| 标题 | 我国物业管理的发展与完善 |
| 范文 | 张敏 摘 要 本文献结合我国物业管理发展的现状，对目前我国尚且存在的主要问题进行分析，根据目前存在的问题针对性地提出解决的方案。 关键词 物业管理 发展现状 问题 完善 一、我国物业管理的发展与存在的问题 “物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。是房地产开发建设的延续和完善，在房地产业的整个产业链条中有着不可替代的地位，起着至关重要的作用。”[1] （一）我国物业管理的发展现状 随着我国经济建设的蓬勃发展，各城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业，“我国未来的房地产物业管理应涉及物业设置及使用全过程及服务”。[2]但就目前来说，除少数市场经济较发达地区外，我国物业管理行业在绝大多数地区还处于导入期，物业管理发展缓慢，市场化程度不高，消费者物业管理消费概念不强，因此对物业管理的接受程度不够，这也导致物业管理即使进入，为占领市场和保证服务质量也需要付出较高的成本，最终结果甚至会出现社会效益与经济效益不佳的局面 （二）我国物业管理发展存在的问题 随着物业管理的快速发展和规模的不断扩大，物业管理行业发展中的许多深层次问题也随之暴露出来，具体包括相关法律体系不完善、物业管理人企业存在诸多问题等情况，影响着我国物业管理的健康发展。 1.相关法律体系不完善。各个行业都必须有法可依才能保证整个行业的健康和快速地发展，目前我国在物业管理法律这一块却略显不足。纵观物业纠纷类型和法律特征，不难发现物业纠纷多数是由于法制不健全而引起的。此外，在解决物业管理纠纷的问题上也还存在许多盲点。例如，目前的法律、法规尚未明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任，这也导致许多小区存在着多头管理而造成无人管理的现象。 2.物业管理企业存在许多问题。第一，竞争机制不健全。目前很多城市还停留在谁开发谁管理的状况，竞争机制也存在招标程序不规范、运作成本高、压价招标等问题。存在主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业的情况，这种封闭式的自我管理模式，有碍于物业管理市场的发展和物业管理企业的公平生存和发展。第二，企业管理经营状况差。由于内部管理机制不够完善，物业管理企业规模小、运作方式落后、技术操作不够规范。许多物业管理企业处于高成本或勉强保成本的运营状况，难以提供优质的服务，致使物业管理收费困难，反过来又增加了企业的经营难度，造成恶性循环。 3.人员素质和专业化水平较低。由于我国物业管理起步晚，管理人才缺乏，尤其是中高级管理人才严重不足。目前，物业管理企业中高级管理人员，大多数是转行的“新手”设置物业管理专业的高等院校屈指可数。基层人员也缺乏高素质的服务技能培训，难以适应新时期物业管理发展的需要。 二、我国物业管理的完善 （一）完善物业管理立法，加强执法力度 政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权。加快立法建设，突出政府监督指导力度。政府应首先完善物业管理领域的相关法律法规，旨在规范物业管理企业和业主双方的行为，解决物业纠纷的盲点问题。同时，采取各种措施大力推进物业管理企业以公开、公平、公正的招投标方式获取物业管理项目，营造公平竞争的行业氛围，妥善处理好业主选择权和政府指导的关系。 （二）物业管理企业的完善 1.推行ISO9000质量管理体系。ISO9000质量管理体系标准理论的基础和指导思想的八大原则，总结了世界范围的质量管理的实践经验，参照和吸取了管理学科的新进展、新观念，精炼地表述了质量管理所遵循的行之有效的基本原则和标准，具有科学性、系统性、严密性。物业服务企业应“加快市场化进程，走专业化服务、规模化发展之路”，[3]我国继1998年等效采用后，很多企业竞相贯彻ISO9000标准，提高了产品质量、服务质量，提高了社会信誉，从中获得了较好的效益，得以更好地生存和发展。 2.树立满足顾客的宗旨。物业管理企业的顾客就是业主。“物业管理企业应当在国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展的机遇下，坚持‘以人为本创造‘和谐社区服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。”[4]随着我国经济体制从计划经济向社会主义市场经济体制的转变，物业管理企业要以顾客需要为关注焦点，更好地满足顾客的需要，坚持“顾客至上，服务第一”的宗旨，坚持高标准、高起点地开展各项工作，建立科学、规范的管理体系、管理目标，健全各项规章制度、岗位职责，来满足顾客明确的或隐含的需要。 3.改进物业管理的质量。物业管理必须注意渐进的日常的持续改进，对重大项目的改进应作出决策并加以实施。持续改进是一个永恒的主题，为确保组织的未来发展并使相关方满意，管理者应当创造一种文化，通过实施各种措施使组织内人员都能积极参与寻求过程，促进质量持续改进，满足顾客的要求。 （作者单位为广东宏德科技物业有限公司） 参考文献 [1] 季如进.物业管理[M].首都经济贸易大学出版社. [2] 毛骏飞.浅析我国房地产物业管理的发展趋势[J].管理科学. [3] 华越.浅谈我国物业管理的特点及发展趋势[J].辽宁行政学院学报. [4] 张德春.新世纪我国物业管理发展趋势初探[J].河南高等专科学校学报. |
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