房地产企业内控原则 2.1 整体性原则 内部控制工作要想取得预期的成效，必须具备两个前提条件：其一是有完善的内控制度，为该项工作开展提供制度保障;其二是有详细的内控流程，确保各项工作顺利开展。因此，房地产企业基于财务管理的内部控制策略，必须要树立整体化理念，做好各个部门的协调与统筹，为内部控制工作开展奠定基础。例如，房地产企业在前期投融资活动、采购工作、销售工作等环节中，都会有资金流动，需要引进内部控制。只有充分体现内部控制的整體性原则，才能将内部控制的成效最大化地发挥出来，将房地产企业运营风险降到最低。 2.2 适应性原则 内部控制虽然是现代企业通用的一种风险控制策略，但是由于不同行业的发展模式和经营特点存在很大差异，这就决定了企业在具体实施内部控制时，也必须要坚持做到灵活应变，体现出内部控制的差异性和适应性。就房地产企业而言，一方面是要将内部控制与财务管理工作相结合，充分依托财务管理工作的规范性和系统性，为内部控制的高效开展提供支持;另一方面内部控制还必须与企业其他部门建立密切联系，包括房地产企业的市场调研、工程建设、市场营销等，这样就可以明确各个部门的职责，避免后期出现相互推诿责任的问题，方便内部控制工作能够按部就班地进行。 2.3 合法合规原则 随着国家对房地产行业调控力度的不断上升，各类相关的法律法规也得到了进一步的完善。从房地产企业角度来看，无论是日常运营还是财务管理方面，都需要严格遵循各项法律制度，避免因为出现违法违规行为给自己带来法律风险，影响到房地产企业业务工作的开展。在各类风险中，财务风险具有发生频率高、损失严重等特点，是房地产企业需要防控的重点对象。在实施内部控制时，也要严格遵循国家相关部门出台的法律法规，例如税法、会计法等，保证内部控制工作本身的合法性。 3 基于财务管理的房地产内部控制的实例研究 3.1 A房地产企业的运营模式分析 A房地产公司以房地产开发业务为核心，以房地产金融业务、持有型物业经营和物业服务为支持。A房地产公司内部并未设立专门的内审部门，地产的内部审计由集团统一制定和派出。内部审计的范围包括：库存现金管理、销售管理、收款管理、银行存贷款管理、采购管理、工程管理、人力资源与工薪管理、固定资产管理、信息技术管理、税务管理等方面。审计结果直接提交地产董事会和集团审计委员会。 3.2A房地产企业内部控制存在的问题分析 3.2.1 风险识别、预警机制不健全 A房地产未形成项目全过程的风险管理程序，内部控制程序虽然在各个阶段都有相应的规范以及标准，但是在大局总体的把握上仍然存在问题，对于项目建设后续阶段仅仅是跟踪管理，却没有将内部控制体系扩散到全过程，缺乏全过程的风险管理制度。 3.2.2 融资渠道单一、资金区域运作 公司近期经营状况受到房地产政策调控和市场波动的影响。2016 年中国一系列的房地产调控打击了投机、投资性需求以及部分改善性需求，加重了市场观望气氛，增加了房地产项目预售和定价的难度。A房地产企业资金区域运作的问题主要体现在以下三方面：一是缺乏明确的长短期资金计划，资金链断裂、资金利用率较低;二是对现金/票据/有价证券保管不够恰当，出现资产损失、法律诉讼或信用损失;三是现金收支操作流程不规范，无法保证会计记录真实、准确、完整、及时。 3.2.3 内部监督功能难以实现 A房地产企业在项目建设控制上是建立了内部监督制度的，但是内部审计手段单一、形式简单，内部控制监督无法达到目的。A房地产企业有些负责监督工作的人员本来就是该项目建设的负责人，所以对于应该履行的职责没有强烈的意识。 3.3 基于财务管理加强A房地产企业内部控制的具体措施 3.3.1 加强预警机制建设，优化投资决策机制 A房地产企业具有资金需求大、周转期长的特点，决定了必须要通过不断优化投资决策机制来加快资金回笼，以降低房地产企业运营中面临的风险。主要从以下三方面实现：首先，在制定投资决策时，必须要对投资项目展开全面分析，避免出现投资失误，造成房地产企业资金损失。其次，房地产企业内部也要建立起专门的投资决策专家团，通过市场分析、投资预测等，为企业管理者制定正确的投资决策提供必要的支持。最后，细化责任，优化投资流程，确保投资各个环节都有专人把关和落实。 3.3.2 科学运用筹资策略 A房地产企业在运营过程中需要大量的资金支持，保证充足的现金流可以帮助房地产企业有效应对市场风险，是保证企业健康和持续发展的关键。房地产企业要尝试拓展筹资渠道，合理运用多种筹资策略，这样才能更好地发挥财务管理的价值。在筹资渠道方面，除了传统的商业银行贷款和发行股票外，如资产证券化、债务展期等，也可以作为有效的融资渠道。此外，还要加强对资金使用的监督管理，例如成立筹资决策委员会，保证筹资过程、资金使用的合理性。通过不断提升资金筹措能力和利用效率，也可以减轻财务风险，达到了强化内部控制的效果。 3.3.3 重视预算管理 预算管理是房地产企业加强内部控制的一项重要内容，预算管理能否执行到位，将会直接关系到企业各项资金的利用效率以及后期内部控制的工作成效。一方面，房地产企业要加强前期预算工作的重视，并且为预算工作的高质量开展提供多方面的保障。例如，A房地产企业内部尽快建立健全预算管理制度，为预算管理工作规范化开展提供制度参考。同时，还要注重财务人员综合素质的提升，通过定期培训提高预算管理水平;另一方面，也要确保预算实施过程中管理到位，避免出现超预算行为，从而降低财务风险。 3.3.4 保证内部审计质量，提升监督职能 内部审计是房地产企业的一种自查行为，通过对企业内部各个部门工作行为的监督和检查，能够及时发现存在的经济问题或财务风险，通过采取相应的预防和控制措施，将损失降到最低。A房地产企业在运营过程中，对于内部审计的重视程度不高，或是没有赋予审计人员独立的权限，导致内部审计工作在开展时面临较大的阻力。通过优化财务管理，也要进一步推动内部审计工作的高效化和独立化开展，通过审核、稽查和评价，客观的反映一段时间以来房地产企业各个部门工作情况，为内部控制工作开展奠定扎实的基础。 3.3.5 灵活实用税务筹划 依法纳税是企业的义务，A房地产企业每年缴纳的税费支出占到经营收益的较大比例。税务筹划作为一种经济手段，能够结合房地产企业自身情况和现阶段实行的税法政策，在不违反法律制度的前提下，帮助房地产企业节减一部分税费支出，从而达到提升内部控制成效、维护房地产企业经济效益的目的。但是税务筹划本身具有一定的风险性，特别是在政府宏观调控的影响下，如果操作不当，很容易给房地产企业带来法律风险。因此，该房地产企业也要注意动态的调整税务筹划方案，这也是提升内部控制水平的一种有效策略。 4 结论 受到当前国内市场环境的影响，房地产企业必须要加强财务管理，提高内控水平，确保企业运营中有充足的资金。同时，还要警惕企业运营和资金使用中面临的各种风险，通过建立健全内控制度、合理使用税务筹划策略以及强化内部审计和监督等措施，切實保障房地产企业各方面工作的稳定开展，将现有资金的利用价值最大化，在维护企业自身利益的同时，也推动我国房地产行业的继续发展。 参考文献： [1]贾雪.我国房地产企业内部控制存在的问题及对策——以财务管理为考察视角[J].河南大学学报，2014（7）：131-133. [2]侯志才，黄婕.调控背景下房地产企业集团内部控制研究——基于财务集中管理视角[J].金融经济，2014（8）：201-203. [3]周鲜华，刘梦珂.新常态下房地产上市公司内部控制能力成熟度模型及其评价研究[C].中国会计学会会计教育专业委员会2015年年会暨会计学院院长论坛，2015. |
| 随便看 |
|
科学优质学术资源、百科知识分享平台，免费提供知识科普、生活经验分享、中外学术论文、各类范文、学术文献、教学资料、学术期刊、会议、报纸、杂志、工具书等各类资源检索、在线阅读和软件app下载服务。