| 标题 | 中国人炒房囤房问题探析 |
| 范文 | 黄子璇 【摘 要】自2016年“9.30”楼市调控至今，全国已经有多个城市地区发布房地产调控政策，不断“加码”的楼市调控仍在继续，房价上涨趋缓，但是房价真的降了吗？中国房价为什么只涨不跌，原因何在？造成房价上涨的原因很多，本文从货币效应、社会保障、中产阶级式焦虑对中国人炒房囤房作了简要论述，并提出了几点建议。 【Abstract】Since the "9.30" in 2016， the property market regulation， there are much more cities issued the property market regulation， and the constantly increasing property market regulation is moving on， the housing price slowed down， but did the prices really drop？ Why does China's house prices only go up？ There are many reasons for the rise of house prices. This paper gives a brief description of the Chinese people's real estate hoarding from the monetary effect， social security and middle class anxiety， and puts forward some suggestions. 【关键词】炒房；囤房；探析 【Keywords】real estate speculation； houses hoarding； analysis 【中图分类号】F293.35 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）08-0050-02 1 货币过度投放、流动性泛滥，被迫囤房保值 从本质上讲，中国房价持续上涨是一种货币现象，资产价格被泡沫化，房地产成了国民投资的主要市场。改革开放以来，以经济建设为中心实际上演变成为GDP主义，以GDP为考核指标促使地方政府上演经济竞赛，积极作为，甚至过度作为来铸就经济增长的辉煌，为此，政府只有快速印鈔票，加快货币投放来刺激经济高度发展，以投资驱动为导向的GDP为此一路狂奔，在经济超高速增长的同时，国民的名义货币收入得以大幅提高。尤其在2008年金融危机爆发后，政府4万亿资金的投放，又将货币投放推向了极致。中国自2009年开始进入加杠杆周期，M2占GDP的比重迅速攀升至2015年末的206%。2016年8月我国广义货币（M2）存量首次突破150亿万亿元关口，超过了我国2015年GDP总量的两倍；另一方面，贷款过度投放，不仅使得银行“一业独大”，而且它也加大了信用风险。2007年底，我国银行业总资产为50.6万亿元，2011年底达到100万亿元，2013年底突破150万亿元，截止2016年12月底，我国银行业总资产为232万亿元，超过了我国2015年GDP的三倍。相比全国房价增速，一线城市房价增速呈现更大的波动性及M2更高的相关性，除了一线城市集中了我们大部分的财富以外，更显示出一线楼市更高的投资属性。中国房价涨跌，只看M2增速的高低，而不会在意加息、限购或限贷，也不会在意开征房产税。实际上，中国房价涨跌只是一种货币现象，在GDP从10%以上降至6.5%左左时，如果M2增速仍保持在13%左右，那么，中国房价仍将是“只涨不跌”的大趋势，而且“囤房保值”的投资理念也不会轻易改变。 货币的过度投放必然造成货币购买力下降，流动性泛滥，资产估值泡沫化，为求解这一问题，我们必须改变货币投放模式，分析货币派生渠道。货币总量（M2）由基础货币和货币乘数相乘而来，基础货币的同比增速和货币乘数的高低，决定了M2增速。而决定货币乘数的各种货币派生渠道，则暗示着货币投向，也就是这些货币投放到了哪些融资部门。因此，应控制货币过度投放渠道，让房产估值去泡沫化，还原真实房价。 2 股市不振和实体经济萎缩，出现全面资产荒，大众理财无门 2016年，除了房价持续上涨外，似乎投资什么都不赚钱，股市人处在股灾后的“疗伤”期，成交量大幅萎缩，大盘低位徘徊，3000点屡屡失守。在企业盈利难以大幅好转的背景下，股市上涨的唯一希望在于估值的夸张，还需要利率的大幅走低，或者出现大规模的新增资金入市，基于目前央行紧缩货币政策恐难以实现。再者银行存款利率不敌通货膨胀，银行理财收益率快速下滑，居民对于储蓄的欲望持续降低，银行也逐渐成为金钱贬值的代言人。前几年风光无限的余额宝，收益率早就低于3%了，人民币自去年汇改后出现了几波急跌走势，未来的不确定因素仍然很多；互联网金融野蛮生长了数年，如今随着大批p2p平台出现问题，投资者的热情也在逐渐消退，加之2016年初大量信贷超发，加之大量民间闲置投资资金没有去处，大部分只有被迫转入楼市。 由于我国市场中缺乏完善的资产配置渠道，资本市场开放度不高，行政干涉过多，法治有待加强。以股市为例，“注册制”被多次叫停，A股多次上演“新股不败”的神话，垃圾股永不退市，一级市场无风险暴利与二级市场高风险薄利形成“人格分裂”，严重撕裂并扭曲了A股估值体系，投资者稍不留神就会“宝马变自行车”。 但是，我国家庭投资理财需求程度高，高储蓄的闲钱没地放，虽然当前理财产品很多，如各类银行理财产品、基金、期货、理财保险等。但是随着房地产市场白热化，房地产刚需族刺激房价快速上涨，房产存在的自我放大和自我增强机制，一旦房价出现上涨势头，很快产生马太效应和羊群效应，大家跟风买涨不买跌，并通过金融加速器效应快速放大，全民买房似乎成了实现家庭保值增值的唯一选择。虽然很多家庭不止一套房子，但是买房囤房更多的是作为一种投资投机行为。从长远来看，如果投资者仍找不到更好的理财途径，买房囤房借以资产保值增值，仍将是一种潮流。因此，我们必须要大力发展资本市场，完善资本体制建设，不断提高资本市场化程度，化解大众理财难题。 3 社会保障制度不健全，压抑消费、被迫囤房 我國现代社会保障制度起步较晚，社会保障机制不健全，养老金账户亏空巨大，近几年虽然国家对养老、医疗保险制度有重大的改革，实行了机关事业单位加入社保，延长退休年龄，全民参保等一系列措施，但仍有待进一步完善。但就目前而论，由于我国社会保障制度尚不能给国民以足够的保障安全和信心，相对已经形成巨大财富效应的房子而言，大多数家庭仍然会通过买房囤房来积累财富。 对于已经拥有两三套房子的家庭而言，在整个社会保障很不健全的今天，买房囤房实际上是他们为自己购买的一份社会保障，尤其是考虑到一孩化导致的未来严重的养老问题，房子在一定程度上具有买房养老基金的含义在里面。再者，中国目前正处在消费升级的关键时刻，这个消费台阶要能够上得去，必须要解决人们的后顾之忧。在社会保障尚不健全的情况下，现在有人还能大胆消费，是因为手里有几套房子，心里有些底，其实质仍是中国人缺乏消费自信。 自信消费是需要底气的，只要有足够的社会保障储备，实现老有所养，病有所医，住有所居，就能从过去的不断积攒财务寻求保障安全感中解脱出来，做实社会保障安全网，让国民自信消费、放心消费，而不必炒房囤房。 4 中产阶级恐惧的不安全感，被迫囤房 在现今货币超发、通货膨胀根本未改变的前提下，有人将股票卖掉杀进楼市，就如2015年有人将房子卖掉杀进股市一样，反映出经济基本面没有根本改变的前提下，我们还没有更好的投资渠道，哪怕是在股市被多次“剪羊毛”，还是义无反顾地冲进去；另外一部分人是手里面握着资金，仍然在“买买买”，你让我“去杠杆”，我就“加资产”。无论是杀进股市，还是冲进楼市，抑或是两者之间观望的人，都对现在充满了忧虑，对未来充满了恐惧。这种忧虑（可以称为中产阶级忧虑）普遍存在于现实社会，买房只是安慰自己，或者说巩固自身的财富阶层，但在根本原因没有改变之前忧虑难以消除。 另一方面，中国人爱面子，攀比心理强，投资投机客炒房暴富的“羊群效应”，买涨不买跌，促使房产供求严重失衡，房价飙升，人人都想分得一杯羹，这其实就是民族习惯和民族性格，具有中国特色。 当然，自从出台“房子是用来住的，不是用来炒的”最高指示之后，房子最终还要回归居住功能，但不得不承认，房子过多承载的各种价值早已超过居住本身，而且很难抹去。 |
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