| 标题 | 中国商品房价格高涨原因分析 |
| 范文 | 张江涛 摘要：本文从我国房地产市场的基本特点出发分析我国房价越来越高的原因。本文认为土地财政依赖、卖方市场和上涨预期、商品房预售制度和个人住房信贷、通货膨胀与投资性购房、社会文化与现实需要是我国房价高涨的主要原因。只要国家仍然实行较为宽松的货币政策，那么房价就会不断上涨。除非国家收紧货币供应，房价才有可能下行。 关键词：土地财政依赖 商品房预售 商品房价格高涨 中国房地产市场经历了近20多年的发展，为我国城市化、国家GDP增长做出了非常大的贡献。但是在此过程中，中国的房价越来越高。目前关于中国房价越来越高的原因有很多分析。本文试图从我国房地产市场的特点对此现象进行解释。我国房地产市场的发汗伴随着土地财政依赖、土地制度、货币超发与通货膨胀、卖方市场。 1．土地财政依赖 土地财政是地方政府预算外收入，其主要是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持财政支出的行为。1994年实行分税制改革以后，由于一些优质税种大部分划归了中央，使得地方财政压力较大。同时地方政府要承担发展地方各项事业的任务，诸如发展地方教育、卫生、文化、经济等都需要财政支出，于是地方政府就谋求其他方式来增加收入。当时房地产被国家列为支柱产业，地方政府通过土地出让可以获得土地出让金以及相关税费，增加财政收入，为地方政府发展城市建设提供资金来源。城市建设、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面，获得了快速发展和极大改善。但是后来地方政府越来越依赖土地财政。以土地出让金为例，国土资源部发布的2013年有关统计数据显示，去年内地土地出让收入总金额达4.1万亿元，同比增长44.6%，占到地方政府性基金收入(本级)的86%。这一比例在2001年仅为16.6%。 地方政府对于土地财政的依赖最突出的一个体现就是现有的土地出让制度。按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。招标是根据投标人竞标结果确定土地使用者；拍卖是根据竞买人公开竞价的结果确定土地使用者；挂牌出让国有土地使用权，是根据竞买人报价结果确定土地使用者。这三种出让国有土地使用权的方法其基本精神就是将政府的土地出让收益最大化，但是反映到实际中就是出价最高者获得国有土地使用权。这一土地出让模式设计将会使得土地出让价格越来越高。房地产业中，土地成本是房地产开发成本中的重要部分，因此当前的土地出让制度将会促使房价越来越高。归属于地方政府所有的房地产相关税费一般是与房价挂钩的，房价越高，这部分税费收入也就越高。因此有理由相信，地方政府希望房价越高越好。即使有某个开发商主动降价，地方政府也不愿意。比如2008年万科因降价被南京物价局开出4000万的罚单。 2．卖方市场和上涨预期 我国房地产市场是典型的卖方市场。地方政府和开发商处于强势地位，消费者处于弱势地位。首先，土地一级市场由地方政府控制。地方政府可以通过控制土地供应量来调节房地产市场。当市场供过于求，房价可能会下跌时，地方政府可以减少土地供应来调节供求关系从而抑制房价下降；当市场供小于求房价上涨时，地方政府可以获得较高土地出让收入，同时获得更高的相关税费收入。其次，开发商是逐利的。在当前经济环境下，房地产市场经常处于供小于求的状态。为了获得最大利润，开发商基本上是按照社会最大接受能力来定价的。 因此，有理由相信地方政府和开发商都有很强的希望房价上涨的愿望。同时，有理由相信政府和开发商会利用自身的行政权力和资金实力控制媒体、雇佣所谓“专家学者”撰文、大力宣传炒房财富神话等方式在全社会范围内长期、全方位营造房价上涨预期。在这样的大环境下一旦形成房价上涨预期，即使有个别专家学者发表客观评论的声音也很快会被淹没，即使有个别消费者理性看待也会被迅速上涨的房价所抛弃从而后悔没有及时买房。 3．商品房预售制度和个人住房信贷 我国《房地产管理法》规定，允许商品房实行预售制度。只要开发商总投资达到25%以上并满足其他法律规定的条件就可以出售。这个规定降低了开发商的资金风险，使得开发商可以依靠商品房预售迅速回笼资金进行后续开发，同时开发商还不用承担房屋的库存成本。由于风险转嫁给了银行和消费者，当开发商提前收回了大部分资金之后便可以通过“捂盘惜售”等方式推高房价上涨以获取更大的经济利益。 个人住房信贷尽管在改善居民住房条件、促进房地产市场完善方面功不可没，但是它对房价的上涨的助推作用也不可忽视。因为这个贷款是的消费者得以突破现有的支付能力，提前实现住房消费。假设首套房首付比例是20%，其余80%的房款可以通过个人住房抵押贷款实现。一套总价100万的房子消费者只需要首付20万，贷款80万即可实现消费。但是在房地产产品供不应求的市场环境下，消费者为了实现商品房消费必然会充分竞争，按照自己的最大购买能力去购买房地产产品。这样开发商出于逐利的目的，完全可以将本来价值100万的房地产产品卖到500万元。整个房地产市场上的房地产产品的价格就可能会因此而上涨。如果禁止个人住房抵押贷款，那么整个市场上的消费者都必须按照自己现有的购买能力进行消费，那么尽管房地产市场的发展会慢一些，但是房价就很难过快上涨。 4通货膨胀与投资性购房 在当前中国的发展阶段，经济增长主要通过政府投资保持强劲的动力。特别是2009年全球金融危机之后，政府主导投资驱动的增长模式已经成为广义货币创造的内在源泉。中国人民银行数据显示，截止到2013年3月末，中国广义货币(M2)余额达103.61万亿元，M2占GDP之比近190%。美国的货币供应量约为12万亿美元，经济总量大概是16万亿美元。中国的M2已超越美国，成为全球M2量级最大的国家，是美国的1.5倍。弗里德曼认为，通胀无论是货币现象，当货币供应量超出需求量，必然出现通货膨胀。而通货膨胀将会使得土地、劳动力、建材等价格上涨，提高商品房成本，进而推高房价。 当前普通民众投资渠道狭窄，民众熟知并能够供选择的投资品种如股票、基金、国债、黄金等要么对冲通胀方面表现不佳，要么在现在经济环境下收益不佳。能够对冲通胀且收益尚可的只有房地产。通胀加剧的经济环境中，商品房必然成为抢手的投资品，这将导致供求矛盾进一步加剧，房价上涨预期进一步加强。 5社会文化与现实需要 中国传统文化上比较看重房屋等实物财产的拥有，比较崇尚居有屋、耕有田的生活方式。在居住方面，人们普遍认为居住在自有产权的房屋中才有安全感，很难接受长期租房居住的生活，只要自己有能力就会购置商品房。另一方面，由于租房市场的不规范，租客和房东的利益保护上还不够规范，租客或房东利益受损的不良现象时有发生，使得人们对于按照西方发达国家租房也能居住的生活方式不能完全接受。此外，是否拥有自己的房子往往还与个人和家庭的社会地位挂钩。人们结婚要买房，在某地定居要买房，甚至子女在某地上学也要买房，因此我国的住房自有率相当高。财政部副部长王保安2013年4月10日在人民日报撰文提到，住房自有率美国为60%，德国为40%，我国则高达85%。这种热衷于住房自有的社会文化氛围必将造成房地产市场的需求旺盛，进而推高房价。 另外，在城市中是否拥有房屋决定着外来人员是否能取得当地户口。养老保险、医疗保险、失业保险、住房公积金等社会保障都和户口挂钩；另外子女教育问题也和户口挂钩，具有当地户口的学生在当地求学相对顺利，如果没有当地户口而想在当地求学那么就苦难重重，并且需要交纳高昂的借读费。解决户口问题的最佳途径就是在当地买一套商品房。这种户籍制度的绑架也将会推高房地产市场的需求。 6.总结 本文认为土地财政依赖、卖方市场和上涨预期、商品房预售制度和个人住房信贷、通货膨胀与投资性购房、社会文化与现实需要是我国房价高涨的主要原因。土地财政依赖使得地方政府主观上希望房价不断上涨；卖方市场使得地方政府和房地产开发商通过控制舆论营造房价上涨预期；商品房预售制度和个人住房信贷放大了消费者的购买能力；通货膨胀加上投资渠道狭窄使得投资性购房需求增加，加剧供求矛盾；社会文化与现实需要则使得相当一部分消费者被迫购房。在这些因素的共同用作用下，房价只会越来越高。但是从源头来看，只要国家仍然实行较为宽松的货币政策，那么房价就会不断上涨。除非国家收紧货币供应，房价才有可能下行。 参考文献： [1]王永先.“土地财政”问题浅析[J].中国农经信息网.2010（10）：24 [2]张茉楠.政府投资驱动货币超发[N].经济参考报.2013（4）：15 [3]谭雅玲.中国货币是否超发[N].人民网－国际金融报.2013(4)：23 [4]王保安.走中国特色住房保障道路[N].人民日报.2013(4)：10 |
| 随便看 |
|
科学优质学术资源、百科知识分享平台，免费提供知识科普、生活经验分享、中外学术论文、各类范文、学术文献、教学资料、学术期刊、会议、报纸、杂志、工具书等各类资源检索、在线阅读和软件app下载服务。