| 标题 | 房地产业与建筑业营改增新政策探析 |
| 范文 | 陈英 摘要：2015年，房地产业与建筑业营改增几乎势在必行，在这重要的改革阶段仍有很多问题有待解决。由此，笔者分析了当前房地产业与建筑业的税收情况，对即将实行的政策做出一定分析，并给出相关建议，以期对企业应对新政策有一定借鉴意义。 关键词：营改增 房地产业 建筑业 以当前我国经济发展阶段来看，中小微企业的发展速度是十分重要的，而实施结构性的税收政策是促进其发展的重要一环。按照规划，2015年要在全行业推行“营改增”，降低第三产业整体税负，促进服务业的发展，这对带动经济增长、结构调整和拉动就业作用是明显的。 可以看出，全行业营改增势在必行，而房地产与建筑业之间关系非常紧密，如果两者纳入营改增存在时间差，那么在这段时间差之内开发商将有一大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产生很大的影响，房地产与建筑行业将同时纳入到营改增中。 由于建筑业、房地产业都因其自身业务的复杂性，给政策制定带来困难。这些行业增值额的确认和抵扣认定，要依赖比其他行业多得多的信息，需要大数据的支撑，其中蕴含的不确定性和风险明显增大。因此，对其政策实施进行分析、预测具有十分重要的现实意义。 1.房地产业营改增 自2013年开始调研，房地产业营改增方案迄今仍难出台，其难度很大。主要体现在以下几点。 第一，税率。税负到底是增加还是减少，主要取决于税率的设定。营改增试点中，有形动产租赁适用17%税率，交通运输业是11%，其他部分现代服务业为6%。 不同行业的税率确定的依据一方面要考虑行业本身的毛利情况，还要看其业务的纵向流程是不是有那么多可以抵扣的东西；另一方面，还有国家宏观调控政策，是不是鼓励一个行业的发展。 第二，如何与其他行业、税种如何协调。营改增同样会导致企业所得税税负的改变，这也是房地产业营改增过程中的一个难点。企业所得税的应纳税款所得额是由企业的收入减去成本，但是营改增之后，企业收入和成本两个因素的数值都发生改变。 以目前已经试点的服务业营改增为例，假如收入为100元，扣掉5%的营业税之后的95元为主营业务收入；而营改增之后，税率为6%，按照增值税的计算方法，主营业务收入为94.3元[100÷（1+6%）]，有所减少。另一方面，对成本也有影响，比如企业支出100元，在营业税的前提下，100元即为成本，但营改增后的成本则需要扣除增值税。这相当于改变了企业收入和成本两边，所以要根据企业最终的收入成本结构，才能看对企业的净影响是怎样的。 政策分析。改革以后，房地产行业的税负不会有明显提高。目前，房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%。专家普遍预计，房地产业改征增值税后，税率方面会和建筑业保持同一水平，即采用11%的税率，原因如下： 首先，“营改增”主要目的是为了消除重复征税，为了企业减负。现行房地产业缴纳销售不动产营业税的税率为5%，在6%的增值税税率下，税负降低；11%持平；17%则税负增加，所以未来房地产业营改增后实施11%的税率可能性比较大。11%的增值税税率表面看比较高，但这是可以抵扣进项税的，而5%的营业税则是对全值缴税。按11%税率，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。结构性减税不是简单的个别企业降低税负，而是针对一个行业，最终是总体税负减少，具体到企业是有增有减。而具体到一个企业的税负到底是增加还是减少，要看企业的业务性质、销售流程等细节问题。比如说，一个在上海开发的房地产企业和一个在河南开发的房地产企业，前者的毛利大，销售的量小；后者的毛利低，但是量大，两者最终的销售额相同。如果按照营业税，那么两者缴纳数额相同；但如果按照增值税，进项可以抵扣，就要看盈利程度和投资来决定税负的多少。这点来看，增值税更公平。 其次，相比营业税，增值税对企业来说可筹划的空间更大。企业可以通过运营模式的优化，让可抵扣的项目最大化。比如说，涉及一个公司内部的业务部门，可以单设一个公司，为本公司提供服务。 最后，房地产业改革会和建筑业同步，一旦建筑业推开改革，房地产将获得由建筑业提供的抵扣发票，税负不太可能出现明显上升。 对于房企来说，“营改增”对财务管理要求明显提高。规范的财务管理将是房企降低成本的重要一环。“营改增”后，如果房企经营模式没有及时调整到位，短时间内税负将大幅增加。总的来看，随着时间的推移，房企在经营方面做出一定改变尤其在税收筹划方面有所建树时，税负会明显下降。这将促使房地产业在产品创新和营销策略方面有所突破，推动房企关注产品的品质、关注创新，使整个行业回归健康状态。 2.建筑业营改增 相对房地产行业，建筑业的税率还是颇有争议的。现建筑业适用3%的营业税税率，如果实行11%的增值税税率，没有一家建筑企业可以减负，所有的企业都将大幅增加税负。 2011年11月，财政部、国家税务总局发布《营业税改征增值税试点方案》，规定在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率，建筑业等适用11%的税率。在财税部门看来，要不要降低税率不能只顾及一家之言，而必须考虑到“营改增”深入后面临的增值税税率统一问题。为某一行业诉求而在税率方面做出让步，势必会为将来税率统一带来更多掣肘。但11%的增值税率的测算以一种十分理想的税收环境为前提。 第一，如果营改增能将行业推开，上下游产业链都能抵扣，税负会比营改增之前低；每一个建材、建筑类企业都能拿到增值税发票，抵扣将十分顺畅；如果建材业都能提供增值税发票，抵扣完成后比营业税要大幅降低。而实际情况却并非如此，建筑企业实行‘营改增最大的困难的是无法获取增值税专用发票。 以湖北省一家特级建筑总承包企业为例，其2012年已缴营业税约为4亿元。营改增后，理论上可以减税近1.7亿元，但由于不少支出无法实行进项税扣除，如水泥、石沙等原料难以取得增值税发票，也就没法计入进项抵扣，这家企业实际上缴纳的增值税将达到7.6亿元。如果按既有思路推行，可能导致建筑行业全行业亏损。 第二，这次税制改革，若建筑业营业税改征增值税的税率一般纳税人定为11%，小规模纳税人定为3%，按《增值税暂行条例》第四条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务，应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额一当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。而第十四条规定：一般纳税人销售货物或者应税劳务，采用销售额和销项税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷（1+税率）。那么，建筑业企业以100元经营收入为例： 施工企业销售额=100÷1.11=90.09元 施工企业销项税额=90.09×11%=9.91元 建筑服务业销售额=100÷1.06=94.34元 建筑服务业销项税额=94.34×6%=5.66元 有形动产租赁服务销售额=100÷1.17=85.47元 有形动产租赁服务销项税额=85.47×17%=14.53元 建筑业进项税扣除额达到经营收入的6.61%、服务业进项税扣除额达到经营收入的0.2%、租赁服务进项税扣除额达到经营收入的9.03%，各专业税负才能与营业税税制下的税负持平，便完全符合这次改革的初衷。扣除额大于上述系数，税负便有所减轻，扣除额若小于上述系数，税负就会增加。这种理想化的比例，也对政策的实行造成了阻碍。 第三，人工价值占产品附加值比重过高的企业营改增税负会增高。由于企业雇佣的工人主要是人工的投入，如建筑施工企业、代理业，在增值税环境下缺少抵扣进项税额的条件，因此建筑类企业营改增预期税负承压。 这样，在改革初期，建筑业企业会出现收入减少、利润降低、税负增加、现金流受挫等情况同时存在，对行业的冲击较大。 建议。首先，建筑业推行增值税在国外也是难题，真正施行起来有难度，通常是不收增值税或简易征收。建筑业可抵扣的环节少，购进的材料不易抵扣，钢筋混凝土抵扣不便，农民自做的建筑材料没法抵扣，且征管难度大，还可能增多税率。要全面整合建筑及房地产类税，土地增值税的处理也需要考虑。 其次，企业先期筹建，有大量的固定资产投入，开工之后才营改增，从而造成税负上升。这一情况，政府或应予以考虑，出台政策或过渡期政策，给以特殊对待。 再次，可以考虑将增值税率调整为6%，或以是否包料为标准设定6%和11%两档税率。 最后，建筑业企业要从以后这六个方面积极应对，未雨绸缪，平稳落实国务院税改的重大决策和部署：摸底调查、模拟运转、积极报告、完善机制、调整会计核算和加强学习。 3.结语 房地产业和建筑业营改增即将实行，行业企业应抓紧当前宝贵时间，认真学习《增值税暂行条例》和实施细则，学习“营改增”试点方案和一系列文件规定以及与税改相关的法律法规，刻不容缓地开展有关增值税知识的多种形式的培训学习，并及时对企业提前做出相关调整，积极应对改革的到来，分享改革的红利。 |
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