| 标题 | 房地产项目资金链的全过程风险控制 |
| 范文 | 摘要:房地产项目资金需求量大、资金链脆弱,需要在项目前后进行风险控制。本文就详细分析了房地产项目资金链的事先事中和事后的风险控制方法。 关键词:房地产资金链风险控制 1.房地产项目资金链的事先风险预警 (1)构建多元化资金来源渠道 在目前“银根”“地根”双向紧缩的政策调控的背景之下,资金链的管理状况如何将成为考验房地产企业的核心竞争力因素之一,同时资金链的管理也将加速催化行业资源的分化与整合。具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业,将会在行业格局的重构过程中将占据更为有利的地位。笔者坚信,开源是我们首先要做出的努力和选择。我国房地产企业应该结合自己的实际情况,通过有效的探索途径,积极拓展各种可能的融资渠道来帮助我们解决资金方面的困难:1.积极发展银行贷款以外的其他金融业务,如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式。2.打造自身品牌,积极进入资本市场,以品牌作为前提优势条件,有计划地发行股票、债券等筹集经营资金。3.通过并购或者合作开发项目等方式,逐步扩大市场份额,增强和壮大企业的影响力及在某个区域的话语权。4.随着REITS等方式在国内日渐成熟,海外私募的出现、ABS和MBS的推出,股权回购、可转债、海外上市、租约变现等一系列创新融资方式令房地产企业的融资有了新元素,这对囿于债务融资的房地企业无疑是一个利好消息。房地产企业应充分了解并利用这些新的融资策略,募集企业进一步发展所需的巨额资金。 (2)科学制定项目开发计划、加强成本管理 节流亦是修炼企业内功,增强企业自身免疫力的好办法。结合笔者相关实务经验作如下建议仅作参考: 第一,为了合理占用企业有限的资金,科学制定项目开发计划是有必要的。在整个决策过程中,企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的常规资金以及预期收益等方面进行整体分析、测算,为决策者提供及时、可靠的信息。 第二,成本管理方法。包括几方面:合同管理、预算及资金管理、材料管理。其中,预算及资金管理是核心。(1)合同管理:公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始,所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位,所涉及的工程造价和材料价格合理,则成本控制就己经有了一个很扎实的平台。(2)工程预算及资金管理:参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容,每一项所涉及的金额又相当巨大,故必须重点控制。 2.房地产项目资金链的事中风险应急管理 第一,加强施工管理,缩短工期,加紧催收进度款 工期长短直接影响资金周转和企业效益。我们一面加速结尾工程的结算资金回笼。一面抓紧新开项目投入,这样使项目间的资金得以互为弥补,形成资金的良性循环。 第二,完善预算和合同管理制度 (1)合理控制工程造价,是符合开发建设过程中建设资金管理的首要环节。因而,我们特别重视工程预算的审查管理,节约建设资金。 (2)加强经济合同管理,控制工程费用支出。我们将工程合同进度款于竣工前控制在90%以内,并坚持做到不签订合同不拨备料款和开工款,不按合同完成工程进度和质量指标不拨进度款。由于实行严密的拨付款制度,提高了资金使用效率。 3.房地产项目资金链的事后风险补救 (1)制定切实可行的营销策略 房地产企业的营销策略是资金运作过程中的重要环节。掌握房地产市场信息。正确运用销售心理学和财务杠杆原理,制定营销策略,利用预售手段,缩短销售周期加快资金回收,不仅可提高企业经济效益,还可降低企业财务风险。 (2)房地产运营现金流使用策略 大型商业地产通常采用统一经营、甚至统一收款的方式,因此开发商可以在项目运营期间掌控大量现金流。另外,商业地产运营商给厂商结账的时间在一定程度上滞后,这就为商业地产运营商使用以上现金流留足了时间和空间。当然,只有商业地产企业或零售商规模达到一定程度后,现金流的价值才能够体现出来。 (3)房地产证券化策略 房地产证券化可以实现地产与资本市场的有效结合、互动,实现资金回流、资金链的良好运作。房地产项目政权化工具主要包括债券类、股票类、信托类三类。 (4)房地产抵押策略 在房地产运营期间,房地产抵押潜能巨大,不仅具有清偿债务、房地产投资的功能,还可以转化投资者的投资结构、实现投资保障等。因此房地产抵押可以有效推进开发商的资金循环,尤其是在项目良性运营的情况下,项目的价值及评估值都会逐渐提升,有效进行抵押运作将提高开发商整个资金链运作的活性。 (5)房地产租赁策略 商业地产租赁是商业地产项目运营期间主要的投资收益。对于主要以出租为经营模式的大型商业地产项目,能否最大化租金收益以及如何最大化租金收益是开发商所面对的主要问题。 (6)房地产保险策略 房地产保险是以房地产为标的,以经济合同方式建立的经济关系,对特定的灾害事故造成的经济损失,提供资金保障的一种经济形式。房地产具有较大的风险,因此房地产项目的保险对于房地产运营商十分重要,从企业的长期发展来看,房地产保险对于控制项目的运营 风险有良好的保障作用。◆ 参考文献: [1]于风坤. 资产证券化:理沦与实务[M].北京:北京大学出版社,2002 [2]刘晖. 住房抵押贷款证券化的国际比较[J].国际金融研究,2000 [3]吴壮金,陈民琼. 北海市房地产业存在的主要问题及其盘活对策[J].广西师范学院学报(社科版,2004. 作者单位: 鲍建英,浙江省衢州市建筑工程管理处; 郑丽卿,浙江联润建设工程有限公司。 |
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