| 标题 | 深圳地铁地下空间管理中立体开发的路径 |
| 范文 | 陈美玉 摘要：土地资源紧缺已成为制约城市发展的瓶颈，必须抓住轨道交通大规模建设的机遇，大力开发利用地铁地下空间。但我国地下空间利用的深度广度与国际化大都市差距较大。本文通过分析深圳地铁地下空间从利用率较低的零星、平面开发向高强度、高覆盖的立体综合开发转变的必要性和紧迫性以及具体实施中存在的观念、政策、现状、技术等困难，探讨地铁地下立体空间开发的有效途径。 关键词：地铁 地下空间 商业 立体开发 中图分类号：TU984.11 文献标识码：A 多年高强度的土地开发利用，让深圳可供建设的土地所剩无几，制约了深圳的城市发展，“向地下要空间”成为破题关键。深圳地铁运营线路285公里，2020年建设里程将达430公里，大规模的地铁建设将为城市提供土地存量、大量释放城市空间提供良机。经过十数年的发展，深圳地铁地下空间开发已走在国内城市前列，覆盖率超过60%的车站便民商铺、分布于核心商圈的十数条地下商业街以及地下停车场等空间配套，不断地丰富和完善地铁的服务功能，突显地铁的便捷、高效优势。未来，依托地铁建设，以再造一座“地下城市”为目标，突破平面、零星的地下空间开发，往纵深、立体延伸，提升对城市升级改造和发展的参与度，是大力提升城市容量、构建立体商业格局的有效路径。 1 深圳地铁地下商业空间立体开发的必要性 1.1城市用地集约化的迫切需求 作为四大一线城市之一，深圳的国土面积1995平方公里，相当于1/8北京，1/3上海，1/4广州，目前开发面积已经占可开发面积的90%，即使通过填海造地和城市旧改，依然面临着严峻的土地资源枯竭问题，而经济高速发展使城市依然保持着人口高流入率，土地、空间难以为继问题更加凸显，“向地下要空间，向地下要发展”成为必然选择。仅在地铁内配置规模偏小、功能较单一的零星商业和线性商业街已不能发挥地下空间的真正作用。采用竖向发展模式，以地铁站点为基础延伸建设各类地下城市综合体，以地下空间的立体开发支撑地上巨大的发展容量，是容纳城市功能的迫切需求。 1.2城市更新改造的重要手段 城市更新改造成为深圳新一轮城市发展的重要抓手。2016年全市更新计划项目541项，用地面积约44.66平方公里，未来五年城市更新用地规模达30平方公里，新增约26万套商品住房，配建13万套人才住房和保障性住房。这无异于聚集数百万的天然人流，为地铁建设和地下空间的立体开发提供雄厚的基础，而地铁建设和地下空间的立体开发将大大有利于提升更新的品质，将脏乱差片区变身为功能强大的“高大上”社区。 1.3新型生活方式的必然趋势 越来越多的人群喜欢热闹的城市生活，同时倾向于绿色出行方式，逐渐形成了地铁生活圈，东京、中国香港、伦敦等城市均建立以轨道交通为主导的城市发展模式。人们大量活动在地下空间里进行，传统的地下空间开发偏于封闭，通风、采光不足，限制了地下商业和设施的档次，难以引进高品质的品牌，也不利于人们的健康，迫切需要高标准、高质量的地下空间设计。采取立体的设计建设，可打破地下空间的压抑和幽暗，突破人们空间范围的心理认知，不断提升体验品质，确保地下商业空间的良性经营和发展。 2 立体开发利用存在的问题和困难 2.1地铁建设工期紧迫 比起其他基础建设，地铁地下空间建设的可逆转性极差，需要有前瞻性思维。深圳是最早意识到地下空间开发重要性的国内城市之一，但迫于工程技术、工期压力、周边地块状况和投资巨大等困难，偏重于地铁、地下通道等交通设施的建设，在地下空间开发规划上多局限于地铁红线范围，华强北、连城新天地等是为数不多的发挥城市整合功能的项目，还需要从“地下造城”的高度定位地下空间，做好立体格局规划，预留足够的扩容空间和互联互通功能。 2.2政策支持力度需进一步加强 城市地下空间开发利用日趋复杂和综合，需要完善的配套管理制度及有关部门的密切配合。我国地下空间开发管理体制建设尚处于起步阶段，城市地下空间开发利用存在系统性缺乏问题。深圳较早出台了《地下空间开发利用暂行办法》，但在地下空间开发利用的立法方面还在推进中，竖向的开发模式、运营管理、功能配置、上下衔接等综合性、系统性和控制性规划尚缺乏；规划、建设、开发利用、权属登记、工程质量和安全使用等关键性问题有待解决；地铁空间开发一旦缺乏明确的统筹建设单位，容易导致出现功能割裂、重复建设、孤立开发等问题，地上地下空间协调性不足，连通性较差，形成安全隐患，不利于地下空间的规范化、规模化、立体化的高水平开发。 2.3地下及地面情况复杂 深圳地处珠江三角洲南段，淤泥沉积，水动力条件复杂，随着城市化进程的加快，地下管线分布错综复杂，加剧了沿海地质环境的脆弱性和多变性。规划部门通过实施规划许可管理，对近年来地下空间开发建设情况较为了解，但对早期建设的地下空间情况掌握不足。同时，急速的城市化进程导致高楼林立，开发地下空间要么在建筑群密集的区域寻找犄角地块，要么在待开发的区域，均与地下空间需要天然人流的属性相悖，影响各方的开发积极性。 3 地铁地下商业空间立体开发的路径3.1从政策层面对地下空间进行前瞻性、綜合性的规划，为地下空间向纵深发展做足预留 地铁地下空间开发利用日趋复杂和综合，其前期规划处于开发价值链的最前端，因此，需要完善的管理制度及有机配合，才能发挥提高利用效率、实现综合效益的作用。2016年，住房城乡建设部出台了《城市地下空间开发利用“十三五”规划》，为各地开展地下空间开发规划、建设和管理提供了重要依据。为了应对深圳城市地下空间的发展趋势，可加快出台相关法规，以立法方式明确地铁地下空间的开发标准、管理机制、经营模式、产权等，协调政府和社会各方力量形成合力，推进地铁地下空间开发，降低操作风险。在新线规划阶段，充分考虑土地集约利用的需求，尽可能地规划和提供地下商业空间，以便于地铁公司在规划阶段就能进行介入，对城市地下空间进行充分、合理的开发。同时，将“车站物业区工程预留标准”等规范纳入地铁工可研报告中，按照标准配置地下空间，与地铁同步规划、设计、建设和统一管理。 3.2抓住城市更新的大好机遇，高标准规划地下立体空间开发 地下空间的利用率和可持续经营依赖于地面地段和人气，城市更新地区必将是数百万人的紧密聚集区，具备地下空间最需要的天然客流，也符合提升更新片区质量的需求。城市更新改造项目规划有必要与地铁线路、地下空间开发规划相匹配，以地铁车站为枢纽，进行高强度的立体开发，集合多元化功能，合理确定地下空间的建设布局、平面位置、竖向控制，形成地上地下互动的深层大型城市综合体，引入地下商业、停车场和图书馆、生活广场、娱乐中心等功能，让片区居民享受更多的配套空间，改善城市更新项目容积率过高、配套不足、空间压抑等问题。借鉴洛克菲洛中心、巴黎中心广场、新加坡City Link Mall地下街、日本大阪地下商城等发达国家的成功经验，通过轨道交通引导新城新区空间形态的优化，建立以地铁站为导向的城市土地利用模式。 3.3合作开发，强强联合，发挥功能最大化 地铁地下空间承担了相当部分的社会市政功能，其投资巨大，仅凭地铁本身的商业经营效益，难以支撑遍地开花的地下空间开发和经营，因此，地铁企业有必要探索与沿线周边实力强的发展商合作开发。一方面尽可能扩大地下空间开发范围，将站点附近的建筑设施、犄角地块等各自独立的项目都纳入地铁空间开发、连通范围，充分发挥边际效应；另一方面，解决地下空间综合体的建设资金问题，分担投资风险。 3.4地下空间开发尽可能贯穿多站，与周边建筑物、交通等无缝接驳 打造多层次、立体化的地下空间格局，就是要发挥地上、地下空间协同，形成动态立体关系，实现人流引导、休闲娱乐、商业集聚等功能。香港通过长廊等形式最大程度地将地铁站和周边片区建筑群、道路联系在一起，人们可以在室内完成一整天的活动。深圳地铁商业街“连城新天地”采用一线三站、数十个出入口的设计，巧妙地与建筑、公共设施、铁路系统进行接驳，成为国内地下商业街的成功案例。在空间设计上，营造与地面同样的舒适体验，创造更宽敞、明亮的空间，尽可能引入下沉广场、中庭、天井等设计，利用地面开口部分以及科技成果，实现自然通风采光，改善空气质量、光照环境和背景噪音，并增强空间布置上的灵活性，营造与地面体验一致的自然舒适。比如日本投入巨资，引入先进技术改善地下空间环境。华强北地下空间项目结合地面改造工程带动了华强北城市空间的升級。 4 结束语 深圳市政府和深圳地铁越来越意识到地下空间开发的重要意义，在四期工程中新增地下商业空间超过40万m2，将遍布城市各级商圈，形成资讯、金融、商业、文化、艺术等全方位业态服务。面对超大体量的地下空间，需要对地下商业空间进行更专业、细致的策划，使地下空间保持活力和吸引力，最大程度地发挥城市服务功能，与地面空间一起打造出繁荣城市的立体地图。 参考文献： [1] 顾新，赵鹏林，李凡.深圳市城市地下空间的集约化利用[J].北京规划建设，2004（1）：33- 39. [2] 史亮.浅析城市地下空间开发利用的必要性[J].基层建设，2016（29）. [3] 广东省住房城乡建设厅.珠江三角洲全域规划项目研究报告[R ].2014. [4] 深圳市规划国土委.深圳市城市更新“十三五”规划[R ]. 2016. [5] 住房城乡建设部.城市地下空间开发“十三五”规划[R ].2016. |
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