| 标题 | 营改增对房地产企业的影响及对策 |
| 范文 | 郭爱粉 摘要：随着“十二五规划”的即将结束及 “营改增”试点工作的深入推进，房地产业的营改增税制改革已是势在必行。本文从“营改增”产生的背景出发，分析可能对房地产开发企业产生的影响，并在此基础上提出相应建议及对策。 关键词：营改增 房地产 影响 对策 一、营改增的背景 自1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行的局面。营业税与增值税作为我国流转税的两大主要税种，占据了我国税收收入体系的巨大比重。然而，营业税以营业额全额为课税对象征税，具有多次重复性征收的特点，这极大地加重了我国交通运输、建筑业及服务业等的税收负担，不利于行业的发展，而增值税是以增值额为依据计征的，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免了重复征税问题，且两税并行也不符合国际税收制度的整体发展趋势。 “营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）提出的一项重大税制改革措施，目的是为了优化税制结构，消除重复征税，完善增值税的抵扣链条，促进第三产业的快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会的健康协调发展。 2012年1月1日，“营改增”率先在上海市启动交通运输业和部分现代服务业的试点改革，并逐步推至其他行业及全国范围;目前除了房地产、建筑业、金融保险业、生活服务业，其他行业均已实现“营改增”。2014年5月1日，国务院总理李克强在《求是》撰文提出了“营改增”五部曲，明确2015年基本实现“营改增”全覆盖。 二、“营改增”对房地产企业的挑战 （一）对项目利润情况的影响 首先是对收入的影响，营业税为价内税，增值税为价外税，营改增后，相同的收款现金流入的情况下，企业报表列示的收入金额会减少。 其次是税负负担上升，主要体现在：税率的提升，预计由5%提升至11%;土地出让金/城市基础设施配套/征地补偿等费用、融资费用的进项税如不能抵扣，则增值税税负加大; 再次是经营成本和融资成本增加，建筑成本和融资成本是房地产业的主要成本，建筑业税率上升，且进项税额远低于销项税额，建筑企业势必将成本增加转嫁给房地产企业，从而导致房地产企业的成本上升，借款利息进项税暂不允许抵扣，房地产项目的融资成本增加。 在市场环境没有明显利好的情况下，房地产企业难以通过提高售价将增加的成本转嫁给购房者，这就必然导致房地产业利润受损。 （二）企业现金流的影响 由于房地产开发企业的业务特殊性与复杂性，要求企业必须有充足的现金流来维持企业的正常运转。房地产开发企业多采用预售制，流转税在确认预售收入的当期就要缴纳，占用流动资金，营改增后，转让无形资产、销售不动产增值税税率为11%。增值税构成房地产企业不可忽视的现金流出。 营改增后，房地产项目的现金流入金额可能会增大，现金流出，在开发阶段，进项税金额将大幅增加，预售阶段，销项税额大幅增加，综合影响，前期资金垫付成本加大，后期留抵过多，无法抵扣。 （三）对房地产运营模式的挑战 营改增后，不同的运营模式对项目税负和现金流会造成影响。以自营或出租为主的商业地产，由于回收期较长，进项税的抵扣在“试点初期分年度按5%比例抵扣”，前期将产生巨大留抵进项税，对房地产企业的现金流将造成影响。 总包方式的选择也对税负的造成影响，因直接采购材料的进项税为17%，而建筑业进项税为11%，甲供材模式将比包工包料模式取得更多的进项税，从而更好地降低税负。 （四）对业务模式的挑战 营改增的实施将对房地产固有业务模式带来巨大挑战，如价税分离的原则性差异，造成对供应商价格的调整，对合同条款约定等等。 营改增之前，是否取得增值税专用发票对企业的利润没有什么影响，但是营改增后，购买小规范纳税人的产品还是一般纳税人的产品，对企业的利润和税负就会造成影响。 对财务管理的挑战。营改增的实施亦将对房地产业财务管理带来巨大挑战，如法律责任的重大、核算流程复杂、税制体系繁杂、发票管理工作量大、认证时间要求等。 （五）对测算模型及预算模型的影响 营改增前，各测算模型和预算模型是基于含税价建立起来的;营改增后，为保证数据准确，应基于不含税的收入与成本进行利润测算和编制预算。 （六）对IT系统的挑战 IT是为业务服务的，当业务改变的时候，IT也必然要求随需而变。同样，营改增也将全面影响房地产企业的IT系统。主要包括从价税分离、进项税管控与增值税纳税管理。 三、房地产企业“营改增”应对策略 基于以上分析，“营改增”税制改革对房地产开发企业的影响是系统性的，应引起企业管理决策者的充分重视。因此，房地产企业应以税制改革为发展契机，及时规划，从以下方面作出应对措施。 （一）加强各业务部门的培训 ，提高全员意识 增值税与营业税在实际工作中有很大区别，各业务部门都与之息息相关。公司应从风险应对意识的角度，介绍营改增对业务流程的影响以及对业务人员的新要求，了解业务人员提供发票的要求，重新审订业务合同相关价税条款、发票条款，预判营改增对公司采购成本的影响，以便与供应商的价格博弈。 （二）加强内部财会人员培训 “营改增”税制改革对房地产开发企业财务管理与会计核算处理等的影响客观上要求企业加强对内部财会人员的培训，针对营改增后的应税服务范围界定、业务留成收入确认时点、营改增对税务岗位和财务核算的要求、纳税申报和税款缴纳的变化、发票的取得和开具、发票管理的变化等实操关注点进行培训。 （三）及早作好税务筹划 在做好对财会人员的培训基础上，企业管理决策层应会同财务人员与采购、工程、销售人员及早作好税务筹划，以此为企业的业务规划提供依据。财务人员应与采购、工程、销售人员保持联动沟通，加强采购工程销售交易的发票管理，并综合考虑人工、材料、机械价格与进项税额能否抵扣的问题。 （四）扩展业务范围，加快业务转型升级 以“营改增”税制改革为发展契机，做好税务筹划与业务规划，可充分利用进项税额抵扣优势，扩展业务范围，加快业务转型升级。从传统单一的住宅地产格局，向多元化的房地产及相关行业扩张，并使之成为新的业务增长点。 （五）调整利润测算体系及预算模型 测算体系及预算模型的调整，需要将税剥离。不含税的收入好计算，但不含税的成本编制难度大，因为进项税税率不一，且前期预算及目标成本编制时，对后续合作对象的纳税人资格不确定。 故一个相对准确的测算体系和预算模型，其关键是成本费用的准确性。这需要成本、采购与财务等部门共同努力，基于合约规划进行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格进行进项税率的设置和测算。另外，如果考虑一些不确定性政策因素，测算的复杂度也更高。 （六）积极应对过渡期的政策，提前做好政策预判及应对调整 过渡期较短、工作量较大，提前做好人员安排、策略制定，积极开展税务研究，根据各项目的实际情况，分析过渡期政策的影响因素。梳理出未明确的税务问题，确定有利立场，与税务机关进行积极沟通，争取有利的税务处理方式。 （七）信息化应需而动 信息化系统是为业务服务的，面对营改增，信息化系统应尽可能提前准备。会计核算、收款与付款模块都需要进行价税分离，以及业务模块与财务模块之间的接口规则也需要针对性调整，企业需要对现有的报表体系进行梳理，以识别需要进行价税分离的报表。而且信息化系统要能够“为增值税纳税管理工作减负”，增值税纳税管理工作相比之前营业税体制下要精细、复杂，工作量会增加，因此IT系统为公司的税务业务提供相应的支撑，以提高工作效率。 四、结束语 综上所述，“营改增”税制改革对房地产开发企业的预期影响将是系统性的，由于对全行业及相关产业的具体改革措施尚未出台，其对企业的影响暂时难以具体确定，但是有一点是明确的，房地产开发企业应未雨绸缪，以税改为发展契机，加快企业转型升级，实现跨越式发展。 参考文献： [1] 张运贤. 刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[M]. 会计师，2014. [2] 韩玉竹，李文. “营改增”对房地产行业的影响[M]. 才智，2014. [3] 韩春梅. 浅析营改增对房地产业的影响[J].经营管理者，2014. [4] 赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].税务园地，2012. |
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