| 标题 | 九江房地产对地方财政贡献度的调查与思考 |
| 范文 | 咸立明 近年来，房地产业已逐渐成为九江市地方经济发展中的支柱产业，其税收收入及规费收入占到地方财政收入比重的40％以上，随着国家对房地产行业调控政策的陆续出台及全球性金融危机的双重影响，整个房地产市场出现了一定程度的调整，具体表现为开发投资回落，新开工面积急剧下降，市场销售低迷，价格下跌，房地产市场供需矛盾突出，对地方财政收入也产生了一定影响。 一、九江市房地产税收对地方财政收支影响 1、房地产税收成为地方税收收入的主力兵。2007年，九江市房地产行业共完成地方税收47,313万元，同比增长88％，对地方税收收入的贡献度达到14.8％；2008年起，共完成地方税收49.051万元，同比增长3.7％，对地方税收收入的贡献度达到12.8％；2009年1季度，尽管房地产业不景气，但对地方税收贡献度并未出现明显下降，共完成税收12.277万元，同比下降17.8％，占地方税收收入的10.7％。财政部门征收的契税2005年至2008年，分别为13.712万元、17.122万元、21.612万元、23.859万元，同比增长65.7％、24.9％、26.2％、10.4％，占地方税收收入比重均在6％以上。由此可见，房地产税收的快速增长，为地方财政收入提供了稳定可靠的收入来源。 2、土地出让金收入是地方财政增收的主要来源。2007年5月起，国有土地使用权出让金收入纳入预算管理，当年共入库175.894万元；2008年共入库286.388万元，同比增加110.494万元，同比增长62.82％。2009年1季度，国有土地使用权出让金收入33.664万元，同比减少32.202万元，同比下降48.9％。国有土地使用权出让金收入成为地方财政收入的主要贡献者，2007年、2008年及2009年1季度，占地方财政收入(不含调拨收入)522.689万元、688.098万元、150.857万元的33.7％、41.6％、22％。 二、宏观调控政策下九江市房地产市场现状 自2008年9月起，国家正式出台政策，全面刺激房地产业回暖，财政部、税务总局纷纷出台政策，金融部门积极调整信贷政策以刺激房产消费，如：从2008年9月16日到12月22日，央行相继5次降息；从2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％，加上购买改善性住房还可享受优惠的贷款条件等，这些政策的出台目的是消除房地产市场泡沫，促进房地产市场回归合理价位，促进房地产市场健康持续发展。在各项利好政策的刺激下，九江市房地产市场依然没有走出低迷行情，具体表现为： 1、销售低迷，量降价跌。目前九江市部分楼盘已经开始变相降价，如折扣优惠、买一送一、买房送物业等促销手段层出不穷，但销售情况依然看淡。2008年全年商品房销售面积仅111万平方米，同比下降45％。在各项利好政策的刺激下，2009年1季度商品房销售面积仅18.9万平方米，商品房销售额4.5亿元，同比下降5％。2008年九江市商品房销售平均价格1750元/平方米，比2007年同期价格下降了10％。 2、投资减少，增速趋缓。由于房地产市场不景气，加上销售受阻，资金回笼不及时，开发商再开发能力下降，2007年房地产开发贷款共完成投资25亿元，同比增加13亿元，增长52％；2008年全年房地产开发贷款完成投资36亿元，同比增长8.6％，同比增速回落了44个百分点。2009年1季度，房地产开发完成投资6亿元，同比仅增长5.2％，增幅继续回落。据调查20家开发企业，计划未来1-2年内继续投资的为12家，较同期减少了8家。2008年开发商储存土地意愿减弱。2008年公开出让土地275.7亩，分别较2006年、2007年减少了68亩、81亩。2009年1季度没有发生一宗招标、拍卖、挂牌土地交易，只发生5宗协议出让土地交易，金额仅为40万元。 3、房源供给充裕，有效需求不足。2008年九江市累计批准商品房预售面积75万平方米，10,800多套，加上2007年存量4,300套，可供现售的商品房近1.5万套，可以说房源供应相对充足。今年1季度仅销售18.9万平方米，目前还有仍然有87万平方米住房等待销售。九江市同期居民有效需求相对于过高的房价而显得严重不足。据测算，2008年九江市城镇居民每人年均收入1.27万元，按一个家庭3人计算，年收入3.81万元，九江目前的消费水平为每人年均0.88万元，剔除必须的日常生活开支后，剩余可支配收入一个家庭仅1.2万元。如果购买100 M2的商品房，按照现在的市场价格，需要存款近25年。 4、企业资金紧张，还贷压力大。目前资金紧张已成为我市房地产企业面临的主要问题，一是资金回笼压力。由于目前市场不景气，销售行情不好，造成了企业资金回笼受阻；二是还贷压力。按照2008年底全市房产开发贷款余额21亿元，每套住房100平方米、单价4000元，平方米估算，至少需要销售房屋50万平方米住房才能归还银行贷款，如果今年商品房销售量进一步萎缩的话，银行资金很难按期得到收回。由于销售不畅，1-3月份，九江市房地产行业共入库地方税收12,277万元，比上年同期减收2,658万元，下降17.8％。 5、银行信贷紧缩，开发商融资难度大。自2008年以来，房地产贷款总额一直呈下降趋势。2009年1季度，九江市房地产贷款余额61.3亿元，比年初减少6.7亿元，同比减少3.6亿元，其中房地产开发贷款余额21.9亿元，较年初增加0.7亿元，同比减少1.9亿元。据调查20户房地产企业反映，2008年共向银行申请贷款28笔，金额9.2亿元，银行实际放贷仅9笔，金额2.4亿元，满足率为26％，同比下降62％。房地产企业拖欠工程款明显增加，至2008年末，调查20户企业共欠工程款近2亿元，同比增长70％。 三、当前九江市房地产面临的现实问题 1、房地产市场面临着下行空间。虽然2009年国家还会在降低购房税费、利率调低、全面放宽二套房贷等方面继续有所举措，进一步加大刺激房地产市场，但根据目前整个市场现状，结合经济波动规律，九江市房地产市场投资前景不容乐观，1季度投资增幅明显低于同期固定资产投资的增长速度44个百分点；由于民众持币观望情况较浓，自主性住房、改善性住房及投资性住房有效需求不足，加之此次房地产调整处于宏观经济下行阶段，作为宏观经济的先行指标，房地产调整周期远远要快于、大于经济其他指标。因此，预计九江市房地产市场的调整仍将持续。 2、房地产资金过度依赖银行信贷。2008年房地产投资共计36亿元，而同期房地产贷款余额为21.2亿元，银行贷款占到投资总额的59％，加之预售房制度给企业带来的先期资金，房地产企 业自有资金比例不足30％，导致抗市场风险能力不足。在房价下降、销售不畅的大环境下，房地产企业如继续“捂盘囤房”，势必增加银行还贷压力。据九江市各商业银行信贷数据显示，截止到2010年前后，九江市各商业银行将有多笔金额巨大的房地产开发性贷款到期，到期还贷受阻、房地产价格的缩水将会导致抵押资产价值的缩水，还将进一步引发银行贷款风险。 3、商品房存在结构性问题。2009年商品预售房面积近2万套，但90平方米以下的小户型占比仅为26％，大中户型占比高达74％。户型结构与居民收入结构正好成反比，九江市普通收入家庭与高收入家庭占比为8：2，因此，户型结构与收入的差异制约了自住性住房的有效需求，在投资性住房结构上又呈现出供大于求的矛盾，导致大量住房空置。在消费结构上，受传统消费观念影响，许多家庭把购房作为全家人一生的愿望，举债买房、贷款买房的大有人在，甚至在房地产市场极度低迷的2008年，个人住房贷款余额(45.8亿元)还出现爆发式的增长，较2007年增加了8个亿，增长21％。租房消费观念仍不被大多数民众接受。消费结构的不合理也助长房价的上涨。其次，商品房、经济适用房及廉租房投资比例结构不合理，历年来，九江市商品房投资占到总投资的95％以上，经济适用房、廉租房占比较低，投资比例的差异直接导致住房结构性差异。 4、土地财政政策制约了房地产的健康发展。近些年来，“土地财政”备受各地方政府推崇，九江市土地出让金收入连续3年占财政收入比重高达30％以上。2006年、2007年、2008年，分别占地方财政收入比重的30％、33.7％、41.6％，同时土地成本按照每年15％的增长速度节节攀升，土地价格从2006年每亩60万元上涨到2008年的80万元，土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨，土地成本价格占到房价的30％以上，这种政府性行为对房地产价格起到了推波助澜的作用，制约了房地产平稳健康发展，同时也滋生了房地产泡沫。土地作为地方不可再生资源，可利用面积正在逐年减少，“土地财政”短期内虽然可以给地方财政带来巨额收入，但对房地产业的可持续发展尤其不利。 四、促进房地产业发展的意见及建议 据初步统计，九江市房地产业税收收入及土地出让金收入自2005年以来，占地方预算收入40％以上的比重。房地产行业对钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等行业的发展有着直接或间接的拉动作用，与物流、中介服务、物业管理等服务行业直接关联，在地方经济发展中起着支柱作用，如何促进房地产业的健康发展，发挥房地产行业在财政收入及国民经济中的重要作用呢? 1加快房地产业多元化融资模式建设。鼓励房地产企业通过上市、信托项目、企业债券、非上市股权和私募等方式融资，改变过度依赖银行单一的融资模式，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力，分解信贷压力，分散信贷风险；引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力，为行业平稳过渡铺设“安全通道”。 2采取有保有压的房地产信贷管理政策。当前，九江房地产市场销售低迷，资金回笼受阻，企业资金压力较大，这对房地产后续开发产生了抑制作用，各金融部门要合理安排资金，对那些资质优、品质好的开发企业适当给以资金上的支持。另一方面，房地产业信贷风险已经逐渐浮上水面，2008年末，房地产贷款67亿元，占到贷款总额的20％，各金融机构要加强监测，从严控制新的开发贷款，对现有楼盘的销售进行跟踪，及时收回贷款，降低不良贷款比例，规避信贷风险。 3不断改善住房供给结构。一是要改善中低价位和中小户型供应结构，满足居民自住性住房消费的需要；二是要改善商品用房、经济适用房、廉租房的供给比例，地方政府部门通过调控项目立项、土地供应等硬性手段，规定经济适用房的投资比例，提高保障性住房的供应量。 4建立科学的住房消费模式。现行单一的购房消费模式助长了房价的上涨，为充分合理地利用房地产存量资源，促进购租并举的消费模式，政府必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的与民众密切相关的问题，积极引导居民的消费观念，摆脱传统观念和旧体制对租赁市场的阻碍，解除民众租房的后顾之忧。 5加大对土地资源的调控力度。一是要科学合理供应土地，根据房地产市场供需状况，调整土地市场投放量，有序地开发建设用地，避免土地出让规模大起大落，影响房地产市场稳定发展；二是放宽土地出让条件，采取降低土地保证金比例、实行分期缴款或延期缴款时间，给企业留有更多的资金周转期；三是根据市场情况，合理地确定土地价格，避免因土地成本增加带来房价的上涨。 |
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