| 标题 | 对我国不动产登记制度的一些思考 |
| 范文 | 施雅倩 摘要本文通过分析实践中不动产登记存在的问题,以期为我国的不动产统一登记制度提供一些建议。 关键词不动产登记 统一登记 物权法 中图分类号:DF521文献标识码:A 建国以来,我国的《物权法》长期不发达,我国的不动产立法相对滞后,有关不动产登记的法律规范散乱不统一,导致内容上的矛盾,从而严重的危害不动产交易安全。《物权法》正式确立了不动产登记制度。该法第6条至第22条对不动产登记制度进行了详尽的规定,在完善我国不动产物权登记制度的道路上迈出了关键性的一步,但是实践中仍存在较多问题亟待解决。 一、我国不动产登记制度存在的问题 (一)未能形成统一的不动产登记管理体制。 所谓统一的登记管理体制,是指统一登记立法、统一登记机关、统一登记程序以及统一权属证书的管理体制。 由于《物权法》颁布后,并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定,地方性法规也无相关规定,所以,目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记,实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。 (二)登记效力各不相同。 不动产登记的法律后果到底是债权合同的生效条件,还是物权变动的生效条件,相关法律的规定不尽一致。因此,不仅学术界争论不休,实践部门适用也标准不一。这一点在《物权法》颁布后也并未改观。 (三)不动产登记的种类不健全。 不动产登记的种类是由登记目的所决定的,各登记类型应在功能上相互补充、相互依托,共同构成科学完整的不动产登记类型体系。就不动产登记制度来说,一个完整的登记类型体系至少应当包括初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、预告登记、回复登记和涂销登记等具体形式。与国外以及我国台湾地区相比,我国现行法律法规中关于不动产登记的类型还很不全面。 (四)登记机关的责任赔偿制度缺失。 对当事人因登记机关的错误登记而遭受的损害,各国法律都设有登记机关的赔偿责任制度。这是因为登记机关登记时享有收取登记费用的权利,理应对因登记错误所造成的损害承担赔偿责任,这是权利义务相统一的要求。但由于长期以来我国的不动产登记制度只强调行政管理的功能,却未将这种管理真正纳入行政赔偿的范畴。加之这些规定过于原则,缺乏相应的配套制度,因而,难免流于形式,在实践中从未实施,以致登记错误的现象时有发生,使当事人蒙受了巨大的经济损失而又无从求偿。 二、解决的相关措施 (一)建立统一的不动产登记管理体制。 统一的关键有二:一是建立统一的登记规则,二是赋予统一的登记效力。至于登记的其他方面,并不强求统一。 统一的登记规则是指不同的登记机关在进行不动产物权登记时应当遵循统一的登记程序,包括对登记申请人的资格要求、申请文件提供方面的要求、受理申请的条件、审查方式、审查范围、登记时限、不予登记的理由及对申请人和利害关系人的说明义务、权属证书格式、登记簿格式等,均应统一,而不能五花八门。统一的登记效力是指从立法上赋予不动产登记统一的法律效果,凡经登记的不动产物权具有对抗其他任何权利主张的效力,反之,未经登记的物权不具有对抗第三人的效力。 登记机关是否也必须统一?笔者认为,不动产统一登记制度的核心是前已所述的统一规则和统一登记效力,有此二者,即可建立起统一的不动产登记制度,而考量是否需要建立的登记机关,一是要考虑到不动产物权本身的多样性,二是要考虑到目前情况下设置统一登记机关的成本和实际上的可能性。不动产物权种类繁多,将所有不动产物权全部统一到一个登记机关,既不现实,也无必要。笔者的设想,可以以土地登记为基础,将土地物权、房屋物权的登记统一起来,由统一的登记机关进行登记,但特许物权、比照不动产登记的船舶、飞机、机动车辆物权、林权、草原权、水权等,可基本上按照现在的经济职能管理体制分别由相应的主管部门作为登记机关,但应规定这些主管部门必须建立对应的登记部门,专司登记职责,并按照统一的登记程序和统一的效力的要求进行登记。另外一个折衷的设想是:由统一的不动产登记机关向这些主管部门派出登记人员。 (二)健全不动产登记类型及建立登记机关的责任赔偿制度。 我国立法虽已引进预告登记,异议登记,更正登记等制度,然而相关制度仍缺乏实践操作性。 以预告登记和更正登记为例:我国预告登记请求权的范围权限定在买卖房屋或者其他不动产协议,而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记则没有规定。根据物权法定原则,没有规定的就不能适用预告登记制度。 (作者:西北政法大学07级法律硕士) 参考文献: [1]王利民.物权法研究.中国人民大学出版社,2002. [2]郑冲.贾红梅译.德国民法典.法律出版社,1999. [3]孙鹏.物权公示论———以物权变动为核心.法律出版社,2004. [4]叶金强.公信力的法律构造.北京大学出版社,2004. [5]梁彗星,陈华彬.物权法.法律出版社,2003. [6]孙宪忠.论物权法.法律出版社,2001. |
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