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论我国居住权立法的必要性

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杨慧

〔内容提要〕随着我国城市化进程加快以及人口的急剧扩增，许多居民的住房需求无法保证，为了响应群众呼声，本次民法典物权编起草，无论是2018年的第一次审议稿，还是2019年4月的第二次审议稿，都对居住权这一制度进行了专章规定。尽管如此，民法学界对于居住权立法的必要性仍未达成一致结论，尚存争议。本文围绕这一热点问题探究了我国是否有设置居住权的实际需要，并对我国居住权立法的必要性作出阐述。

〔关键词〕居住权必要性立法

一、居住权制度的立法背景

（一）域外渊源

居住权是居住权人对他人所有的房屋全部或者部分及其附属设施享有占有使用的权利，起源于古罗马，最早出现在罗马的继承制度中。罗马人经常以遗嘱继承的方式为需要他照顾的人（无独立财产的老年配偶、被解放的奴隶、非正统必然继承人）在房屋上设置居住权，使其生活获得保障，而保留虚有权给其继承人。在受照顾的人死亡后，继承人再恢复其完全的所有权，以此来保证财产的传承。至优士丁尼时期，居住权作为独立物权形态出现，成为法定权利。

受罗马法的影响，欧洲、美洲、非洲等诸多国家和地区也都在民法典中规定了居住权制度，如欧洲的《意大利民法典》《奥地利普通民法典》《瑞士民法典》等，美洲的《阿根廷共和国民法典》《智利共和国民法典》等，非洲的《埃及民法典》《阿尔及利亚民法典》等，这些国家的民法典大都扬弃的继承居住权制度，使这一制度更加符合了当前社会的发展需要，拥有了更强的生命力，如《法国民法典》就对居住权的形式进行了扩充，通过自由约定让其不只是作為身份权延伸而存在，功能也不复囿于保护弱者权益;《德国民法典》在本来的居住权制度之外又创新的规定了分时段居住制度，通过对居住权制度的进一步完善消解了对居住权制度的人为限制（弱者保障功能）等。

（二）我国居住权立法发展

我国的居住权制度最先提出是在2002年的物权法征求意见稿，意见稿用了8个条文对这一制度作了详细规定。其后的《物权法（草案）》二审稿、三审稿、四审稿又进一步增加条文对之前的规定进行了完善。然而，关于到底要不要规定居住权，在学者间仍存在着较大争议。法律委员会在对人大常委会写的物权法草案修改情况汇报中提出了删除这一章的建议，因此草案第六次审议稿删除了居住权的相关规定，至最后《物权法》通过也没有规定居住权。

值此民法典物权编起草之际，居住权规定与否又成为新一轮争论的焦点。2018年物权编草案审议稿用了4条对居住权制度进行了专章规定。2019年4月的二次审议稿又在此基础上进行细化，明确了居住权合同的内容并表明居住权是无偿设立的用益物权。

二、居住权立法的争议

一直以来，关于居住权立法在学界就存在较大争议。支持的学者如江平、曾大鹏、申卫星、陈华彬等认为，居住权可以满足人们的住房需求，使百姓“住有所居”、促进房屋利用、完善物权体系，且我国存在司法实践经验，居住权立法有其存在的土壤。与此同时，反对的学者如梁慧星、房绍坤、陈信勇等则提出了以下理由，对居住权立法必要性进行了驳斥：一是日、韩等亚洲国家在借鉴欧洲国家民法时都没有移植这一制度，鉴于地缘因素，我国也没有规定的必要。二是域外对居住权作出规定的国家，民法典都立法较早，有些是基于男女不平等，女性没有继承权等原因，才规定了居住权以保障女性的权益。当今社会男女平等，这一制度显然已经没有存在的空间。三是居住权的功能可以被其他救济途径完成，居住权立法成本过高，无需再多此一举，对其进行规定。笔者认为，应结合我国当前的实际情况全面看待这些争议，论证是否存在规定居住权的社会需求，继而探讨居住权立法的必要性。

三、我国居住权立法的必要性

（一）住房保障的需要

“不断实现全体人民住有所居目标！”安居方能乐业，习总书记一直牵挂着百姓的住房问题。为了实现这一目标，我国目前已建立廉租房、公租房、经济适用房等多层次的保障性住房体系，这些政策在很大程度上缓解了居民的住房压力。但是廉租房、公租房覆盖群体较窄，主要面向低收入人群，许多居民不符合廉租房、公租房的申请条件，收入却又无法负担经济适用房，从而陷入无房可住的境地。而且，经济适用房有时监管不到位也会诱发权力寻租，导致无法实现住房保障的目的。因此，可以看出目前的住房保障体系无法完全的解决住房问题，亟待引入其他制度。

中国现在有近14亿人口，实现“居者有其屋”是不现实的，因此可以转换思路，把“居者有其屋”的目标变为“住有所居”。在这一背景下，引入居住权制度就显得十分可行。若规定居住权制度，便可以由国家保留房屋的所有权，权利人享有房屋的居住权，如此可在很大程度上避免房地产投机行为，实现住房保障目的。住房保障主要是为了保障居民有房可住，而不是为其增加财产。居住权人原则上只能占有、使用房屋，而不能转让、继承、出租，这就防止了投机分子以此牟利，从而让真正有需求的人有房可住，实现保障性房屋利用最大化。居住权制度与廉租房、公租房相比具有更强的稳定性，可以满足居民长期居住的需要;与经济适用房相比，又无需支付高额价款，没有过高的负担，实属对住房保障体系的完善。

（二）保障老年人权益的需要

随着人口老龄化时代的来临，以房养老成了老年人最关心的现实问题。既有的以房养老模式，无论是反向抵押还是售后租回，都因为存在各种各样的弊病而不符合现实社会的需要，实践效果并不符合预期。如就反向抵押而言，由老年人将房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益，并按照约定条件领取相应养老金直至身故。由于养老金的多寡和房屋的价值挂钩，因此这一模式只能在大城市推广，而无小城市的生存空间。此外，房屋所有权最后要转移给保险公司所有，这对那些想将财产留给子女的老人来说，也不是一个好的养老选择。根据我国当前实际情况，老人普遍养老方式是用毕生的积蓄为孩子买房，而自己在合同中约定保留居住权，但现实情况是许多老年人连居住权都难以享有。当孩子将房屋卖给第三人时，老人只能基于债权请求赔偿。如果将居住权物权化，居住权就有了对抗第三人的效力，老年人的居住权也就得到有效保障。可以说，在我国老龄化社会到来之际，在民法典物权编规定居住权制度，对于保障老年人的权益正是发挥着雪中送炭的作用。

（三）弥补租赁制度不足的需要

居住权与租赁权具有相似性，都是对他人房屋享有使用权，而且都有一定的对抗第三人的效力。因此，有学者认为居住权的功能完全可以用租赁权来替代，无须再多此一举规定居住权制度。笔者认为，居住权有着租赁权无法替代的优势。一是居住权作为物权的一种表现形式，属于支配权，而租赁权属于债权。承租人对房屋的所有权优先于出租人的租赁权，承租人利用房屋要征求出租人的同意，不能违背其意愿私自进行装修、转租。而在居住权存续期间，居住权人的权利甚至大于所有权人，具有很强的自主性。二是从实际情况来看，居住权的设定多是一方为另一方提供的扶助行为，许多居住权甚至无偿设立，具有扶危济困的性质。与之相对应的是，要想取得租赁权则必须以支付租金为前提条件，是有偿行为。从中可以发现，相对于租赁房屋，居住权人支付的费用通常较少，不会给居住權人添加过重的经济负担。三是法律不对居住权的存续期限作过多限制，可以由当事人自由约定，甚至可以设定为居住权人终身，故而权利人可以对房屋进行必要修缮，并且能够长远、安稳地享有这种改善利益。但在法条中，住房租赁期限被限制在了20年以内。由于租房价格的不稳定性，导致了社会上住房租赁期限通常约定在了1～3年之间，这种短期性租赁致使承租人没有归属感，也不愿对改善生活环境过多投入，进而影响了生活质量。综上所述，居住权有着租赁权无法取代的优势，能够和租赁权互为补充，给当事人保障自身住房权利带来更多的选择。

（四）居住权在不断完善的过程中已经有了新的生命力

大多数国家都将居住权列入到人役权之中。日本以其无“人役”习惯，而未规定人役权。没有人役权的基础，为防止加入居住权制度的物权体系不够融洽，日本未将居住权制度入法。虽然我国和日本的历史、文化背景相似，但不能以此来否认我国物权编规定居住权制度的可行性及必要性。随着各国法律的不断完善，许多国家对居住权的规定已经逐渐褪去了人身的色彩，对是否可以处分或者利用也呈现出放松趋势，“居住权有碍于经济流通”问题已基本上获得解决。虽然我国没有人役权制度，但是这并不影响居住权列入物权编，如俄罗斯联邦民法典脱离了人役权的概念体系，单独就家庭成员的居住权在物权法中作出规定，也并无水土不服。居住权的继受并非原封不动的承袭他国已有的规定，而是扬弃的继承，以期在现阶段最大限度的发挥居住权的价值。因此，我国物权编单独对居住权制度作出规定也并无不妥。

四、结语

2007年《物权法》并未规定居住权，致使许多实践中出现的案件只能依靠相关司法解释以及债权的有关规定来进行处理。然而，许多规定都仅是宣誓性的口号，实际应用空间不大，很难起到保障当事人权益的作用。居住权列入物权编，不仅能使其获得对世效力，也丰富了物权的种类，使其更具有灵活适用性。有些学者认为，既然当年《物权法》立法时没有规定居住权的必要，那么现在不对居住权进行规定也是符合道理的。也有些学者认为，之前没有对居住权进行规定属于立法失误，现在进行补救也为时未晚。笔者认为，对这一问题不能片面的看待，现如今经济飞速发展，社会保障问题愈发突出，在过去立法时也许居住权并没有太多存在的必要，已有的合同法、婚姻法相关规定足以解决现实存在的问题。但在老龄化严重、住房保障问题日益严峻的今天，将居住权列入物权编对权利人进行保障是十分必要的。

（作者单位：黑龙江大学研究生院）

责任编辑：梁欣

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