| 标题 | 分时度假旅游在国内的现状与发展 |
| 范文 | 常雪锋 分时度假是旅游产业，房地产业和酒店业的交叉产品，不但是旅游房地产业的创新，也是酒店业生产、经营模式的一个创新。在过去的几十年间，分时度假在国际上已经得到了飞速的发展，然而在引入国内进行本土化的过程中却并未如想像的那样顺利，而是遇到了诸多的困难和问题。本文主要介绍了分时度假在国内的发展现状及问题，并积极思考探索分时度假在国内如何更好发展的启示。 一、分时度假的含义 分时度假作为一种新兴的产业，产品丰富多样，发展迅速，且在不断变化之中，同时各国法律制度不同，给出的定义也各有差异，都加大了对分时度假的定义难度。在国内被广泛接受的关于分时度假的定义是我国学者刘赵平在其《分时度假—产权酒店，饭店业和房地产业的创新发展之路》一书中提出的。“分时度假（Timeshare，Vaeationownership，Holidayownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护，分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上通行的惯例是：将一处住宿设施（如酒店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品就是在约定的时期内（一般为20一40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。”1 二、目前国内分时度假的现状及存在的问题 （一）国内分时度假的现状 我国是在上世纪90年代后期引入分时度假这个概念的，当时正值房地产泡沫，很多房地产公司为了解决房产挤压问题，努力寻找创新的解决方案，于是派专业人员远赴美国学习考察，正式引进了美国的分时度假概念。 对于国内的旅游饭店业来说，分时度假还是一个接触较少的概念。分时度假刚引进中国的时候，只有沿海发达城市的小部分酒店开始经营分时度假产品。而在国外，经过几十年的发展，已经有一大批知名酒店集团介入分时度假产业，在这些酒店集团的运营之下，分时度假业得以迅速发展，不但是市场得以细分，而且建立了完备的网络分销制度。全球分时度假产业销售额大部分一直都被国外的酒店业巨头所占据。相较于国外分时度假的迅猛发展，在国内就要缓慢得多，截至至2002年，我国分时度假产业经营模式才与国际接轨，代表性的就是有十多家酒店或度假村加入国际分时度假交换网络体系。目前国内的分时度假业仍处于探索发展阶段，形成规模的分时度假交换平台并不多见，与欧美国家仍有差距仍需不断发展完善。 （二）国内分时度假存在的问题 1、交换体系不健全 相较于国外网络技术的发展成熟度，目前国内的网络技术支持与之仍有较大的差距，而分时度假产品交换灵活性就是由交换网络和电子商务系统来实现的。随着国内旅游业的快速发展，旅游消费和旅游者的日益增长和成熟，分时度假产品的需求也越来越大。但是国内并未建立起规模化的完善的分时度假交换网络，没有规模化，体量较小，旅游度假地数量也与国外有很大的差距，已经无法满足日益多元化的旅游市场需求。所以完善分时度假交换网络亟待解决。 2、产品价格高于市场购买力 分时度假概念刚引入国内时就是直接借鉴的国外经营模式，并未就国内分时度假现状进行分析改进，而国内的人均购买力和经济发展水平与国际上仍有差距。国内消费者的购买能力远远低于国际水平。如果把购买分时度假产品和自费旅游或参加旅行团的价格相比较的话，分时度假产品的价格是相当昂贵的。而分时度假锁定的目标消费人群应该是“中等收入家庭”，应该面对普通大众消费者，不应该是人们眼中的“贵族”消费项目。也正是国内分时度假产品定价不合理，才导致其无法快速进入大众消费领域，无法得到快速发展扩张。 3、大众消费观念尚未转变 分时度假产品进入国内时间尚短，对于大众来说还是一个新鲜的事物，加之国内并未形成国外那种超前消费意识，对于许多人来说，这种先存入后消费的度假方式暂时还不能接受。同时“价格高时间长”的特点也是影响消费者消费决策的重要因素。要让国内大众接受分时度假产品仍需一个过程。 4、休假体制不能体现“分时”的优点 分时度假的特点就是随时交换，这就要求消费者有不定期的假期，这样才能体现“分时”的优越性。休假地点的交换和休假时间的选择是否自主自由是分时度假和传统旅游项目的一大区别，而我国居民通常只有固定的假期制度，比如五一、十一黄金周，春节等集中假期。这就造成了分时度假交换行为无法在国内完全实现，受这种集中休假制度的限制。 5、信用及法律制度不健全 分时度假在我国发展时间短，尚未引起行业及政府的重视，一方面一些开发商、销售商利用制度漏洞，打“擦边球”，欺骗消费者，减少了消费者对于分时度假产品的信任度。另一方面，政府并未像国外一样，针对分时度假业制定配套的法律法规，经营者在经营的时候没有法律约束，观念淡薄，经常出现制假造假事件也屡见不鲜。这些都是分时度假产业发展中的不确定因素。 6、国家政策的局限性 分时度假产品的一大卖点就是消费者可以用多种方式在不同时间不同地点进行交换，分时度假业的最终发展形势将会是全球范围内的度假产品交换。而目前国内的政策对分时度假的发展存在着很大的阻力。例如：我国只和极少数国家开放免签证制度，不论是国内旅游者出境还是国外旅游者入境，都需要办理复杂的手续，这些都使国外分时度假产品的吸引力大打折扣，成为分时度假实现全球化的挡路石，制约着分时度假在国内的发展。 三、发展与建议 （一）建立并完善国内网络交换体系 通过了解国外分时度假的成功案例，不难发现，分时度假网络体系建立至关重要。分时度假交换系统的成功运作，是需要大型计算机网络作为技术支持的，我国的旅游业，酒店业要发展分时度假，一套可行的计算机网络交换体系必不可少。可以引进或加盟国外大型网络交换体系，并且根据国内旅游现状进行改进创新，从而提高国内分时度假网络运营能力，借助网络成本低、效率高的特点，使国内分时度假交换网络逐步发展并扩大，提升消费者的消费信心和选择自由度，推动国内度假与国际接轨。 （二）确立目标市场，开发本土化产品 目标市场的定位要充分考虑消费者的收入和时间等因素。在国际市场上分时度假产品的价格一般是8000美元左右，相当于人民币5万左右，这对于国内大多数工薪阶层来说也是难以接受的。然而分时度假要在国内发展就必须制定出一套适合国内居民的价格策略。 开发本土化产品就必须把国内的分时度假现状考虑在内。在国际上，分时度假期限长达10年到40年，显然不会被国内消费者所接受，有调查显示，我国消费者对产品的期限偏好集中于较短期间，因此，5年期比较容易被消费者接受。也可以为分时度假产品划分等级，面向不同的消费者，比如高档精品的产品可以面向国外入境旅游者和国内的高端消费群体，面对国内普通大众则推出价格低廉合理的普通型高消费产品。也可以与旅游区合作推出富有当地特色的民俗度假产品，以吸引不同的消费者。 （三）品牌运作，实行集团化管理 在国内分时度假尚不成熟的时期，积极进行品牌运作，事半功倍。一个强有力的品牌，不但是认知度和美誉度的象征，更为行业树立一个标准，能够增强消费者的消费信心，是征服市场的有力“武器”。国外分时度假业迅猛发展，其中一大原因就是很多著名酒店集团的进驻。例如万豪、希尔顿、凯悦、华美达、四季等。在这些酒店品牌的加入下，分时度假规模得以扩大，市场细分得以促进和发展。这些酒店品牌无疑是分时度假业强有力的驱动力。对于国内的分时度假业来说，积极与国际知名分时度假企业进行交流，加盟国际交换网络体系，利用其品牌效应和管理模式，提高国内分时度假业在消费者心中的品牌认知度和美誉度；另一方面国内一些有实力的企业集团应合力打造本土品牌，以期实现规模化和集团化 管理。 （作者单位：渤海大学旅游学院） |
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