| 标题 | 提升北京公租房精细化管理水平满足人民日益增长的美好生活需要 |
| 范文 | 施昌奎 一、公共租赁住房建设与管理成效 十九大报告强调要加强社会保障体系建设，坚持房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 北京市自2009年以来，累计建设筹集公租房（含廉租房）20万套，分配14.7万套，截至2017年5月，市保障房中心持有并运营的公租房项目39个，可配租房源约4.2万套，公开配租房源占全市半数以上，为近10万人群提供了稳定的住房保障，预计到2017年底，配租规模将进一步扩大到近7万套。 北京市公租房重点保障本市城镇中低收入住房困难家庭、新就業无房职工以及符合首都城市战略定位发展需要的“新北京人”住房需求，在兼顾公平与效率的原则下，逐步形成了较为完善的建设管理运行体系。一是提升公租房分配效率，推行“互联网+政务服务”，取消、简化40%申请证明材料，方便群众一次申报一次受理。实行配租形式多样化，初次分配注重公平、困难优先，再次分配注重效率、物尽其用。二是加大市场租房补贴力度，2015年底北京市出台市场租房补贴政策，鼓励居民自行到市场租赁存量住房，实现住房解困，已累计向1.2万户家庭发放市场租房补贴资金约1.2亿元。三是提升公租房管理水平，进一步完善使用监督、物业管理和社会化管理“三位—体”的后期服务管理模式。建立行政监管、多方参与的保障家庭动态监管机制，累计查处违规行为90起。试点启用人脸识别技术，在海淀金隅翡丽铂庭设置人脸识别门禁系统，提高监管科技化水平。修订完善公租房运营管理标准，管理机构、租赁管理、使用监管、社区建设等7类34项86子项，被列入测评指标体系，通过实地测评，监督督促项目运营规范化、标准化。试点成立全市首家租户管理委员会，引导居委会、管理单位和租户多方主体共同参与社区治理。这些管理措施的推行，有力地保障了公租房公平与效率目标的实现。 二、公共租赁住房建设与管理存在的问题与对策 北京市公共租赁住房建设与管理存在的主要问题： 一是供需缺口仍然较大。北京市常住人口2173万，如果考虑低收入和低资产群体20%人需求公共租赁住房，需要公共租赁住房至少15万套以上，再考虑“夹心层”的需求，以及三年内新就业大学生约70万，供需缺口就更大。 二是相关法律法规有待完善。公租房领域还缺乏相关的法律制度保障，经营管理部门面对失信的承租人还没有很好的处理手段，对不符合条件拒不退出者还没有适当有效的方法，对长期欠缴房租者也没有有效的处罚手段。没有法律法规对政府在公租房的规划、建设、运营、职能作出明确的规定，也导致不同层级政府对公租房的重视程度不一。 三是准入退出等审核管理制度不完善。目前居民的个人信用等级、收入情况、纳税等信息数据不完整，对保障人的收入和资料审核非常困难。“放管服”改革进一步简化了申请人提交的材料，对申请人的审核更加困难，经常出现瞒报收入和资产的情况，特别是保障对象大都为个体打工者或是流动工作者，无法核查其具体的家庭收入，开具的资产证明大多数存在水分，使得弄虚作假现象时有发生。同时，政府管理机构普遍协调能力差，收入、财产的核对工作往往是从街道办初审、再报社区复审最后到住房保障部门审核，各级之间协调机制不健全，信息资源没有完全实时共享，信息失真无法及时发现。 四是社会化管理水平相对滞后。随着北京市公共租赁住房大规模建成入住，后期社会管理重要性日益显现。北京市各级政府正在探索在公共租赁住房社区建立“依托属地、多方参与、共商共建”的社区管理机制，建立“租赁管理、物业服务、社会服务”“三位一体”管理模式。尽管如此，这些管理机制仍然存在不彻底，落实难度较大的问题。第一，没有公租房社区社会化管理的领导和协调机构，没有建立顺畅的管理体制；第二，居民、社会组织社区参与意识薄弱，公租房社区社会化管理纵向涉及从市到区、再到街道的各级政府以及各级部门，横向涉及建设业主、公租房管理中心以及民政、卫生、教育、社保等众多层级不一的机构。目前尚没有任何组织机构能对公租房社区社会化管理进行全面协调和领导，这使得公租房社区治理出现了一些工作难以确定责任主体，部门推诿，以及不同级别、不同类别部门相互难协调、难配合的情况。在公租房社区，其主要管理者和能够发挥作用的管理者是房屋管理中心和物业公司，而且物业公司往往是建设者留下的，虽然有些社区有居委会、党组织，但其基本的公共服务全部由管理中心和物业公司承担，在一些小区的管理问题上，难以征求居住者的意见和倾听他们的声音。究其原因，管理中心的工作人员反映，人员不足，经费不足，政策不足。实际的原因是体制的不健全，没有在公租房社区建立真正意义上的社会体制，无论是政府的服务，还是社会的服务，没有发挥主体社会组织的力量，虽然是三位一体，但是其中的一体居委会的力量没有被调动起来，造成了只有政府一家来管理社区的局面。 五是公共服务等配套设施建设相对滞后。多数公租房项目均在五环外，公共交通、教育、商业、医疗服务等公共配套设施离群众要求还有较大差距。 三、北京市公共租赁住房建设与管理存在的问题，需要在体制机制上进一步深化改革来解决 （一）要完善北京市公共租赁住房建设与管理法律法规体系 要保证保障性住房中的各种实施计划、供给数量、供应对象、运作方式、融资途径、运营管理等方面的顺利进行，必须有健全的法律制度做支撑，因此必须尽快建立公共租赁住房保障的相关法律，做到建设管理的规范化、制度化、法制化。首先是国家层面的上位法，如尽快出台《住房保障法》等基本法规，将其作为开展工作的前提和基石，作为指导保障性住房工作的纲领性法律，其核心价值观是保证社会公平。在上位法还未出台前，北京市可先行出台地方性法规，主要应在以下方面作出法律规定。 划定保障性住房的监管主体为政府，并明确规定其权利和义务，对租金的调整权和调整幅度的规定应成为重中之重；确保保障性住房目标群体的知情权、监督权、诉讼权等权利。明确规定保障性住房监管机构及其职责，并完善与之相配套的问责制和听证制度，对各种暗箱操作等违法行为作出明确的处罚标准，让监管有法可依，让监管部门能够依法治理各种不法行为，这也是法制化政府的客观要求；对各类保障对象的申请资格和退出条件进行科学合理的界定，形成呈梯级分布、全面覆盖目标群体的保障体系。北京市还应出台其他相关的配套和操作性规章，如《公共租赁住房管理力、j去》、《申请人档案管理办法》、《居民信息系统共享法》等专门的规范，从建设、施工、审核、分配、运营管理、退出等全过程，在制度层面和操作层面做到系统化、标准化、规范化、信息化。 （二）要保障公租房的供地需求 公租房的配建规划及分配对住房“夹心层”的分配非常重要，往往决定了公租房建设的公平与效率。要对租住对象进行准确的需求预测，供给过多将给政府造成较大的财政压力同时浪费社会资源，甚至过多的公租房供给会对健康的住房市场造成紊乱，住房过滤机制不能有效发挥，会降低社会资源的有效配置，供给过少不仅起不到住房保障的作用而且可能引起居民的不满情绪，影响社会和谐和公平效率。 所以，公租房供给保障需要从政府和居民需求两方面考虑，根据当地的实际发展现状，确定公租房的租户需求量，有计划、分阶段供给公租房。与此同时，要建立保障性住房供地保障机制。随着近几年保障房建设规模不断增加，北京城近郊区内可用来建设保障房的地块越来越少，同时拆迁难度不断加大，拆迁成本逐年增加，提高了项目建设和未来的运营。建议应当根据保障房年度计划列明的保障房建设量安排供应土地规模和时序，同时要求保障房供地采取净地供应，土地供应位置尽量做到与需求位置一致，达到职住平衡。 （三）要建立租金动态调整机制 租金设置在公租房的租赁过程中非常重要，北京市实行的是“市场定价、分档补贴、租补分离”的租金定价和补贴模式。即公租房租金水平按照略低于周边市场租金水平确定。同时，根据承租家庭收入水平高低，分6个档次发放租金补贴，将租金控制在承租家庭可承受范围，有效提高承租家庭负担能力。全国各地也有采取以建造成本并参考市价的租金政策（上海）；有可偿还贷款利息和维护费用的租金政策（重庆）。一般前者的租金水平比后者要高，这容易造成更高的空置率浪费社会资源，而且也起不到住房保障的作用。 但是，租金过低政府则要面对过大的财政压力，而且高财政投入、低租金收入的情况将不能满足公租房的持续建造和运营。 从目前来看，北京市的租金定价还是比较合理的，实现了“可承受、可持续”的双目标。公租房租金与市场租金具有可比性、关联性，发挥市场优化配置资源效用，做到成本、市场与收入的协调统一，促进分配公平公正。北京市要建立租金定期调整机制。北京市公租房租金确定后，有十多年没有进行过调整，而市场租金已经有了较高涨幅，公租房的福利性好处越来越明显，不符合居住条件的也不愿意搬离，“可持续”的目标正在变得不可实现。调研中管理者表示，实际操作中调整租金有一定的困难，怕影响稳定。困难肯定有，但完全可以克服。在签订入住合同的时候，就明确租金的调整机制和幅度，让租户有心理预期。无论从运营维护成本、使用年限，还是从全社会的通货膨胀率、房地产市场供求关系等来考虑，公租房的租金应当根据成本、市场以及家庭收入等因素变动而有所调整。从世界各国（地区）公租房定价经验来看，都会有相应的租金调整机制，保持价格的弹性，对承租家庭起到一定的激励作用，避免福利过度和寻租空间。如香港公屋租金调整机制，主要根据承租家庭收入变动情况每两年调整一次。在租金上调时，除考虑收入增长幅度外，还增加上限10%的封顶要求。同时，针对收入低于准入线50%一70%的特殊困难家庭实施租金援助计划，对应缴纳的租金进行一定比例的减免。北京市可借鉴香港的经验，建立公租房租金的定期调整机制，具体可设计为每三年研究调整一次。 （四）要理順市区公租房建设和运营体制 市住保中心和各区的住保部门都有建设和管理运营公租房的职能，分别持有不同的公租房项目，公租房配租时以区为主，剩余部分全市统筹。但各区在运作和管理公租房时都有不同的目标和目的，有些并不是把解决中低收入群众的居住放在首位，而是赋予公租房更多的政策目标，导致没有做到应保尽保，群众的意见较大。应当进一步明确市住保中心与区住保部门（公租房事务中心，或者公司）的关系。鉴于市住保中心在建设和管理公租房上有较大的专业优势，可鼓励市住保中心与各区共同建立各区的分公司，理顺市区两级的体制。 （五）要完善公租房项目的公共设施配套 要加大公租房基础设施配套的支持力度，市财政可新增保障住房配套专项资金，对所有廉租房、公租房基础设施配套不到位的要加大补助力度，同时做好代建项目的前期规划选址工作。在部署今后公租房项目时，要尽可能安排在交通便利、配套设施齐全的地段，做到配套设施与主体工程同步规划、同期建设、同时运行。 （责任编辑：王珊珊） |
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