| 标题 | 新常态下房地产企业财务状况分析及应对策略 |
| 范文 | 李子明 摘要：伴随着我国社会经济的不断进步，房地产行业的发展速度逐渐加快，已经成为我国税收的重要来源，受到人们的广泛关注。财务管理属于房地产企业管理中关键的内容，综合反映出企业一定时间内经济活动过程与结果。利用财务状况分析可以更好地分析企业的财务指标，推动房地产行业良性发展。因此，本文通过具体分析新常态下房地产企业财务状况，提出了具体的房地产企业财务状况的应对策略。 关键词：新常态 房地产企业 财务状况分析 应对策略 中图分类号：F275 文献标识码：A 目前，我国的经济增长速度不高，这就需要从宏观上进行调整，从而将行业的升级转型速度从根本上进行提高。新常态下的房地产企业开始进入调整阶段，因为很多的房地产企业对房地产进行迅速的扩张，这就会使库存量非常大，造成了很大的企业压力，而市场萎缩也会使其受到深度影响，会给房地产企业造成困难。从2012—2013年，中国各地的经济不断地快速发展，这就导致很多的房地产商大肆扩张，对其房地产投入了很多的资金，这就使其有很多的库存。但是，在2015年后，房地产又开始进行大幅度的增长，于是，大量的房地产商投入了房地产行业，而通过国家对房地产的调控，制定了一系列的调控计划，规定了一定的购房条件，这才使房地产行业进入了正轨。因此，具体分析房地产企业财务状况以及应对策略非常必要。 1 新常态下房地产企业财务状况分析 1.1资产管理水平低，侵占现金流 与其他行业相比较，房地产公司从购买土地到开发建设的整个过程中，资金运用具备较大的资金需求量、较强的集中型、分散的销售回款的特征。房地产开发的整个过程中，从土地购买、施工到销售的多个环节中，如产生资产运营管理不善的现象，就非常可能造成资金链断裂，让公司陷入财务困境。比如，在2014年的佳兆业，2000套在售房被地方政府“锁盘禁售”，导致佳兆业集团一再进入到破产的状态。 1.2财务资源少 我国的房地产行业的发展并不是很正常，存在较大的资金风险。由于企业自身的资本并不是非常充足，企业的资金最多只能够购买土地。然而现如今的房地产成本不断增长，购买土地的成本越来越高。因此，在购买完土地后房地产企业所剩资金无几。通常，如果某个家庭的总体收入的百分之三十已经都用在还住房贷款上了，那就可以认定这个家庭的负担已经过重了，在以往的调查中也有此方面的现实，已经有接近于百分之四十的购房者在进行还贷款时的支出，远远超过了总收入的一半，这种现象就应该进行高度的重视。房地产企业会使用不同的融资方法以及销售房屋获得的资金实现回笼。如此一来，出现了贷款到期无法偿还，甚至产生大量的财务问题。另外一个因素是企业借贷资金困难，资金运转时并不是非常流畅。房地产企业不具备较大的实力，贷款却很多，因此造成房地产企业偿还本息的能力变差。银行了解这个问题，为了避免风险，为房地产企业设置了较高的门槛，直接加剧了房地产企业的压力。房地产企业在银行中无法获得贷款，只能去其他的担保机构当中贷款，可是，由于我国担保机构发展并不健全，大部分的担保机构担保能力不够，担保费用高于银行利息。正因为担保机构自身发展不足，加上借出能力不够，所以担保机构抵御市场风险能力弱，无法真正满足房地产企业对资金的需要。 1.3财务杠杆负效应 针对高负债的房地产企业来讲，总资产报酬率明显低于贷款利率，导致财务杠杆的负效应产生，直接对股东的价值产生危害，加大了财务出现风险率。自从2010年到2012年，房地产开发商对房地产的投资增长迅速，比整个社会的固定自然的增速要快很多，直到2012年的4月份为止，才有所滑落，今年的6月份所落后的点接近于4%，相比较九月份百分点扩大了两个点左右。国家统计局的相关数据显示：在2012年的上半年，开发商在房地产行业投入同比增长在17%左右，回落点16%左右。与此同时，对全国固定资产进行了调查，基本投入同比增长20%左右，回落5%，以上数据对财务杠杆的负效应进行了充分的说明。 2 新常态下房地产企业财务应对策略 2.1科学重组资产，改善现金流 2.1.1区域重组 由于地域的因素，房地产的市场需求回收弹性有所不同，房地产公司在购买土地方面要非常谨慎，按照地域的经济发展需求，选择具备最大盈利能力的房地产开发用地，一定不要购买具备高风险的土地。2016年开始房地产市场持续推行“去库存”的政策，可是不同的地方此种政策路线的市场空间不同，针对市场萎缩的地域，要寻找当地投资者实现资产的整体出售，立即将资产进行剥离，将现金流快速地回收，从而进一步加强资金管理效率，加快现金流回收的速度。 2.1.2流动资产管理 房地产企业的流动资产在总资产当中所占据的比重为80%以上，流动资产的变现能力比较弱。所以，增强流动资产的管理成为了提高房地产企业资金管理效率的关键点。如从万科地产的负债结构来看，2011—2014年企业的平均资产负债率是77.46%，超过了70%的经验数据。这样万科企业的财务结构是非常稳定的，而且其贷款的方式多数为长期贷款，这就使万科企业的压力大大减少了，在操控方面也容易的多。房地產企业流动资产具体是存货组成，大概占据流动资产的70%，变现周期比较久，加强存货管理工作变为增强流动资产管理效率的重要措施。房地产企业存货包括：原材料设备、在建工程、产成品类等存货。做好存货管理要从以下两个方面着手：首先，严格控制对原材料以及设备存货的采购量，按照财务预算标准，科学制定出采购方案，降低库存持有量，控制好现金流出。其次，加快在建工程的竣工率，缩减建设周期，及时制定出营销方案，加快产成存货的销售速度，将现金流回收。 2.2创新运营模式 2.2.1关注转变智慧化的模式 目前，房地产的运营模式多种多样，但是从实质上来说可以分为两个方面，那就是城市综合体模式和视觉模式。我国的科学技术在快速地不断发展，这就在一定程度上为房地产企业增加了难度，但是与此同时，也带来了新的机遇。很多地方政府已经开始主动地进行探索，向建设智慧型城市作出了一系列的努力，如果在房地产建设时，良好地运用现代科技，如网络技术，对信息共享进行高度重视，就可以更好地将碎片化进行整合，实现智慧化的发展，全方位地满足社会家庭的需求，组建出全新的一个利润增长点。 2.2.2关注配套服务 目前，多数的房地产行业还停留在原来的经营模式，就是粗放型模式，没有建立自有的品牌，也没有建立合理的配套措施，新常态的经济下房地产行业开始由投资拉动经济增长朝着内需拉近经济增长发展，房地产企业的运营模式出现了巨大的变化。企业要更加良好地调节自身的战略计划，重点关注社区服务的便利程度、配套设施的优质水平，从而更好地满足客户的要求，达到产营一体化的目的。这样可以更好地将品牌效应建立起来，提高企业的核心竞争实力，加大企业的利润空间。 2.3改善资本结构与融资方式 2.3.1适当地把金融资本引入进来 房地产企业的经营环境在新常态经济下发生了较大的变化，一旦企业只是依靠银行贷款，就会加大财务风险，导致企业陷入财务困境。在这样的情形下，也一定要适当地把金融资本引进来，转变重资产的经营方法，保证将这种经营方法转化为轻资产的经营方法，改善企业的资本结构。要利用新型的结合方法，如产融结合，将产业和资本进行有效的融合，这样才能够给企业带来最大的产融优势，保证企业员工的保险以及养老的相关条件，从而使企业不断发展。 2.3.2 实现资产证券化，拓宽融资渠道 房地产资产证券化形式包含房地产信托基金及房地产抵押贷款等，其中房地产的信托基金具体面对的是具有稳定现金流以及相对成熟的商业物业资产，然而房地产的抵押贷款证券具体是面对针对方资产。建立了资产证券化是房地产改革的根本，对库存进行消除，可以解决相关的现金流动的问题，还可以缓解贷款的压力，做好市场的融资，优化资本结构。 2.4加大财务相关的可行性的系统研究力度 要想做好房地产企业，就需要对其开发的项目进行严格的可行性分析，這样可以从根本上提高财务管理工作，从而把投资的风险降到最低，提高房地产企业的效益。这就需要财务管理人员审核可行性调查报告的各个关节，大到战略目标，小到施工细节，全面对项目成本和利润进行调研。 2.5建立完善的房地产企业财务状况综合评价系统 财务状况的综合评价可以让企业更加良好地了解企业的财务状况。财务状况的综合评价具体是使用一定的方法，结合一定的理论知识实现分析评价，找到企业的优劣势，让企业及时找到需要提升的方面。房地产企业财务状况的评价体系包含财务数据、财务信息收集以及财务状况评价。预防解决危机情况，完善的财务状况评价系统会将经营当中存在的风险与财务状况立即反馈给管理者，财务部门可以按照具体指标实现实时监控，及时找到问题并且解决。 3 结束语 为保证我国的经济不断地持续增长，就要高度重视我国房地产业，保证房地产行业的长久不衰。新常态经济形势之下，房地产企业面临着严峻的挑战，同时也面对着一定的发展机遇，这就需要房地产企业对资产进行科学合理重组，科学合理改善现金流、创新运营模式、有效转变资本结构与融资方式、建立起完善的房地产企业财务状况综合评价系统。如此，就可良好地解决企业的财务困境，加快资金循环，促使企业转型升级，将资产管理效率大大提高，保证企业可以正常经营，推进房地产企业的持续良好发展。 参考文献： [1] 高婕.我国房地产企业财务风险防范研究[J].现代营销（经营版），2018（9）：182- 183. [2] 王荣.房地产财务风险及防御研究[J].中国集体经济，2017（36）：108- 109. [3] 何国云.我国房地产企业的财务状况研究[D].吉林财经大学，2017. [4] 丁红梅.我国房地产企业财务风险管理问题研究[J].哈尔滨师范大学社会科学学报，2017，8（2）：59- 66. [5] 蔡国庆.我国房地产企业财务风险类型及防范研究[J].现代商贸工业，2017（6）：117- 118. |
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