| 标题 | 融资租赁方式投建不动产探析 |
| 范文 | 肖婧+毛淑佳+陆雪莲 摘要：随着营改增税务政策相关条款出台，不动产融资租赁业务再次成为租赁公司和潜在承租企業关注的焦点。本文在简要介绍不动产融资租赁概念以及国内相关项目开展情况的基础上，站在承租方的角度，梳理以融资租赁方式投建自用不动产的操作步骤，浅析额外产生的投建成本，提示可能存在的风险，旨在帮助承租企业理清操作思路、合理决策。 关键词：不动产 融资租赁 投建成本 承租方 中图分类号：F272.3 文献标识码：A 随着《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号文件）将融资租赁服务分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务，且明确融资租赁差额征税政策也适用于不动产。不动产融资租赁业务再次被融资租赁公司以及潜在承租方所关注。本文站在承租方的角度，浅析如何以融资租赁方式投建不动产，并对额外产生的投建成本进行测算，旨在帮助潜在的承租企业理清操作思路、合理决策。 1 不动产融资租赁相关概念 1.1 融资租赁的概念 《融资租赁企业监督管理办法》以及《外商投资租赁业务管理办法》定义融资租赁业务，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。《合同法》对融资租赁合同的定义为：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。同时规定：融资租赁合同的租金，除当事人另有约定的以外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任，但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。《会计准则》认为融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。 1.2 不动产的概念 搜狗百科解释，不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。《不动产登记暂行条例》所规范的不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 1.3 不动产融资租赁 综上，本文认为不动产融资租赁业务的构成要素包括：（1）租赁物是土地、房屋等不动产；（2）租赁物和租赁物出卖人均由承租人选定；（3）承租人向出租人支付租金，且租金至少需要达到出租人购买租赁物价格的大部分；（4）租赁期内，租赁物的所有权属于出租人。需登记设立的所有权应依法进行登记。 2 我国不动产融资租赁项目开展情况 在我国，经过许可能够经营融租租赁业务的公司分为三类，包括：商务部与国税总局审批监管的内资租赁企业、商务部审批监管的外资租赁企业、银监会审批监管的金融租赁公司。其中，外资租赁公司受《外商投资租赁业务管理办法》的限定，租赁物不能涉及不动产。《金融租赁公司管理办法》虽然没有明确金融租赁公司是否可以涉足不动产租赁，但银监会窗口指导叫停了金融租赁公司不动产融资租赁业务。由于2012年8月中旬，商务部发布的《内资融资租赁企业管理办法（征求意见稿）》中没有限制不动产作为租赁物，因此，实际上国内只有内资租赁公司还在承接不动产融资租赁业务。 内资租赁公司一般根据承租方的需求和要求，从承租方指定的出卖方购入建成的不动产出租给承租方，向承租方分期收取租金，并在租赁期结束后将不动产所有权转让给承租方。目前，我国不动产融资租赁业务进行过实践操作的大多为商业物产，或是政府的基础建设项目。企业作为承租方，以融资租赁方式投建自用不动产的案例尚不多见。 3 企业如何以融资租赁方式投建自用不动产 企业以融资租赁方式投建自用不动产需经过选定出租方和出卖方、签订融资租赁合同、完成不动产建设和交易、设立不动产所有权、租入不动产、最终获得包括所有权在内的不动产完整物权几个环节，具体步骤如下： 3.1 承租企业选定租赁公司和不动产承建商 根据我国相关规章制度对不动产融资租赁业务开展的许可情况，企业只能选择内资租赁公司操作不动产融资租赁项目。在选择具体租赁公司时，应重点对比：（1）租赁公司的资信情况。优先选择资信良好、资金雄厚的租赁公司，以确保租赁期内租赁公司有充足的资金支持项目实施，降低违约风险；（2）租赁公司操作不动产融资租赁业务的实践经验。相比动产融资租赁，不动产融资租赁项目涉及产权登记设立和产权转移登记，过程和手续都更加复杂，优先选择操作过不动产融资租赁项目的租赁公司，有利于项目的顺利实施。同时，考虑到不动产登记、变更的具体操作手续存在地区差异，在具备相似经验的租赁公司中，优先选择在不动产所在地有实践经验的租赁公司。 根据融资租赁业务的定义，租赁物的出卖人应由承租人指定。企业以融资租赁方式投建不动产，需要自行选定不动产建设得以及不动产的承建商。在选择不动产承建商时应按照《招投标法》的有关规定，开展招标工作。 3.2 三方签订融资租赁项目系列合同 选定租赁公司、不动产建设得以及承建商后，承租企业、租赁公司、不动产租赁物承建商三方之间需要签订两个合同。一是租赁公司与承租企业签订融资租赁合同。二是租赁公司根据承租企业意向，以自身名义与承建商之间签订不动产买卖合同。 融资租赁合同的内容包括租赁物名称、数量、规格、技术性能、检验方法、租赁期限、租金构成及其支付期限和方式、币种、租赁期间届满租赁物的归属等条款。合同具体内容应该符合《合同法》第十四章融资租赁合同的要求。同时，根据《合同法》的规定，融资租赁合同应当采用书面形式。融资租赁合同一旦签订，租赁公司必须按照约定向承建商支付不动产建设款项，也就意味着租赁物的建设资金已经落实。 买卖合同是融资租赁合同的连带合同，一般作为融资租赁合同的附件。买卖合同明确了租赁物的价格，为融资租赁合同确定租金总价提供主要依据。根据《合同法》第二百四十一条规定，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。 融资租赁合同与买卖合同的签订时间顺序没有法律法规强制规定。但是，由于买卖合同是租赁物存在的依据，融资租赁合同是买卖合同成立的前提，两者相互影响，故两项合同的签订时间间隔不易太长，以防止政策变化或租赁物市场震荡，导致其中一个合同无法如约签订，从而影响整个业务的闭环签约。一般可以在三方商定后，同时签订两个合同。 3.3 完成不动产的施工建设和买卖交易，登记设立所有权 租赁公司购买承租企业指定的土地，同时承建商根据承租企业的要求，完成不动产的施工建设，并将建成的不动产依据买卖合同约定，交付给租赁公司。租赁公司向承建商支付不动产建设价款，并在不动产所在地进行产权登记。 由于在融资租赁的法律关系中，租赁期内的不动产所有权归属出租人即租赁公司所有。而《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。为了满足之后操作中不动产所有权的转移，首先需要为不动产设立合法的所有权。因此，租赁公司需要对购买的不动产进行产权登记，依法设立并获得不动产的所有权。 3.4 承租企业租入不动产，并最终获得所有权 租赁公司办理不动产相关权证后，依据融资租赁合同将不动产出租给企业，企业分期支付租金。在融资租赁业务中，租赁期满后，企业可以选择是否获得租赁物所有权。但对于不动产融资租赁来说，承租企业一般会在租赁合同中约定最终购入标的物所有权。因此，租赁期满后，租赁公司按照融资租赁合同约定，在获得企业支付的最终款项后，将不动产的产权（包括土地使用权）通过登记的方式转给企业。企业最终获得包括所有权在内的不动产的完整物权，完成整个项目的投建。 4 承租企业需要承担的额外投建成本 企业自建不动产主要投入的成本包括：购买土地使用权以及支付给承建商的建设成本；办理不动产权证时支付的契税；签订土地使用权出让合同、不动产承建合同需要交纳的印花税；向金融机构借入建设资金所需支付的利息费用；土地使用税等相关税费。 企业以融资租赁方式投建不动产主要投入的成本：一是支付给租赁公司的租金，总金额一般不低于以下组成：（1）租赁公司购买土地使用权以及支付给承建商的建设成本（以下简称租赁物购建成本）；（2）租赁公司办理不动产权证时支付的契税；（3）租赁公司签订土地使用权出让合同、不动产承建合同需要交纳的印花税；（4）租赁公司以租赁物购建成本为本金，按同期银行贷款利率计收的利息；（5）租赁公司将不动产所有权移交给承租企业需要交纳的增值税、土地增值税、城建税等附加税费；（6）租赁公司签订融资租赁合同需要交纳的印花税。二是企业获得不动产所有权时交纳的契税。三是企业签订融资租赁合同需要交纳的印花税。四是土地使用税等相关税费。 综上可见，假设：租赁公司为该项目支付的税费会全部转嫁给承租企业；同时，企业若自建不动产，投入资金（不含税费）均源自银行贷款。那么，与自建相比，企业以融资租赁方式投建不动产需要承担的额外成本主要是：租赁公司转嫁给承租企业的增值税及城建税等附加税费、土地增值税、融资租赁合同印花税；企业获得不动产所有权時交纳的契税；企业签订融资租赁合同需要交纳的印花税。其中，租赁公司转嫁的增值税（11%）以及企业最终获得不动产所有权需交纳的契税（3%），税基金额较大、税率较高，是主要的额外成本。 5 承租企业可能存在的风险 企业以融资租赁方式投建自用不动产应注意以下风险：（1）不动产融资租赁的合法性存在不确定因素。我国现已出台的部门规章均未将不动产列入租赁物范围。虽然在法律层面尚未禁止不动产融资租赁业务，部分内资租赁公司已经在操作不动产融资租赁业务，且不动产融资租赁在德国、韩国等国家是合法的，但今后中国是否会颁布法律法规禁止或限制不动产的融资租赁尚不确定。（2）税务政策变化引起投资成本增加。承租企业一般在租赁期满时才获得不动产所有权，并在获得所有权时承担契税等较大金额税金。由于不动产融资租赁的租赁期较长，期间，税务政策发生变化的可能性大。若税务政策变化产生负面影响，承租企业在最终获得不动产所有权时需要支付的税金很可能比起租日预计的金额更高，整体投建成本随之增加。（3）租赁公司的经营风险可能影响企业获得不动产所有权。由于租赁期间不动产所有权归属租赁公司，在较长的租赁期内，一旦租赁公司发生经营风险，影响自身持续经营时，融资租赁合同履约势必终止，承租企业最终可能无法获得不动产的所有权。 参考文献： [1] 秦超.“营改增”后不动产融资租赁财税处理探索[J].产业与科技论坛，2017（8）：269- 270. [2] 曹志鹏，唐春花.“营改增”后不动产租赁财税处理探析- - -基于出租方的视角[J].中国注册会计师，2016（7）：117- 119. [3]袁翰.浅析不动产融资租赁法理基础[J].人间，2016（5）：75. |
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