| 标题 | 楼市调控政策下中小房地产企业财务风险研究 |
| 范文 | 赵静 摘 要：近几年，随着我国经济的快速发展以及社会消费水平的不断提高，我国房地产市场发展迅速，全国各地出现了“房地产热”。但由于房价上涨过快和国家政策的调节与限制，以及中小房地产企业内部管理方面存在的不少问题，使得企业在外部环境方面和内部环境方面均面临不少风险，其中财务风险显得更为突出。本文结合当前我国楼市调控政策的宏观环境，对国内中小房地产企业面临的财务风险和原因进行探讨和分析，并提出相对应的对策和建议，对于中小企业乃至整个房地产市场来说将有着重要的意义。 关键词：楼市调控；房地产企业；财务风险 1 中小房地产企业财务风险概述 1.1 财务风险的概念及基本特征 风险就是未来的不确定性，财务风险就是企业财务活动中未来的不可预测性，企业的实际经营状况和预期之间存在一定的偏差，从而使企业产生损失。财务风险是企业客观普遍存在的，无论在筹资环节还是投资活动，或者是资本运营和利润分配环节都存在财务风险，财务风险可以通过一定的方法适当降低，只是没有办法完全消除。当外部环境发生变化时，财务风险也可能会发生变化，作为企业经营的管理者需要时刻关注当时财务风险的状况。 1.2 中小房地产公司财务风险的特点 第一，房地产开发具有很大不确定性因素。它的财务管理控制意识差、投资决策不够灵活、开发风险大且资金管理滞后。第二，房地产企业的项目周期长、资金回笼慢，需要投入大量的资金。第三，现阶段很多中小房地产企业在财务管理工作中对财务预算和管理意识的认识不足。最后，中小房地产企业的财务管理工作极其繁杂，管理者对公司的财务也不够重视。 2 中小房地产企业财务风险现状 2.1 资金链受阻，偿债风险大 目前，中小房地产企业自有资金比较少，必须从银行取得一定的贷款才能确保房地产项目的正常运转。房地产行业的特点是资金投入巨大，大量的资金需要在前期投入，而按照国家规定，房地产直到取得预售许可证都不得有销售行为。因此这段时间是企业最紧张的时候。为了缓解企业资金压力，很多房地产公司也通过银行或者民间借贷取得资金，有的借款的利率甚至超过同期银行贷款利率的两倍到三倍，这对于企业来说就是巨大的资金压力和风险。从我国银行业对于房地产企业的资金调控来说，房地产市场处于疲弱的状态，很多房地产企业房产销售情况不理想，银行针对房地产企业的贷款审查越来越严。随着国家对宏观经济运行采取密集调控和当前通货膨胀压力加大，以及银行利率时常波动，房地产公司的资产负债率偏高这一融资方式受到极大影响。中小房地产企业对资金来源的缩减，很容易造成企业资金链条受阻或中断，从而加大了房地产的财务风险，并对企业的财务稳定与安全造成极大危害。 2.2 受银行利率波动的风险变大 对于负债经营的中小房地产企业来说，受通货膨胀、物价上涨的影响，银行贷款利率会增长，利率波动对其影响很大。贷款利率的增长必然导致企业资金成本的增加，同时使预期收益减少。而且，随着利率的波动，投资者对是否投资的决策也会存在很大不确定因素，从而导致投资者的购买欲降低，导致市场供需不平衡，供大于需，利率风险加大。大家都知道，房地产价值大小受金融市场上利率变动的影响，可能使中小房地产企业发生投资亏损的风险。而且近几年央行加息政策增加了中小房地产企业的财务成本，同时使按揭贷款的消费者成本不断增加，从而使投资者的购房欲下降，也导致房地产企业财务风险的发生。 2.3 筹资的风险加大，资金回收慢 一般来说，中小房地产企业的资产负债率很高，因此从货币市场筹集资金的难度很大，企业对债权人的偿债保证程度也会相应地降低。我国房地产市场发展不成熟，中小房地产企业融资渠道比较单一，主要是从银行贷款。随着银行贷款利率上升，增加了项目的开发成本， 也影响房地产消费市场的需求，给房地产企业带来了风险。 3 中小房地产企业财务风险的防范措施 3.1 外部环境方面 3.1.1 落实好楼市调控政策 对于中小房地产企业来说，其市场的准确定位和信息的收集很重要。要收集的信息主要包括整个市场的竞争环境，竞争对手的实力大小，潜在消费者的需求和企业内部情况。企业必须进行规范的市场运作，结合外部环境和内部环境。在进行项目开发前，中小房地产企业必须对市场进行充分调研， 分析市场的需求状况并预测未来市场的发展趋势， 从风险的各个角度对项目进行决策， 使市场因素发生的风险降到最低点。其次还要积极推动资本市场的发育，鼓励企业通过多种渠道筹集开发资金，实施资产重组。并适度完善住房政策，建立完善的市场调控体系。中小房地产企业必须对不同客户群体的相关产品进行分析和完善，以适应住房改革制度的建立和推进导致购房者的个性化需求。 3.1.2 健全相关法律法规 我国的房地产市场发展时间较短，且情况复杂， 因此房地产市场尚处于一个不成熟、不规范、不稳定时期。政府必须履行好其监管职能，做好楼市调控工作，并采取有效措施严厉打击不法牟利行为。提高企业进入房地产的门槛，加强对中小房地产业的引导和调控。还必须应用税收等政策，降低房地产开发企业利润率，因为它是房地产市场的重要主体。还有必须准确的判断中小房地产企业整体情况，不能只停留在表面数量上，更应对房地产开发企业的质量进行监管，因为建立高质量的房地产企业有利于中小房地产市场的健康发展。最重要的是政府必须做好土地政策、住房性保障政策。提高房地产审批门槛，避免质量不高的房地产进入市场以带来风险。 3.2 内部环境方面 3.2.1 加强全面预算的执行和考核 在楼市调控政策下，全面预算作为一种管理机制， 对中小企业投资项目的成败和经济效益起着至关重要的作用，它的目的就是减少企业不必要的损失。实现财务管理预算化可以对中小企业的经济活动进行预测， 调整企业的资金分配情况，以预防财务风险，还应对下一年度的经营情况进行预测， 以防止可能产生的财务风险。中小房地产企业财务部门应以资本预算和项目预算为基础。在资金预算方面，必须按照企业的自身要求，建立适合自己的财务预算指标体系，并对项目计划和资金需求进行规划，发挥预算监督的财务预警作用。 3.2.2 优化资本结构 中小房地产企业对资金的管理要求很高，需要大量的资金投入用来支撑其经营业务。所以必须做到合理筹集资金来控制筹资风险，科学进行投资决策来加强流动资金管理，以控制经营风险。还可通过加强资金管理来提高资金的利用率，调整好资本与债务的比例，寻求最佳资本结构，以降低负债和财务风险。首先，中小房地产企业必须在财务上实施严密的财务监控制度，严格做好资金管理工作，合理安排资金的调度，制定合理的现金使用计划，保证生产经营活动的资本。其次，通过加强应收账款的管理来加速资金的运转，提高资金利用率。同时将资产负债结构进行优化以达到降低企业偿债风险的目的。而且中小房地产企业必须对资产结构的负债比率进行优化，从而降低资产负债水平，提升企业抗击财务风险的能力。 3.2.3 建立合理的内部控制与监督制度 对于中小房地产企业来说，良好的内部控制对于加强管理，提高效益具有决定性的作用。它对经营活动的有效进行，资产的安全和完整起到很大的作用，应该把它作为重中之重。在财务运行机制建立和运作后，必须对它进行控制和监督。可以建立一个具备严密监督体系的监督机构，在各个重要环节进行定期检查和考核，严格的执行其监督职能，并对日常工作进行跟踪管理。另外最好能让所有员工都能参与到监督体系来，互相监督，共同进步以提高员工效率。另外必须建立内部约束机制，来约束员工的日常工作。使他们对单位的战略目标更加明确和清晰，意识到自己在单位中不可或缺的地位，并在自己职位上努力的工作以实现公司的目标。只有这样，才能增强公司的凝聚力，使公司决策更加合理规范，更好地降低财务风险。 参考文献： [1]盛光明，周会.房地产企业财务风险研究[J].北京理工大学学报，2005，8（4）：41-42. [2]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010（12）：118-119. [3]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：56. [4]董纪昌，吴迪，等.2012中国房地产市场回顾与展望[M].北京：科学出版社，2012：130. [5]武兵.浅谈房地产投资与房地产现状[J].邯郸职业技术学院学报， 2010（2）：18. |
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