| 标题 | 试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策 |
| 范文 | 赵阳 摘要：自营改增全面推行之后，给房地产企业带来双重影响。一方面，长远来看，营改增的推行避免了重复征税，规范了纳税流程；另一方面，由于营业税的税率远低于增值税的销项税率，所以企业的收入在一定程度也受到影响。现对“营改增”对房地产企业财务管理的影响及其应对措施进行简要分析。 关键词：房地产企业；营改增；财务管理 一、房地产企业营改增后财务管理中出现的问题分析 （一）会计核算难度增加 营改增后要求财务增设增值税明细科目及辅助核算科目。如应在“应交增值税”明细科目中，借方应设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等科目，贷方应设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等科目。财务人员还要依据年度收入预算额控制每月销项发票开具额，依据年度税金预算额控制每月进项税票认证额。 （二）企业税收筹划发生变化 营改增后房产企业想要合理合法地降低税负，就需要在开发、买卖、自持房产租赁等各个环节进行增值税纳税筹划。主要目的是使企业更好的完成利润指标、增强竞争力、增加资金流动性、使企业在市场上的竞争力更强。房地产财务部门的工作重点就是利用新政策有效的提高企业的税收筹划工作。 （三）发票管理方式的变化 政策的变化引起了企业增值税应纳税額计算方式的变化，即当期销项税额减去进项税额为增值税应纳税额。因此管理发票的方法也随之发生改变。但是房地产行业的许多环节由于选择供应商问题，不能提供相应的增值税专用发票，企业就会因该取得的增值税进项发票未取得而多交税。 二、房地产企业营改增后财务管理中问题的解决对策 （一）加强营改增学习，强化财会人员素质 “营改增”实施后，要加强对新政策的学习和理解。财务人员要及时学习增值税下的房地产行业各种税务处理，积极提高专业素质。房地产企业还可以请专业讲师对新政进行讲解，对全体员工进行内训。重点要对财务会计人员进行培养，充实专业技能，尽快适应新的核算方式及新的税收方式。 （二）提前做好税务筹划工作 若房地产企业想要适当地减少企业的税费，就应该在合法、合规、合理的前提下进行专业的内部筹划。测算及评估税负的多少是财务人员工作的重中之重，主要需要注意一下几点：1.应当对企业的税务情况做出准确、及时的自评和分析；2.应当了解最全面的国家税收的优惠政策，充分利用好这些政策以便企业获得最大利益；3.销售不同税率项目应分开核算，以适用较低税率。 房地产税务筹划思路，首先，明确税务筹划目的---指引企业在减轻税负、控制风险的路径中找到最合理的方法、最优化的解决方案。因此，针对各项目并结合以上各环节，对所缴纳的各项税金进行统筹与规划，达到规避税收风险，降低企业税负的目的。其次，分析项目工程概况。再次，划分物业形态，统计各物业形态的销售面积、价格、销售总额。最后，房地产行业各税种的涉税分析1.增值税①增值税预缴税额，应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%②增值税销项税额，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%），增值税销项税额=销售额×11%③增值税进项税额④应缴纳增值税额=增值税销项税额-增值税进项税额2.附加税，附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和地方水利建设基金，其计税基数为当期所缴纳的增值税、消费税之和的13% 3.土地增值税①土地增值税预缴，应预缴税款=转让房地产收入额×预征率②清算阶段的纳税筹划a清算条件的确定b清算单位的确定c清算中利息费用的处理③储藏室、地下车库处理4.印花税5.土地使用税，土地使用税=土地面积×单位税额/年×预计纳税期间 （三）加强增值税发票管理，优化供应商选择 及时取得可以抵扣的专用发票，加强专用发票的认证管理 房地产企业因存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险，所以财务人员除了牢记财税〔2016〕36号文：附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：第二十七条中 规定的进项税额不得从销项税额中抵扣的各类型外，还要重点关注a供应商开具发票内容与实际经营业务情况是否相符b已经被证实为虚开、非法代开、作废的发票等其他情形，否则会出现轻则不予抵扣，重则被定性为非法购买，购买伪造增值税专用发票的罪名。其次，房地产企业一般纳税人必须自该专用发票开具之日起一百八十日内向当地的税务机关申请认证。同时应当在认证抵扣的专用发票的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。最后，供应商的选择上也要严格审核。 三、结束语 房地产企业在“营改增”全面开展背景下，面对企业财务管理出现的新问题，可以通过加强财务会计人员的专业技能，利用合理方案对税务进行筹划，加强增值税发票管理，优化供应商选择等对策，依托税收法规的导向，改进企业的财务管理工作，实现企业税后利润的最大化。 参考文献： [1]张院利.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J].财会学习，2016，14：154-155. [2]唐洪伟.营改增后房地产行业的财务管理重点及难点[J].经营管理者，2016，23：44. [3]王志锋.试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J].财经界（学术版），2015，16：334+348. （作者单位：山东钢铁集团房地产有限公司济南分公司） |
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