| 标题 | 金融加速器对住房市场财富效应的影响研究 |
| 范文 | 郑凯 摘要：受到金融政策顺周期性的影响，住房市场很容易产生泡沫效应，尤其是在繁荣阶段。我国住房市场在整体经济环境中有着举足轻重的地位，而金融加速器则是加强了市场高负债经营的特征。从投资和消费两个角度来看，金融加速器对我国住房市场财富有一定抑制作用，在信贷较为宽松环境的作用比消费缩紧的环境更为明显。本文主要论述了金融加速器对住房市场的作用，以及要稳定市场发展，需要通过提高金融政策，转变经营模式来实现。 关键词：金融加速器;住房市场财富效应;影响 从2003年开始，住房市场就成为我国国民经济的支柱产业，并对整体经济的增长具有一定的推动性作用，尤其是对地方经济而言，其对于住房市场的依赖程更高。近年来房价的疯涨问题，引起了社会各界的广泛关注，我国当下的经济形势和政府的金融政策，并未使得这个问题得到有效的解决。从2010年出台的史上最严厉调控政策组合，到2013年的新国五条政策，都没有对疯涨的房价起到一定的遏制作用。与此同时，金融政策受到市场信息不对等的影响，不能及时制止住房市场的震荡。从住房市场的销售额到房产开发的信贷情况，不难看出，金融政策的调控和住房市场呈现正相关性，但住房市场的变化幅度要远远大于金融政策变动的比例。 一、住房市场财富效应的概述 （一）住房市场财富效应的传导机制 对于有房者来说，住房市场的财富效应分为已经实现的财富效应和未能实现的财富效应两种。如果房价上涨，则房产的净值则相应的增加，房屋所有者可以通过出售和抵押的方式来获取利益，增加消费，从而实现财富效应。但如果房屋所有者没有对其房产进行出售和抵押，那么房产的升值则会增加他们的预期收益，也会起到刺激消费的作用。换句话说，房产价格的升高，增加了房屋所有者的资产价值，提高了耐用消费品的支出，降低了流通性的约束扩大消费，这就是流动性约束效应。 对于不同的消费人群而言，这种约束效应的影响是不同的。对于租房者来说，增加租金就是预算开支的增加，也就减少了其他消费。而对于出租房屋者来说，房价上涨带动租金的增加，这样就增加了他们的收入，对其消费也起到了一定的促进作用。对于计划购房者来说，房价上涨意味着他们需要投入更多的资金来购买房产，减少其产消费品的支出，从而产生负财富效应。 （二）住房市场财富效应的波动性 住房市场财富效应的波动性主要表现在住房资产价格的波动，所引起的消费变化，从而导致财富效应发生波动。对于消费的影响主要有三种方式：1、住房市场价格的变动是通过影响居民的收入来实现的。2、通过资产价格波动的不确定性来改变人们的消费行为。3、利用资产价格的变动改变人们对于收入的预期来引起消费波动。受住房资产流动性、价格波动性和不确定性的影响，其表现出来的财富效应也有一定的差别。在其他条件一致的前提下，如果住房资产的价格变动幅度低于股票市场的变动幅度，则住房资产财富波动性要小于股票市场的波动性。财富波动性对于人们对财富的再分配有一定的积极作用，可以有效降低由于资产的不确定性给财富所带来的负面影响。 （三）住房市场财富效应的非对称性 住房市场财富效应可以分为负财富和正财富效应两种。在资产价值上涨的时候，消费者的消费意愿、能力、偏好都会有所增加，这就是所谓的正财富影响。而当资产价值下降的时候，消费者的消费欲望、能力都会下降，这就是负财富效应。正负财富效应的划分反应了资产变化对消费者的影响，正财富效应通过增加资产的价格刺激消费需要，带动经济增长。负财富效应会降低消费需要，导致投资受限，经济负增长。 财富效应的非对称性是指由于资产价格的降低所引起的消费支出减少，高于资产价格上涨所带来消费增加的结果，是正财富效应小于负财富效应，有可称为是棘轮效应。而负财富的影响主要表现在三个方面：1、通过减少消费者的收入来影响消费;2、通过减少企业的融资来间接影响消费;3、通过减弱消费者的预期来降低市场信心。负财富效应对经济和消费都有着很大的影响，此前曾严重影响了美国的经济。因此，根据财富效应的非对称性的特点，要充分的发挥正财富效应的作用，从而减少因资产的下跌对消费所带来的负面作用[1]。 二、金融加速器对住房市场财富效应的影响 （一）金融加速器对住房市场的作用条件 通常情况下金融加速器对住房市场发挥作用主要看两个方面：一是住房市场在经济中的地位，二是住房市场资产的盈亏情况。住房市场对于我国的国民经济而言，具有重要的地位，其所经营负债的程度越高，金融加速器对其发展所产生的影響也就越大。从我国目前住房市场的运行情况来看，大部分都处于负债状态。企业需要单独完成从立项到销售期间的所有环节，并不断的投入资金。企业的整体运行面临很大的压力，导致其对银行信贷有很大的依赖。从2003年以来，住房市场的销售额正在逐年增加，对经济的贡献也越来越大。与其相关的上下游产业，例如：水泥、钢铁、家装等也得到了快速的发展，解决了就业问题。所以，住房市场在我国经济中有着重要的地位，同时，提高负债的经营情况，为金融加速的作用提供了良好的前提条件。 （二）金融加速器对住房市场的消费传导作用 金融加速器对住房市场的传导作用主要是通过财富效应来影响人们的消费情况。住房市场中房价的变动会影响人们所持有的财富价值和持久性的收入，这样就从间接和直接两方面来影响了人们的消费行为。 从收入理论来看，每个家庭都会从综合角度出发，整体的考量其持久性收入和所拥有的财富之后，再做出消费支出计划。房价的上涨，增加了家庭所拥有的资产，并可以将房屋用来抵押以获得更多的资金。房价的上升一定程度上可以提高家庭的收入，增加投资房屋的意愿，而推动房价更一步的上涨，陷入增长的循环机制。在房价持续上涨的过程中，人们更多的向银行贷款来超前消费，造成整个市场非理性的繁荣。对于已经有住房的家庭来说，房价上涨会增加消费，而对于准备买房的消费者来说，则需要更多的资金，因此他们会将大部分收入储蓄起来用于购房。反之，如果房价下跌，会刺激人们的购房欲望，增加消费支出。所以，金融加速器对住房市场的效应，应该充分考虑到各个消费群体的特点。 （三）金融加速器对住房市场的投资传导作用 金融加速器对于投资的影响，将会带来更大的经济波动。住房市场的低迷和房价的下跌不仅缩减了企业的产值，也对企业的现金流产生一定的影响，导致财务危机。金融加速器主要是通过影响企业的现金流和资产和在住房市场中发挥作用的，并对企业的投资有一定的影响。 受金融市场内信息不对等情况的影响，在住房市场中很容易出现道德和选择问题。但住房市场较为繁荣时，房价的上涨给开发商带来了巨大的收益，企业产值持续增加。企业的负债情况也得到了改善，从银行贷款的利率也有所降低。银行对房地产企业所贷的资金增加，更加促进住房市场的发展。但当住房市场处于萧条时，银行的信贷政策就会相应的缩紧，导致经济衰退。金融加速器在住房市场中，将房产价格波动对消费活动所产生的影响放大化，同时通过对企业净资产的影响来改变外部融资的溢价，变动企业投资规模[2]。 三、稳定住房市场财富的对策 （一）提高金融政策的灵活性和前瞻性 为保证金融调方向的正确性，金融政策的制定要有一定的前瞻性。充分发挥金融政策的灵活性，并在此基础上发挥政策微调的作用，这样才能让金融政策更加的现实、可操作。 （二）建立健全信用评价咨询体系和信用担保体系 想要降低金融加速器对住房市场产生的影响，首先需要解决的问题就是信息的不对称性。可以增加信用担保体系的建设，通过担保公司对规模较小的企业进行担保，降低投资者对于风险的评估，对企业的投资也有一定的帮助。还应该设立信用评级机构，完善住房市场的信用评级，增加市场和企业的了解。 （三）推动房地产开发和经营模式转型 想要降低金融加速器對于住房市场的影响的另一个重要因素就是，减少房地产企业负债的程度，减轻企业在资金方面的压力。在住房市场的各个环节，充分发挥专业化经营，有效减少企业所带来的资金负担，大大提高项目的质量[3]。 我国住房市场财富具有典型的非对称性，采用有效的措施对金融加速器的影响进行控制是十分必要的。金融市场的发展对金融财富有着重要的作用，随着我国金融经济的发展和改革，市场得到了快速的发展。但受金融市场规模小，开放水平低等问题的影响，限制了财富效应，应采取进一步的对策推进金融市场进程。从短期情况来看，应该避免房地产的负向冲击对整体经济的影响，从长远情况来看，想要提高住房市场信息的透明和高效的运行，保证住房行业健康稳定的发展。 参考文献： [1]王振坡，郗曼，王丽艳.住房消费需求、投资需求与租买选择差异研究[J].上海经济研究，2017（08）：10-20. [2]张浩，易行健，周聪.房产价值变动、城镇居民消费与财富效应异质性——来自微观家庭调查数据的分析[J].金融研究，2017（08）：50-66. [3]杨芮.商业银行应差异化发展住房租赁业务[J].银行家，2018（04）：79-81. |
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