| 标题 | 浅析房地产企业成本管控的财务要点 |
| 范文 | 尹宁 摘 要 近几年来，随着国家对房地产行业宏观调控的推进，这一行业的利润空间逐步压缩变小。2020年年初，新冠肺炎疫情暴发，在政策调控和市场紧缩的双重压力下，房地产行业想要谋求持续稳定的发展，做好成本管控工作至关重要。房地产行业的开发和销售周期长，工期标段多，各业态盈利水平不同，地上地下成本比例失衡，这使得该行业的成本管控难度较大。单纯以节约成本为原则的旧有传统成本管控理念很难科学、合理地反映房地产企业的盈利能力和营运水平。因此，需要一种新的成本管控理念来解决这一问题。作为房地产企业的财务人员，在做好成本计划支出、成本核算这两项工作的基础上，还应加大成本预测和成本分析的力度，以便更好地投入企业管理工作，为企业经营者或投资人作出战略决策提供数据支持。本文从财务视角出发，论述房地产企业成本管控中财务人员面对的难点和问题，并提出应对和解决的方法，以加强房地产企业成本管控的效果，提高成本管控水平。 关键词 房地产企业 成本管控 财务要点 一、引言 传统意义的成本管控大多只关注成本核算，且将成本核算重点放在产品制造过程发生的弹性资源消耗上。产品成本只涉及直接材料、直接人工以及非制造费用部分的简单分摊，无法真实反映企业资源消耗和利用效率。房地产企业建设的业态多、专业性强，项目建设的时间和空间跨度大，成本归集复杂，对资金平衡和精细化管理水平要求高。因此，旧有的成本管控难以满足其需要，应代入一种新的成本管控理念。 现代成本管控理念是对成本动态的、全过程的管控活动，包括企业运营过程中对成本的预测、决策、计划、控制、核算、分析和考核等。其能更好地实现房地产企业成本管控，更好地满足企业管理的要求，提高企业资源运行效率，实现企业价值最大化。 二、房地产企业成本管控中的财务难点及问题 作为房地产企业的财务人员，在成本管控过程中，主要工作是成本计划支出和成本核算，同时穿插成本核算、分析等工作。因地产行业的特性，成本管控中经常出现以下财务难点及问题： （一）资金管理问题 房地产企业属于资金密集型企业，前期资金投入大，资金成本大，周转时间长，运转过程复杂，出现资金链断裂的风险高。企业在发展初期，主要任务是建设项目，支付土地款、工程款，需要上亿资金的密集持续投入。此时期尚无销售回款，因此资金来源只能依靠注册资金、股东借款或银行的开发贷款。资金就是企业的血液，在企业能够自身产生供血能力之前即开盘销售回款之前，资金来源一旦出现问题，企业的资金链会面临断裂的风险。因此，资金管理问题成为房地产企业的管控难点。 （二）开发成本核算问题 期间费用的会计核算通常都较为简单，房地产企业成本核算的难点在于对开发成本的核算。开发成本的地下成本普遍大于地上成本，盈利水平不同的多个复杂业态通常会跨期建设、跨期交房，造成合理划定目标成本难度大，开发成本核算复杂，对精准成本归集提出更高要求。 （三）成本测算问题 在追求利润最大化的企业目标下，企业有时会以市场为导向，以目标售价和目标利润为基础，反向确定产品的目标成本，这需要各部门各环节通力合作才能实现。地产行业中最典型的体现就是，企业在拿地阶段制作全周期测算，需要财务人员与各专业部门配合，测算项目开发成本、期间费用、税金、利润等数据，共同编制可行性研究报告，为领导层在土地招拍挂等重大事项中作出决策提供数据支持。但财务人员易陷于对成本核算的集中关注，对财务测算并不擅长，缺乏对成本管控前期的测算分析和后期数据提炼总结，导致成本测算环节弱化或缺失，无法反向支撑企业重大战略决策。 （四）财务人员专业素质问题 财务人员的专业特性决定了其工作离不开《会计法》《企业会计准则》等国家法律法规以及公司的规章制度。经常照章行事，造成有些财务人员的关注点大多集中在会计核算和税务工作上面，没有太多创新型工作，没有过多关注和追求财务测算。房地产企业需要多部门、多专业协同，长期合作才能运行。要做好地产行业的财务人员，需要兼具多种专业知识以及协调沟通能力，因此对财务人员的专业素质、学习和沟通能力都提出较高的要求。此外，对企业而言，保证优质财务人员的长期固定性也是一个考验。 三、房地产企业成本管控中财务难点的应对及解决 （一）加大对资金运作的管控力度 資金对于房地产企业来说就是生命线。管理好资金的关键是制订合理且可控的资金收支计划，精准掌握资金需求，开拓多渠道的融资方式，提高资金使用效率，降低资金成本，使企业资金链保持稳定且持久的高效率平衡。 1.制订合理的资金收支计划 首先，各部门要紧密合作，按照项目建设和销售的实际情况制订合理的资金收支计划。在支出范围内严格按计划支出，设定超额支出预警线，在出现超额支出发生之前提出预警。在原定收入计划内，若发生意外情况不能达到预先的回款目标，需向企业领导层提前预报，且预先准备好备选方案，及时解决问题。其次，定期统计资金计划偏差率，反馈给各部门主管领导。这一措施会提升计划的准确率，提高资金使用效率，这一手段需要贯穿成本管控的全过程。在管控收支的过程中，还应引入ERP等现代化电子管控系统，把控每个支出节点，对每一个合同的付款、结算进行实时监控和管理。 2.安排好可靠的资金来源 在开发前期的资金投入过程中，房地产企业一般使用内部资金筹措的方式解决开支，注册资金和股东借款都是稳妥的资金来源。在集中建设、销售去化的中后期，房地产企业会依托项目、土地、回款等标的筹措外部融资。传统意义上的外部融资是开发贷、经营性物业贷。宏观调控下，融资方式越来越少，但信誉度良好的上市房地产企业仍有机会争取和使用ABS保理、险资注入等其他融资方式，开拓融资渠道。同时，还可以办理企业协定存款，使用商业汇票，适当购买保本型理财等，以提高资金使用效率。 3.事前准备兜底方案 当特殊情况出现时，例如，销售回款因市场政策调控等突发紧急状况，无法按计划到位。为保证开发成本正常支出，企业正常运营，应在事前准备好兜底方案。首先，提前以保守口径排演资金情况，预警后期可能发生的资金缺口。其次，针对可能发生的资金问题预先制订兜底方案，减少风险。正常房地产企业使用开发款支付大额工程款，若开发贷款无法解决资金问题时，由股东借款补足，后期待销售回款实现时，归还股东借款。 （二）制定科学、合理的开发成本核算原则和成本分摊方法 房地产行业的开发成本核算对象不易确定，成本归集难度大是普遍的行业难题。近几年来，在以招拍挂方式取得土地的开发案例中，越来越多的开发项目被地方政府要求配建成本高、售价低的保障性住房（如共产房、公租房）。这就对房地产企业的开发成本核算提出了更高的要求。 1.明确开发成本核算原则 要想科学准确地进行成本核算，首先需要设立科学、合理的成本核算原则。主要包括：能够明确成本对象的，应将其直接、间接成本，对应计入成本核算对象;不能明确成本对象的共同成本和间接成本，应按谁受益谁分摊的原则对应计入成本核算对象;各业态的成本归集应符合成本与收入合理配比的原则。当然，成本分配均应基于合同或协议等文件的相关内容进行判断。成本分配方法一经确定，不应随意变更。 2.采用科学的开发成本核算方法 合理确认成本核算对象，科学归集、分摊开发成本可以优化盈利水平不同的业态在跨年结算时产生的利润不均的情况，能更均衡地反映开发多种业态的项目整体盈利水平，使其趋于房地产企业真实的盈利能力。要达到这样的效果，笔者认为应在房地产企业开发成本核算中使用三次成本分摊。具体操作如下： 一次成本分摊，又称“直接成本分摊”，是将能够明确成本对象的开发成本直接归集到成本对象中，不能明确成本对象的开发成本按建面比例分摊到各业态中。 二次成本分摊，是指在一次分摊的基础上，将地下成本在地上各业态间，按建面比例分摊。 地上单独承担的成本包括：在空间划分上属于地上部分的支出（如主体结构地上部分、玻璃幕墙、外立面等），仅由地上部分受益的配套设施（如夜景照明、园林绿化等），以及虽然空间划分上属于地下部分，但是仅由地上部分受益的支出（如配电室、管道井土建部分、钢结构等）。地下单独承担的成本包括：在空间划分上属于地下部分的支出且仅由地下部分受益的成本（如地下土地出让补偿金、地下机械车库发生成本等）。地上和地下共同承担的成本在各业态间按建面比例分摊。 一次和二次成本分摊是大部分房地产企业使用的成本分摊方法。随着房地产行业的宏观调控，越来越多的房企在拿地阶段遇到了地方政府要求配建保障性住房的要求。公租房、共产房等保障性住房，由于政策要求，其建造标准较高，使得其成本单方较高、开发成本较大。同时，在拿地阶段，保障性住房往往都被地方政府限定了较低的售价，且在土地合同中明确锁死售价不得变更，造成货值较低，最终形成收入明显小于成本的情况。如果按一、二次成本分摊方法核算，企业会在保障性住房交房结利的当期产生极大的亏损，毛利率“失真”，对企业产生负面影响。针对此种情况，笔者认为使用三次成本分摊的方法更合理。 三次成本分摊，保障房收入与成本相减后，形成较大负数毛利，我们称其为倒挂成本。三次成本分摊是指在二次分摊的基础上，将保障性住房倒挂的成本差额在地上各业态间按建面比例分摊。这样做的理论依据是保障房是开发商为取得整体项目用地而做出的让步或牺牲，付出的成本应以合理的方式在项目中分摊，且各业态的收入应与其成本相配比。在配建较大比例保障房的开发项目中，将保障房倒挂成本做三次成本分摊，可以使企业在结算保障性住房的会计年度里显示趋于真实的毛利率，有效解决成本倒挂下企业毛利率失真的问题，使企业管理层、投资人及时掌握项目公司的真实盈利水平。此方法对上市房地产企业有着较为重要的意义，这使得财务数据能够给投资人反映、传达企业的真实情况。 （三）配合企业战略决策需要，加强全成本测算等反向数据支持 财务人员应跳出对成本核算的狭窄关注点，站在更宏观、立体的视角上，配合企业的战略发展需要，做好全成本测算、敏感性分析等反向数据支持工作。以不同营销方案为基础，对应不同的盈利指标，测算多种方案下的成本单方及指标，以便向企业管理层提供战略决策的数据支持。收集各业态数据信息，包括货值信息、回款进度、结利比例、成本费用税金测算公式、资金计划表、利润表等，搭建全成本测算体系，以便随时向企业经理班子提供战略决策的测算服务。这也是目标成本法在实际操作中的落地应用。 （四）加强财务人员自身学习及企业培训、培养工作 以上所有工作均离不开人的操作和执行，尤其是目标成本法下财务人员对全成本测算的工作。这项工作不仅要求企业具有各类专业人才，更需要各个部门和人员的通力合作，对人的素质和管理水平要求较高。 因此，在房地产企业的成本管控过程中，财务人员需要与其他业务部门保持紧密联系，精准沟通，高效协同，才能完成一系列复杂的成本管控。这需要财务人员有良好的专业知识，对非本专业的相关领域有旺盛的学习精神，保持好奇心和进取心。 1.财务人员应加强自身修炼 财务人员要主动自学专业知识，提升财税水平。尤其是“营改增”后，财税环境愈加复杂，应随时做好相关税收法律法规的研究，以便为企业寻找税收优惠渠道。加强专业学习的同时，也不能放松和其他部门协調、沟通的努力。地产企业涉及多个专业，在成本管控的过程中，需要与项目部、成本部、营销管理部沟通。确认的工作包括：拿地可研、方案复函、规划建面、预测绘和实测报告几个阶段的建筑面积数据;业态运营方案里销售或自持的确定和更新;项目工期、标段的确定和更新;成本指标的确定和更新等。因此，要想做好地产企业的财务人员，还要加强与各部门的协作能力，提高沟通效率。 2.加强企业培训 从企业的角度来说，加强专业人才梯队的培训和培养，可以为企业人才资源提供新鲜血液。对于多专业组合的房地产企业来说，应统筹做好各部门的成本管控培训，加强财务人员与其他业务部门的成本管控、跨专业沟通和培训。在培训中融入企业文化，增强员工对企业的认同感，培养企业用得好、留得住人才。 四、结语 在国家政策紧缩的实际情况下，房地产已经步入行业生命周期的中后阶段，企业经营风险越来越大，利润空间越来越小。房地产企业的财务人员应当牢记现代化成本管控的理念，从多维的角度审视、提升自己，做好成本管控工作，提高企业资源利用效率，降本增效，帮助企业实现效益最大化，增强企业持续发展的竞争力。 （作者单位为北京未来科技城昌金置业有限公司） 参考文献 [1] 张世卓.上市公司资本结构影响因素的研究[J].中外企业家，2019（30）：15-16. 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