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城市规划与城市土地资源的利用分析

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朱宸

摘要：从规划工作的角度出发，对城市规划与城市土地资源利用中存在的城市规划与城市土地资源利用不协调、城市规划制定不科学严谨、土地资源不能合理利用等问题进行了分析，提出了一些解决对策，以改善城市规划与土地资源利用的现状。

关键词：城市规划;城市土地资源;利用

一、规划范围

本次规划范围为上海徐州铜山万达广场区域，具体为东至北京北路，西至上海路，南至同昌西路，北至学府路。总面积为351330平方米。

二、土地利用现状

铜山万达广场地段由北京北路和上海路东西两条铜山区主路进行东西向的流动疏散，其中学府路，运河路，海河西路，同昌路充当连接北京北路和上海路的4条平行路，目字形的分布使万达的通达性，连接性较宽阔，不足的地方在于除学府路之外，北京北路和上海路承载了过量的交通压力，运河路，海河西路，同昌路在路面设计上存在一些问题。规划区现状公共停车相对强度的车流量显得依然缺乏，建设用地内仅在万达广场有大型地下停车场，北京北路上的停车区域规划在万达华府沿街商铺的台阶上和万达广场地下大型停车场。现状建设用地总面积为351330平方米，内部主要有商业设施用地，居住设施用地，教育科研用地，交通设施用地、公共服务设施用地等。

（一）居住用地

（1）居住用地。现状居住用地面积约为153767平方米，其中万达华府小区占地面积为85284平方米，书苑小区占地面积为4200平方米，金土地小区占地面积为8889平方米，天赋广场小区占地面积为40500平方米，旭阳花园占地面积为5904平方米，公路公寓占地面积为8424平方米，恒艺公路花园占地面积为566平方米，占建设用地的 43.77%。建筑形式大体分为三类：一类为新开发的大规模居住小区，即万达华府小区和天赋广场小区，建筑建设不超过五年年限，建筑多为 30层的高层建筑，环境良好，停车位充足，但配套设施尚不齐全如基本的医疗服务设施，娱乐健身中心尚缺，以及活动空间受限;一类为 2000-2005年开发的小规模居住小区，如书苑小区，金土地小区，旭阳小区，公路公寓，恒艺公路花园建筑多为 7 层住宅楼，配套设施非常落后，万达广场的建设使得这一大部分的设施缺陷得到较好的补充，绿化面积较少，停车空间不足达不到如今居民的供车需要，许多停车位放在小区入口的两侧及小区有限的内部空间，造成小区内部空间的极大受限。一类为21世纪初开发的小规模居住小区的沿街商住楼，以6层居多，整体存在布局乱，外观与整体不协调的现象。

（2）社区配套设施。规划区内缺乏合理较近的医疗卫生设施场所，该区域最近的医疗卫生场所是铜山中医院，其服务半径较小，对万达广场的服务较落后不及时。所以该区域亟需一个较好较先进的卫生服务设施。缺乏文化活动中心和体育健身中心等居住区配套设施，该区域最近的江苏师范大学的公共空间为万达广场空间提供了较好的文化活动中心和体育健身中心，但终究是偏远，居民的使用密度太大，对于文化活动中心和体育健身中心的建设尤其必要。

（二）商业服务设施用地

现状商业设施用地面积约为93338平方米，占建设用地的 26.57%。主要分布呈四块：一是用地北端即万达华府北面沿学府路一长方形块状用地，多为餐饮业，日常生活服务业;二是运河路一带，沿万达华府南面一侧的带状用地，除万达华府本身的一层商铺外，建筑多为小规模居住小区的沿街商住楼，一层设宾馆或出租，此类建筑20世纪初建成;三是沿海河路的带状用地，建筑为 2014后建成，建筑外观良好其中包括了万达广场的东北面和天赋广场的南面。四主要是沿上海路分别与同昌西路的交叉口和学府路的交叉口为南北纵向的带状沿街商住楼。其主要问题与二类大体类似，商业的带状分布较长，使其结构统一，分布均匀尤其重要。

（三）公共管理与公共服务用地

现状公共服务设施用地面积约25537平方米，占建设用地的5.6%。

（1）行政办公用地。规划区行政办公用地面积约400平方米，位于上海路与海河西路的交叉口，服务于徐州市铜山区社区教委，铜山兼职全职就业培训。

（2）教育科研用地。规划用地内包括运河路上的启星中学，用地面积约21537平方米。

（四）公用设施用地

现状公用设施用地面积约3200 平方米，占建设用地的0.04%

（1）小公园。规划区有两处街区小公园，一处位于上海路和同昌西路的交叉口，靠近旭阳花园，用地面积约2000平方米，但缺乏管理，垃圾乱丢现象严重。公园内停车现象严重。一处位于恒艺公路公园与公寓的中间，属于两个小区共同使用，用地面积约1200平方米，面积较小。

三、城市规划与城市土地资源利用的建议

（一）加强信息共享

信息共享是城市规划资源共享的首要调控工具，一方面应当完善信息平台，另一方面，应当构建协调机制。信息共享还需要联席会议的规划，明确土地利用的具体目标，在城市土地资源利用的合理规划。

（二）规范土地管理

土地管理应当强化城市土地资源管理的执法性，然后构建城市土地公众监管机制，通过土地利用监管形成听证会。最后，通过城市規划及土地资源共同维系的机构来锻造更好的土地管理机制。

（三）重视环境保护

城市规划和城市土地资源共同联合的环境规划，环境保护应当注重城市绿化面积的规划，此外，应当对生活环境及生态环境进行维和。此外，根据这个要素提出可持续发展策略，一方面对于旧城区中无法继续利用的土地资源，应该进行重新配置，另一方面，应该以土地资源的充分利用为前提，做好城市统筹规划。

参考文献：

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[4]公共利益：理论与实现的比较研究[J].刘向南，陈定荣，许丹艳.城市规划学刊.2005（03）.

[5]试论城市规划中的公共利益[J].石楠.城市规划.2004（06）.

[6]土地征用的公共利益原则与制度需求的矛盾[J].朱道林，沈飞.国土资源.2002（11）.

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