| 标题 | 我国“以房养老”发展问题及对策 |
| 范文 | 韦海蓓 摘要：“以房养老”的概念最早出现于荷兰，之后在美国发展成熟，然后在各国的实践中逐步改善。在我国，“以房养老”已经进行了四年的试点工作，其发展“遇冷”，并存在许多亟需解决的问题，如与传统观念的冲突、配套法律政策缺失、缺少专业机构、政府参与不足等。为解决以上问题，需要从加大宣传力度、开发多层次产品、完善相关法律、强化风险管理等多方面人手。 关键词：以房养老 反向抵押贷款 倒按揭 养老保险 中图分类号：D669.6 文献标识码：A 人口老龄化是我国当下备受关注的一个焦点问题。人口老龄化使我国养老保险支出不堪重负，且“421”家庭的大量涌现使家庭养老方式功能有所下降，因此对新的养老保险模式的探索势在必行。作为一种新型养老保险模式，“以房养老”能将“静止的房子”变为“流动的资金”，充分发挥房屋的养老功能，满足老年人增加养老收入、居家养老等养老需求。 1 我国“以房养老“发展情况概述 1.1 “以房养老”概念简述 单从字面意义上理解，“以房养老”就是老年人用房子来养老。“以房养老”即老年人住房反向抵押养老保险，又称“倒按揭”。通俗的理解，便是拥有房屋完全产权的老年人，在达到一定年龄后将房屋抵押给保险公司、银行等金融机构，身故之前每月领取相关金融机构对房屋价值评估计算后发放的养老金，并在此期间仍拥有对房屋的使用、占有、收益权，以及抵押权人同意下的处置权。 1.2 “以房养老”在我国的发展 早在2002年，“反向抵押贷款”这一概念就被引入中国。2004年，中国保险监督管理委员会计划将重点城市作为试点，投入反向抵押贷款寿险品种。2007年，“以房自助养老”模式由上海公积金管理中心提出，即65岁以上老人将自有房产出售给管理中心，再由管理中心将房屋转租给老人，这成为“以房养老”在我国的率先试水。2013年，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》。2014年中国保监会下发 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，其中将北京、上海、武汉、广州定为首批试点城市，标志着“以房养老”模式正式进入试点阶段。到2018年6月30日，“以房养老”试点期结束，该模式被扩展到全国范围。 在我国，市场上首款“以房养老”产品——《幸福房来宝老年人住房反向抵押養老保险（A款）》，由幸福人寿于2015年3月推出。截至今年7月底，此产品己在市场上销售三年多，却仅承保139单（99户）。 1.3 我国当前“以房养老”模式 1.3.1 北京模式——“以租换养” 在2007年，北京市一家养老服务中心与当地某地产经纪公司合作，并联合当地政府承办了第一家“养老房屋银行”。在这种模式下，当老年人年满60便可以向服务中心提出养老需求，在老人仍然拥有房屋产权的情况下，地产经纪公司将房屋出租，用获得的租金来抵扣老人在养老院的日常开销，剩余租金由老人自由支配。与其他模式相比，这种模式的优点在于老人可以保留其房产，自主性较强，使老年人更容易接受。 1.3.2 上海模式——“售房租住” 2006年，上海公积金管理中心提出了“以房自助养老”，并进行了试点工作。此模式是针对65岁以上拥有房屋产权的老人，当他们同意将产权转移给管理中心后，管理中心一次性支付给他们所有的资金。之后管理中心反过来将房屋按双方协商好的租金租给老人，直到老人去世，管理中心将房屋收回。这种模式实质上相当于将老人房屋的价值提前变现，适用于急需用钱或生活困难的老年人。它设计的主体较少，操作方便，但在此期间如若房屋升值，老人则得不到任何利润。 1.3.3 南京模式——“租售换养” 2005年，南京市一家老年公寓退出了“租售换养”模式。此模式规定，拥有不低于60平方米房产且年满60岁的孤寡老人可自愿将房屋抵押出去，经公证后免费入住公寓，期间日常开销及看病花销均由公寓承担，老人无需缴纳任何资金，直至老人去世。在老人去世后，公寓将拥有老人房屋的全部产权。这种模式较为适合城市孤残老人，但它对老人年龄和房产的双重限定条件使得模式的适用范围过于狭窄，且老人无法自由支取资金。 1.3.4 新疆模式——“新型以房养老” 2012年，新疆投保国际推行了新型的以房养老模式。其中在传统的以房养老模式下取消了以下三个条件：第一，老人必须和其子女分开居住;第二，房屋产权需要发生变更;第三，老人的年龄需要达到一定的要求。新疆模式充分体现了房屋不动产的价值，它的提出是基于家庭与住房生命周期的不同步，希望以此来解决问题，达到资源优化配置的目的。但不得不承认的是，这种模式的设计过于理想化，它的顺利运行需要辅之以完善的配套机制以及一个稳定、成熟的经济市场环境，但目前我国经济水平和发达国家尚存在差距，因此模式的实际可操作性并不强。 2 我国“以房养老”现存问题剖析 2.1 与传统观念的冲突 不可否认的是，传统文化这一非正式制度对人们的心理产生着巨大影响。“以房养老”这一新生的事物与老年人传统的“养儿防老”观念有所冲突，是“以房养老”发展受挫的重要原因。家庭养老是当下大多数老人养老的首选方案，在这种方式下，房子是老年人与子女之间的情感纽带，因此将自己房产抵押给银行或保险机构却不留给子女是许多老年人不愿接受的方式。 2.2 配套法律政策的缺失与障碍 2.2.1 倒按揭有关法律法规的缺失 就目前而言，我国并未建立有关倒按揭的法律法规，因而缺乏公信力。比如，对相应监管机构未明确规定，对于一些服务机构的市场准入和退出制度尚存空白，相关权益保障机制的缺失等。 2.2.2 我国土地所有权制度的障碍 我国《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满之时自动续费，而对房屋产权到期之后关于续期的相关事宜并未作过多的解释。如此一来，许多保险公司担心自己最后拿到的只是“空头支票”，因此开发此项业务的积极性下降。此外，法律对集体建设用地流转的限制，如《土地管理法》，使“以房养老”在农村失去了生存根基。 2.2.3 缺少专业的相关机构 作为一项组合型养老产品，住房反向抵押养老保险的运行涉及到信贷、保险、银行、证券等多领域，但目前还未有专门的专业机构来处理“以房养老”这一养老模式中出现的各种问题及衍生事物。此外，作为一个新生事物，保险公司在开发和运作住房反向抵押养老保险的过程中，更是存在许多的不足之处。 2.3 政府宣传与参与不足 我国大众普遍对“以房养老”这一养老模式认知不足，接受度较低。据今年央视调查显示，愿意选择在60岁后选择“以房养老”的老人仅占7%。众所周知，一项惠民政策的贯彻落实，离不开政府的大力支持。但就大部分“以房养老”试点城市来看，政府并未全力参与其中，而仅仅表示支持，使“以房养老”陷入“雷声大，雨点小”的境地。 2.4 风险的难以预估性 2.4.1 从老年人角度 近年来，我国买房难问题突出，房价周期的不确定性以及波动过大，使得老年人更不愿承担风险将自己的房屋抵押出去。 2.4.2 从相关机构角度 中国的产权是70年，如果老人刚故世，保险公司接手后房产期限所剩无几;亦或是老人尚未故世，但产权到期，这些都会使保险公司利益受损。此外，如若保险公司与老人产生了经济上的纠纷，则很难达到本身的经营目标。 3 我国“以房养老”发展对策 3.1 加大宣传力度，扭转人们固有观念 “以房养老”作为一种新型养老模式，尚未被大众所熟知，这时便更需要政府的大力宣传与引导，做好人们思想工作，为其发展壮大建立思想根基。一是对于新生事物，大家难免抱着怀疑的观望态度，这时便需要政府通过讲座、报刊、网络等多种方式进行有效地宣传，使大众在潜移默化中改变固有观念，了解模式的可靠性与可行性。二是政府还要通过多种方式为大众普及理财知识以及养老保险相关知识，使其真正理解、信任此模式，并结合自身实际选择适合自己的方式。 3.2 改良相关产品，建立多层次“以房养老”模式 今年，我国“以房养老”模式刚刚结束试点工作，尚处于成长期。从2014年试点工作开始到如今的四年间，我国“以房养老”发展出了以“以租换养”为特征的北京模式、以“租售换养”为特征的南京模式、以“售房租住”为特征的上海模式以及由一些金融机构推出的模式。但我国人口众多，不同群体因年龄、经济条件、身体状况、家庭情况等方面不同而对“以房养老”的发展有不同的诉求。因此，在“以房养老”推广至全国范围之时，更应该结合不同群体的特征，开发出多层次、多品种的“以房养老”模式，满足老年人多样化需求。 3.3 建立、完善相关法律法规，明确政府定位 首先，要建立和完善相关的法律法规，为“以房养老”的发展创造肥沃的土壤。不容置疑，我国“以房养老”需要形成一个完善的体系来保障其发展。因此应该通过出台相应的政策，制定其他配套衔接制度，并颁布相应的法律法规，规范行业发展，完善其运行、监督机制，使“以房养老”真正进入法制化发展的轨道。其次，要明确政府定位。在“以房养老”推广的过程中，政府不应该束手旁观，而应将具体政策落实到位，发挥好“有形的手”的作用。 3.4 强化风险管理，营造健康的市场环境 如上问题所述，因老人剩余寿命及房产周期、利率浮动等存在不确定性，对于老年人和相关机构双方而言“以房养老”都存在较大的风险。对此，我们要采取措施进行风险控制。对于老人剩余寿命的不确定性，相关金融机构在给付养老金时可以规定给付上限，对超出上限部分额外收取保险费用;对于房产周期的不确定性，機构可以采用投保方式来化解风险;对于利率浮动的不确定性，机构可以规定养老金给付金额依据利率浮动而进行小幅调整。通过以上对风险的控制，营造出一个有助于“以房养老”发展的、健康稳定的市场环境。 4 结束语 作为舶来品，“以房养老”在中国难免出现水土不服的状况。而我们目前需要做的便是对其进行改造，征集社会意见，从而创造出具有中国特色的、真正惠民利民的“以房养老”养老保险模式，补充并完善我国养老保障体制。 参考文献： [1]任玙.以房养老存在的问题及对策研究[J].锦州医科大学学报（社会科学版），2017，15（1）：1-3. [2]袁伟.经济新常态背景下以房养老的现状、问题与对策[J].中国商论，2016（26）：154-155. [3]周廷昱.以房养老模式的瓶颈及对策建议的研究[J].科技经济导刊，2018，26（23）：191-192. [4]应霞霖.制约我国反向抵押贷款的瓶颈分析[J].上海保险，2017 （4）：46-48. [5]李萌萌，杨小彦.我国实行“以房养老”的问题探析[J].中国管理信息化，2017，20（11）：188-190. |
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