| 标题 | 房地产开发企业会计信息质量问题研究 |
| 范文 | 刘莎 摘要：会计信息是会计数据经过加工处理后产生的，为会计管理和企业管理所需要的经济信息，是帮助信息使用者了解企业经营状况的重要依据，会计信息的质量影响着企业的市场竞争力和生产能力。目前，我国房地产开发企业的会计信息失真现象较为严重，这不利于企业的持续稳定发展。本文首先阐述我国房地产开发企业会计信息质量存在的问题，在此基础上提出了提升我国房地产开发企业会计信息质量的对策。 关键词：房地产开发企业；会计信息；问题；对策 会计信息不仅是反映企业财务状况、评价并且分析企业经营情况的主要依据，而且还为企业的投资决策提供重要参考。下面本文以我国房地产开发企业的会计信息质量作为研究对象，分析当前会计信息存在的问题，并在此基础上提出了相应的对策。 一、房地产开发企业会计信息质量问题 （一）财务业绩评价指标问题 业绩，是指组织或个人在一定时期内投入产出的效率与效能。业绩评价指标，是指根据业绩评价目标和评价主体的需要而设计的、以指标形式体现的、能反映评价对象特征的因素。关键成功因素既有财务方面的，如销售利润率、投资报酬率等；也有非财务方面的，如产品市场占有率、顾客满意程度等。由于房地产开发企业生产经营的特性，其收入确认标准与一般企业不同，从而导致财务方面业绩评价指标不能真实反映企业的财务状况，对会计信息使用者产生误导。 1.房地产开发企业生产经营特性 ①项目开发周期性 房地产开发项目一般建设周期比较长，从立项审批，经过规划设计、可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一两年，多则三四年，甚至更长。 ②经营活动资金密集性 房地产开发企业在经营管理过程中需要大量的资金，如，房地产开发前期的安置补偿费用、建筑安装工程费等，通常完全依靠自有资金进行项目开发微乎其微，往往需要依赖各种金融工具和金融手段。 2.房地产开发企业收入确认标准 国税发【2009】31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，这与一般企业收入确认条件有所不同。房地产开发企业在开发项目筹建阶段资金投入巨大，而且还产生了大量的管理费用，由于未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，不应确认为销售收入，这就导致企业的年度财务报表无法反映企业真实的财务状况，极易给投资者造成决策困扰。 （二）财务风险信息披露问题 房地产开发企业的财务风险包括筹资活动财务风险、投资活动财务风险、经营活动财务风险三个方面： 1.筹资活动财务风险 房地产开发企业项目开发过程中需要投入大量的资金，大部分房地产开发企业会选择债务筹资，而企业筹资规模的选择不当会形成筹资风险，主要体现为以下两个方面：一是如果房地产开发企业筹集不到足够的資金，就会导致企业资金链紧张、甚至断裂，从而导致严重的财务风险；二是随着企业资产负债率的上升，房地产开发企业债务筹资金额加大，固定利息负担增大，容易导致企业无法按时偿还本息而给企业带来偿债风险。 2.投资活动财务风险 房地产开发企业在投资决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，就盲目地在投资项目上投入了大量的人力、物力及财力，从而导致投资项目不能获得预期收益，无法按期收回投资金额，为企业带来巨大的财务风险。 3.经营活动财务风险 由于企业内部和外部各种原因的存在，企业经营过程中的物资流、资金流和信息流这三大运动过程可能会出现时间上的间断和形式上的停滞，这就决定了企业营业风险的存在。 与其他企业相比，房地产开发企业面临的财务风险更大，更需要对风险进行有效地预防和控制，而目前我国关于房地产开发企业财务风险的法律制度较少，无法对企业的财务风险信息进行有效地披露。 （三）会计从业人员素质问题 会计从业人员是企业财会工作的主要执行者，由于房地产开发企业独特的经营特性，其会计从业人员的素质将会对企业会计信息的质量产生直接影响。目前我国房地产开发企业从业人员的素质表现为两个方面：一是业务素质低下，会计从业人员没有透彻理解相关会计法律法规及制度，在实际业务操作过程中，粗心大意造成非主观意识上的会计信息失真；二是职业道德素质低下，会计从业人员虽然对会计准则、相关会计专业知识都能熟练掌握，但是难免通过伪造凭证、隐瞒交易，甚至通过筹划运用不正当会计政策来谋取私利。 二、提升房地产开发企业会计信息质量对策 （一）建立业绩评价非财务指标 传统的业绩评价财务指标是用货币形式来计量的，主要通过投资报酬率等指标来评价企业财务状况和经营成果，其局限性主要体现在两个方面：一是传统的财务指标反映的是已经发生过的事项，是历史数据，容易使经营者只考虑投资者的利益，盲目地追求短期利润行为，未体现出员工及消费者等利益相关者的满意度；二是传统的财务指标的计算是以账面价值为基础的，不能准确地反映企业的未来趋势，同时忽略资金的时间价值概念。 1.质量指标 产品质量指标是指计划期内企业生产的各种产品应达到的质量标准，是生产计划指标的主要内容之一，是衡量企业经济状况和技术发展水平的重要标志之一。产品质量指标包括两大类：一类是反映产品内在质量的指标，主要包括产品平均技术性能、产品质量分等；另一类是反映产品生产过程中工作质量的指标，如质量损失率、废品率、成品返修率等。 2.客户满意度指标 客户满意度是指企业的产品或服务满足顾客的需求与期望的程度，通过确定科学的顾客满意度指标和满意度的级度，并在此基础上进行测量监控和分析，使企业利益在顾客方面得以平衡，从而促进企业长期稳定发展。要确定科学的顾客满意度指标，首先要研究顾客的需求结构。主要有以下四个方面：一是品质需求，包括性能、适用性、使用寿命、可靠性、安全性、经济性和外观等；二是功能需求，包括主导功能、辅助功能和兼容功能等；三是外延需求，包括服务需求和心理及文化需求等；四是价格需求，包括价位、价质比、价格弹性等。顾客满意级度是指顾客在消费相应的产品或服务之后，所产生的满足状态等次，主要分为七个级度，即很不满意、不满意、不太满意、一般、较满意、满意和很满意。 3.产品创新能力指标 科技是第一生产力，创新是人类特有的认识能力和实践能力，是推动民族进步和社会发展的不竭动力，创新是一个民族的灵魂，一个民族要想走在时代前列，不仅不能没有创新思维，而且也不能停止各种创新。如今市场竞争激烈，企业的产品如果缺乏创新，就会慢慢被淘汰，企业也会慢慢灭亡，所以企业要想持续稳定发展，就必须结合现代人的需求，适当地创新，生产新产品、开辟新市场。 传统的财务业绩评价指标不能全面反映企业的内在核心竞争力，企业的经营者不宜过度地借助于财务报表、依赖财务指标进行分析研究，而应将财务指标与非财务指标相结合，共同分析企业业绩，促进企业核心竞争力的形成，从而保持企业的持续稳定发展。 （二）扩大信息披露的范围 信息披露是对每个上市公司的基本要求，上市公司的信息披露主要分为定期报告和临时报告两类：定期报告包括年度报告和中期报告，中期报告分为半年度报告和季度报告；临时报告包括的内容和形式较为广泛，较为常见的有股东大会决议公告、董事会决议公告、监事会决议公告。房地产开发企业除了披露一般企业披露的信息外，对企业的预售情况及质量保证金等信息还需要重点披露，一方面将商品房的真实信息可以及时传达给公众，整合了消费者需要的有效信息，让消费者充分了解房产信息；另一方面可以为银行提供房地产开发企业预售市场的情况，为银行做出安全有效的放贷决策提供基础，使银行降低金融放贷风险。所以，扩大信息披露的范围可以检验房地产开发企业其他会计信息的真实性，也是治理信息失真的重要举措。 （三）提高会计人员的整体水平 1.加强会计人员思想政治教育 要想提高会计人员的整体水平，应该从加强会计人员的思想政治教育做起，首先应认真学习邓小平的道德理论，邓小平道德理论是马列主义道德思想在当代中国的继承和发展，具有鲜明的中国特色，通过学习邓小平道德理论，可以将共产主义信念和全心全意为人民服务的思想渗透到会计人员的思想深处，从而净化其内心世界，确立符合道德规范的世界观、人生观和价值观。 2.提高会计人员道德水平 我国会计职业道德规范的主要内容包括：爱岗敬业，诚实守信，廉洁自律，客观公正，坚持准则，提高技能，参与管理与强化服务。目前我国会计信息失真与会计人员的道德素质下降不无关系，为了避免会计信息失真，会计人员必须做到以下三点：一是具有对各类事物客观公正的态度，求真务实，向信息使用者提供准确、可靠的会计信息，不随意调节和隐瞒会计信息；二是廉洁自律、坚持原则、秉公办事，不利用职务之便为自己和他人谋取私利、贪污腐败；三是爱岗敬业，忠于职守，提高会计信息的质量。 3.加強会计人员专业培训 会计信息的质量不仅取决于会计人员的思想政治教育水平、职业道德水平，还取决于会计人员的专业素质。由于会计人员的专业素质不同，在实际工作中往往会做出不同的职业判断和选择，从而造成会计信息质量的差异，进而给企业管理带来损失。通过开展会计从业人员的培训工作，可以提高会计人员对会计实务工作的了解和掌握、避免出现工作失误，从而提高会计信息的质量。 三、结论 综上所述，由于房地产开发企业过渡地追求经济利益引发了会计信息的质量问题，这不仅影响房地产开发企业投资者的决策与企业的发展，也有可能影响到国民经济的发展，所以房地产开发企业亟需深刻意识会计信息质量的重要性，并采取各种措施来抑制、避免会计信息失真问题的出现，保证企业持续稳定发展。 参考文献： [1]范静.浅谈我国房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].财会学习，2015（06）. [2]黄素梅.房地产会计信息质量经验研究的完善与运用研究[J].房地产导刊，2015（04）. [3]单志丽.浅谈房地产行业会计信息的质量问题[J].中国外资，2013（05）. [4]丁晓琳.房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].华章，2013（01）. [5]罗安勇.浅谈业绩评价中的非财务指标[J].财会学习，2013（03）. （作者单位：吉林省六合房地产开发有限公司） |
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